觀點網 早年間，楊掌法曾在業績會上表示，股權併購對於綠城服務的公司發展並不相符。時任綠城服務總裁的吳志華則補充，綠城服務的收購更多是為了增強自身的能力。

自上市以來，綠城服務實際開展的收併購交易與投資並不少，從物管公司到教育公司，甚至還有一系列針對園區服務領域的收併購。

綠城服務從沒放棄2007年時就開始探索的園區生活服務體系，只是如今回過頭再看收併購的成效，成者有之，水土不服者亦不少，好鄰居便利店或許便是其中之一。

近日，綠城服務發佈公告，公司與China CVS同意由China CVS簽署第三份修訂契約，本金額5400萬美元的可換股承兌票據買賣截止日自動延長96個月，到期日為2028年10月26日。

九年前收購好鄰居便利店時，盒馬鮮生剛剛落地，“新零售”是資本圈最滾燙的詞彙。九年後，好鄰居還在北京街頭開着店，綠城服務卻還要在年報中為這筆1.2億元的票據尋找一個體面的說法。

契約修訂落定，這已經是同一張票據第三次延期，不論綠城服務還是好鄰居便利店，誰都沒能走出九年前那道窄門。

九年前的交易

2017年是無人便利店資本最熱的一年，也是物業公司還普遍相信自己可以順着社區圍牆向零售延伸的年代。

收購、入股、自建配套、資本綁定、戰略合作，一批物管公司以不同的方式在社區新零售的風口下集體轉向，綠城服務在其中選擇了最“重”的打法。

2017年10月29日，綠城服務在股權收購公告中披露了一套組合拳：綠城服務與鮮生活、安鮮達等主體通過認購股份的方式成立合營公司China CVS，再由China CVS與摩根士丹利簽署協議，以8400萬美元全資收購北京港佳好鄰居連鎖便利店有限責任公司。

據物聊社瞭解，彼時好鄰居便利店品牌在北京經營超過20年，擁有近300家便利店，是當時北京城覆蓋面積最廣、服務密度最大的社區連鎖便利店品牌之一。

在被綠城服務聯合多個主體進行收購之前，好鄰居最早屬於外資企業，2001年便在北京中軸路開下第一家門店。但由於發展前景並不明朗，香港港佳控股也開始進入內地流通與投資，好鄰居隨後被港佳控股納入麾下。

值得注意的是，和綠城服務在同一份協議中籤字的“陶先生”，正是被港佳控股派來擔任好鄰居總經理的陶冶。

再後來，好鄰居以1億元被出售給摩根士丹利的直接投資基金，又在大摩的投資到期的2017年迎來公司第二次、也是最徹底的一次易主。

根據收購協議，經過三次股份配發及認購，綠城服務出資1050萬美元（約6980萬元）累計持有China CVS共35%股權。此外鮮生活持股50%，負責主導運營，安鮮達背後的易果系持股15%，主要打通生鮮供應鏈。

但真正將綠城服務與China CVS長期綁定的，是跟在成立合營公司後的財務援助條款。

綠城服務同意向China CVS提供定期貸款，購買China CVS本金5400萬美元的可換股承兌票據，年利率6%，換股價相當於按China CVS推斷投資後估值計算的每股發行價的75%。

加上成立China CVS出資的1050萬美元，綠城服務剛入場新零售便為好鄰居帶來了6450萬美元資金。

在協議披露之前，綠城服務還更改了2016年上市所籌款項淨額14.72億港元的款項用途。

被劃撥到用作企業運營資金的所得款項比例從10%上升至25%。綠城服務表示，這3.68億港元特別用於償還被收購目標公司的債務，以及目標公司在收購之後的發展。

花費大價錢押寶好鄰居，綠城服務在公告中對於收購理由的表述很剋制：目標公司於零售行業內根基鞏固之業務，是一項對投資者具吸引力的機會，可提供穩定現金流量及增長前景。

但放在當時的物業行業語境下看，物業費提價空間逼仄，基礎服務的毛利率一眼望得到底，增值服務的敘事比重逐漸提升。

而綠城服務自身還想繼續深化園區服務體系，便利店零售既是延伸社區增值服務的一環，也是綠城服務往園區服務板塊填充的子業務。

同樣在2017年，綠城服務還推出了自有社區零售品牌“綠橙”便利，計劃2018年門店達到200家以上。

作為當初入局零售那批物企中，唯一選擇豪擲千萬美元控股一家成熟便利店品牌的物企，綠城服務選了最重的入場方式，也因此要承擔最長的退出曲線。

第三次“續杯”

