觀點網 建發股份這份三季報的利潤修復，沒有發生在房地產業務上。
前三季度，建發股份實現營業收入4800.76億元，同比下降3.79%；歸母淨利潤16.42億元，同比增長42.98%；扣非歸母淨利潤13.79億元，同比增長39.96%。
單季看，三季度歸母淨利潤6.53億元，同比增長112.24%，利潤總額19.29億元，同比增長1797.08%，而當季扣非歸母淨利潤為3.03億元，同比下降2.52%。
把4.94億元的歸母淨利潤增量拆開，結構比增速更值得看：家居商場運營分部歸母淨利潤從上年同期虧損9.64億元轉為盈利0.07億元，改善約9.71億元；供應鏈運營分部歸母淨利潤減少2.80億元；房地產業務分部虧損擴大1.97億元。
三項相抵，才有了這份42.98%的增長。
圖1三大業務分部歸母淨利潤對比（單位：億元）｜數據來源：建發股份2026年第三季度報告
利潤修復的來源
公告對單季利潤總額大幅增長的解釋，指向家居商場業務：美凱龍持續推進降本增效、降低融資成本，期間費用同比下降，投資性房地產公允價值變動損失同比縮窄。
前三季度，家居商場運營分部營業收入45.71億元，同比下降8.00%，利潤總額1.75億元，上年同期為-34.85億元，歸母淨利潤694.09萬元，實現扭虧。
收入下降的原因是主動關閉了經營不達預期的部分自營商場和委管商場。
供應鏈仍是利潤的基本盤，但同樣在減少。前三季度，供應鏈運營分部營業收入4233.39億元，同比下降1.54%，歸母淨利潤20.59億元，同比減少2.80億元。
公司解釋為，部分新能源產品價格大幅波動，用於現貨套期保值的期貨工具損失已計入當期報表，而對應現貨尚未完成銷售，相關利潤暫未體現。
供應鏈分部的利潤下滑直接來自價格波動與套保時點錯配，屬於階段性的賬面影響；房地產分部的虧損，則與交付節奏、結算毛利率和存貨減值三重因素綁定，修復的鏈條更長。
房地產是唯一虧損的分部。
前三季度，房地產業務分部營業收入521.66億元，同比下降18.54%；營業成本457.04億元，同比下降17.77%；利潤總額9.02億元，同比下降60.89%；淨利潤5.85億元，同比下降60.43%；歸母淨利潤-4.23億元，較上年同期的-2.26億元減少1.97億元。
成本降幅慢於收入降幅，直接壓在毛利率上。按分部數據計算，地產分部毛利率由上年同期的13.21%降至12.39%，下降0.82個百分點。
公告給出的主因是本期交付結算的業務毛利率較上年同期有所減少。
圖2房地產業務分部營業收入與營業成本（單位：億元）｜數據來源：建發股份2026年第三季度報告
房地產收入在集團盤子裏的分量也在縮小，地產分部營收佔合併營收的比重，由上年同期的12.83%降至10.87%；同期供應鏈分部佔合併營收比重約88.18%。
不過，建發系的銷售表現好於行業均值。據建發國際集團公告，2026年前9個月，集團連同合營、聯營公司實現歸屬股東權益的累計合同銷售金額655.8億元，同比下降7.7%；權益銷售面積245.0萬平方米，同比下降10.9%。按權益口徑，這一降幅比全國新房銷售額少降約6.2個百分點。
需要區分的是，合同銷售是網籤口徑，與報表中的結轉收入並不同步。上半年，建發股份房地產業務分部全口徑合同銷售金額764.15億元，同比下降7.86%，全口徑銷售回款735.37億元，回款比例96.23%。
銷售端的韌性，要經過一到兩年的交付週期，才會體現在收入與毛利上。
兩個開發平臺的賬，方向也不一致。
建發房產計提6.04億元存貨跌價準備，實現歸母淨利潤6.41億元；剔除永續債利息並綜合股權比例後，在公司房地產業務分部中對應的歸母淨利潤為3.38億元，同比減少4.42億元。公告列出三重原因：前三季度地產交付項目較少，結轉收入同比下降幅度較大；營銷費率上升；城市更新改造業務上年同期因地塊出讓實現較高收益，本期無同類事項。
聯發集團計提3.28億元存貨跌價準備，房地產業務歸母淨利潤-7.50億元；剔除永續債利息並綜合股權比例後，對應分部歸母淨利潤-7.61億元。公告稱，虧損較去年同期已有所收窄。
兩家平臺合計計提9.32億元存貨跌價準備，相當於地產分部收入的1.79%，也超過了分部9.02億元的利潤總額。3.38億元的盈利貢獻與-7.61億元的虧損相抵，才形成分部-4.23億元的歸母淨利潤。
一位仍有盈利但貢獻大幅縮水，一位虧損收窄卻仍未轉正。共同點是交付節奏放緩、結轉毛利率走低、減值繼續計提。
資產表上的考題
利潤之外，地產分部的資產負債表仍在擴張。
截至9月末，房地產業務分部總資產5071.38億元，較上年末增長4.61%；總負債3840.58億元，增長5.47%；資產負債率由75.11%升至75.73%，上升0.62個百分點；淨資產1230.80億元，增長2.01%。
同期，地產分部歸母淨資產222.6億元，較上年末增長16.21%，增速遠高於淨資產整體的2.01%。在歸母淨利潤為負的背景下，歸母權益仍在擴張。
與總資產、總負債同步增長合併看，這更接近權益結構調整，而非當期利潤的積累。
集團層面的資產擴張，主要來自供應鏈。9月末合併總資產8339.34億元，較上年末增長13.75%，其中供應鏈運營分部總資產2392.05億元，增長49.82%，地產分部僅增長4.61%。
現金流是這份季報裏相對積極的一項，前三季度經營活動產生的現金流量淨額83.01億元，同比增長24.17%。不過季報未披露分部現金流，地產回款在其中貢獻多少，無法從報表中拆分。
投資端的收縮則已經落到數據上，上半年，建發國際權益口徑拿地金額238.89億元，同比下降37.92%，權益新開工面積90.69萬平方米，同比下降44.02%，期末全口徑土地儲備1038.69萬平方米，同比下降9.46%；聯發集團權益拿地金額21.43億元，同比下降77.70%，期末全口徑土地儲備491.45萬平方米，同比下降11.08%。
這與“控增量、去庫存、優供給”的政策取向同向。
對建發股份而言，地產分部3.38億元的盈利貢獻、-7.61億元的虧損，以及9.32億元的存貨跌價準備，是同一個問題的三個側面。
上半年末，公司已售未結金額1999億元，這是未來結算的蓄水池，也是毛利率壓力的來源。