觀點網 10月10日下午3點整，阿里拍賣平臺上一槌落下，杭州九溪玫瑰園東區天怡苑23號別墅以2.88億元成交。

這場拍賣從上午10點開始，起拍價1.68億元，5名買家報名，吸引超過6萬人次圍觀。但真正出價的是其中4人，競買號分別是G0608、A3792、F2022、J1470。

在歷時五個小時、228輪的拉扯後，F2022買家最終拿下了這幢法式獨棟別墅，成交價2.88億元，溢價率71.43%。按建築面積629.39平方米折算，單價約45.8萬元/平方米。

資料來源：阿里資產，觀點新媒體截取

這是杭州住宅拍賣及公開成交的總價最高紀錄。此前的紀錄保持者是桃花源西錦園的杭松居，2023年4月以1.33億元司法拍賣成交。

值得注意的是，這次拍賣是商業拍賣，不是司法法拍，性質上更接近一次公開透明的資產處置。房子本身也是乾淨的優質標的，三層的法式獨棟，帶裝修和電梯，另有約5畝私人園林，現狀未對外出租。

別墅所在的九溪玫瑰園地處之江一帶，背枕五雲山，面朝錢塘江，虎跑、九溪、雲棲、六和塔環伺左右，到西湖車程十來分鐘。

這麼看，有人為之傾倒並不惜豪擲近三億元得到其中一子，不是一件稀奇事。

“老錢”別墅的魅力

九溪玫瑰園是綠城玫瑰系的開山之作，從1996年開始開發，東區2000年前後建成，西區2004年前後完成，規模最小的雨笛區也在稍後幾年建成。整個項目佔地約474畝，容積率僅約0.32，綠化率65%，兩百多棟別墅散佈在山谷裏。

據悉，當年宋衛平和建築師們定下的規矩是房子要尊重樹，地塊裏的古樹全部保留，別墅繞着樹長，於是200多棟房子做出了50多種戶型，也有不少業主是先選地再蓋樓。

說到業主，九溪玫瑰園就曾吸引了金庸前來置業。

1998年，金庸受友人推薦，在這裏買下了一套建築面積453.35平方米的別墅，但有消息稱他幾乎從未入住，房子一直保持毛坯狀態，一空置就是二十年。

2019年10月，這套別墅掛牌出售，報價6800萬元，摺合單價近15萬元/平方米，比當時小區的實際成交價高出近五成，一度驚動全國。後來掛牌撤下，房子至今仍是毛坯。

從分區看，金庸所購置的豪宅位於九溪玫瑰園北區的雲泉區，而這次拍出2.88億元高價的豪宅位於東區的天怡苑，屬於最早開發的一期。

資料來源：高德地圖，觀點新媒體截取

拉長到28年前看，1998年九溪玫瑰園的報紙廣告上，均價還只有5880元/平方米；到1999年正式開盤時，均價也不過7000元/平方米左右。直到2013年最後一期清盤，九溪玫瑰園新房全部售罄，此後只有二手房和法拍市場的零星交易。

一套房齡超過二十年的獨棟別墅，能持續走出獨立行情，背後必然有超越建築本身的東西。

一是地段。上世紀90年代，之江還只是杭州的一個旅遊區，與主城之間隔着大片農田和灘塗。後來，隨着之江大橋通車、浙大一院之江院區落地，西投銀泰城開業......之江逐步補齊交通、醫療、商業的短板，成為功能完整的綜合性新城。

其中，九溪玫瑰園是杭州主城內唯一同時擁有“西湖景區+錢塘江景”雙重自然資源的住宅用地。這種資源不可再生，杭州繞城以內也再沒有第二處可開發的大規模低密宅地。

二是產品。九溪玫瑰園的容積率只有約0.31，這在杭州繞城以內的獨棟別墅中幾無替代。2012年以後，杭州新供宅地的最低容積率被鎖定在1.01。杭州主城區的新增宅地供應，已經從制度上排除了再造一個九溪玫瑰園的可能性。

三是圈層。除了金庸，初代浙商和互聯網精英也扎堆於此。這種圈層不是刻意營造的，而是地段和產品的稀缺性自然篩選出來的結果。能進入這個名單的人，本身就已經被市場驗證過。

沉重一槌

今年可以稱得上是杭州樓市的豪宅大年，業內時刻都在追蹤頂豪六小龍的推盤節奏以及去化情況。

例如在7月中旬，濱江·望天際首開66套房源，3小時售罄、攬金33.6億元，一套624平方米頂躍以24.39萬元/平方米刷新杭州高層住宅總價、單價最高雙紀錄。

從成績量級看，上半年，杭州總價1000萬元以上新房累計成交2158套，同比增長65%；成交金額404.91億元，同比增長122.8%。總價2000萬元以上成交480套，3000萬元以上163套，5000萬元以上57套，三項數據均創近十年同期新高。

但這場盛宴的主角是新房，同期杭州二手房市場的狀態可以用平淡來概括。

今年年初到10月初，杭州二手千萬級住宅成交量同比減少54.2%；二手房均價在上半年跌到2.68萬元/平方米，同比下跌15.2%，200萬元以內的剛需房源佔二手成交的一半以上。

而隨着中海·海潮玖序在9月中旬領出首張預售證，頂豪六小龍的密集供應潮暫告一段落，熱鬧了大半年的頂豪市場，也突然安靜了下來。

九溪玫瑰園的2.88億元，就是在這時候落下的。

它的信號意義在於，當新房的頂豪供應出現空窗，購買力並沒有消失，而是轉頭撲向了這個城市裏最不可再生的資產。

對比來看，新房頂豪賣的是限價放開後的產品力和地段想像，而以九溪玫瑰園為代表的二手頂豪，賣的是純粹的稀缺，賣一棟少一棟，且如此高價的豪宅，幾乎都是在水面之下交易的，去來無定。

這次天怡苑23號獨棟豪宅之所以走到拍賣臺上，據拍賣公司透露是因為業主“希望公開透明地處置資產”。

但即便公開拍賣，能參與競價的也只有那5個交了保證金的人。6萬人次圍觀，4人出價，最終定價權掌握在極少數人手裏。

這就是頂級豪宅市場的真實結構，圍觀者眾，入局者寡，價格在水面之下形成，偶爾浮出水面，就是一條新聞。