收購好鄰居第二年，這筆可換股票據就發生了變故。

如果以標誌性事件劃線，新零售資本退潮在2018年便掀開帷幕。投資事件回落，投資金額隨之退減，阿里和騰訊停止了在新零售領域的投資，新零售陣營也開始退潮整合。

行至當年下半年，鄰家便利店8月因背後P2P出資方善林金融暴雷，168家門店一夜關停；9月，131便利店因投資方春曉資本暴雷而倒閉，創始人失聯；11月，北京門店規模最大的全時便利店傳出尋求出售。

2018年年底，綠城服務與China CVS簽署經重訂票據，放棄了即時行使換股權的權利，改為在投資交割後、直到China CVS的下一輪股權融資時或之後，才行使換股權。

同時，修訂後的票據到期日被重新設定為買賣交割日的第三個週年，並附帶了自動延期機制，初始三年期滿後可自動延期一年，該一年期滿後還可再自動延期兩年。

更關鍵的是配套“不加速”承諾，綠城服務同意不會因為“投資”的交割，而加速要求China CVS轉換或償付票據項下全部或任何到期及未支付的金額。

除此之外，原票據的還款保障，很大程度上依賴於China CVS最大股東鮮生活提供的擔保，修訂後，綠城服務豁免了要求鮮生活提供擔保的權利。取而代之的是，經重訂票據改由China CVS持有的好鄰居控股公司Idea Thrive Limited的100%已發行股份作為抵押。

與此同時，綠城服務向鮮生活出售China CVS約18%的權益，總代價1440萬美元，出售後，綠城服務在手China CVS股權只剩17%。

條款修訂之後，綠城服務既保留了零售協同的敞口，又用抵押和擔保給5400萬美元本金上了一道鎖，但問題在於，當抵押物本身的價值開始縮水時，這道鎖能鎖住的東西就越來越有限了。

可換股票據的第一次延期發生在2022年10月26日。

以“China CVS經營不及預期、無法按時償債”為由，綠城服務與China CVS簽署修訂契約，將經重訂票據的到期日延長至2024年10月26日，同時宣佈將按估值修訂每股轉換價格。

又是兩年過去，China CVS的經營恢復及融資進展仍然不及預期，償付節奏還是對不上，綠城服務又與China CVS簽訂了第二份延期契約，將到期日推到2026年10月26日，並加入了一個自動延長72個月的機制。

然後就是2026年10月23日的第三份修訂契約，China CVS經營不見起色，綠城服務也沒選擇抽身，到期日繼續延期至2028年10月26日。

2017年被聯合收購時，好鄰居擁有近300家便利店。收購完成的兩年裏，好鄰居便利店也曾迎來高速擴張時刻，接獲曠視科技的數千萬美元融資後，陶冶還提出過2020年開出500家店的目標。

目前，好鄰居並沒有公佈實際在營門店數量，但在定下“500家門店”目標的2020年，好鄰居實際新開店數量為10家，漸漸陷入“失聲”狀態。

綠城服務也為這筆資產付出過代價，2024年3月，綠城服務在年報披露前夕公告增加資產減值撥備，其中就包括所持China CVS權益及China CVS發行的可轉換債券的未實現虧損，總額約1.5億元。

截至2026年6月30日，綠城服務可轉換票據錄得為實現虧損5528.9萬元，較2025年同期上升12.47%。

而綠城服務仍然願意讓這筆票據延期，或許是執行債權的現實回報太低。一家經營承壓的便利店公司處置權，在如今的市場上很難賣出好價。出售18%股權之後，綠城服務留在手裏的籌碼足夠，風險也已下降。

九年前那筆交易的起點，是綠城服務要撬開社區零售的入口，好鄰居雖然沒有長成預期中的利潤引擎，但它仍然是綠城服務在社區商業版圖上的一塊實物拼圖。

除了好鄰居之外，綠城服務並沒有對社區零售淺嘗輒止，圍繞綠城園區的社區零售品牌“綠橙”便利仍在運營，這是完全屬於綠城服務自身的便利店品牌。同時，還與友寶在線合作佈局無人零售業務，轉向更“輕”的投資方式。

一再延期是綠城服務給好鄰居的機會，也是留給自身觀望賣掉資產或留下靜待其變的窗口。