觀點網 2026年上半年經濟數據中最引人注目的變化，莫過於社會消費品零售總額的增速變化。

根據國家統計局數據，2026年上半年社零總額同比增長1.3%，而2025年全年這一數字為5.0%，進入二季度增速逼近零值（0.2%）。

這一變化究竟是週期性波動，還是長期結構性問題？在博鰲直播間的採訪中，野村中國首席經濟學家陸挺給出了他的分析框架。

在他看來，當前社零增速的劇烈波動首先是一個週期性問題，根源在於2024年8月啓動的以舊換新政策。

“以舊換新政策主要針對耐用品，初期對銷售有較大促進作用，但後期產生了一定的透支效應。”

陸挺以汽車為例：“過去兩個月的汽車零售同比下降約20%，而汽車是居民消費中除購房之外最大的支出項目，這一塊下降對整體零售影響很大。”

沿着這一分析思路看未來趨勢，他表示，隨着透支效應消退和基數走低，今年四季度零售增速有望出現一定反彈。

而在“以舊換新”政策之外，零售增速跑出低水平還存在一些結構性因素，這些因素都指向同一個源頭--房地產。

這便是中國經濟與房地產的深度糾纏。

中國經濟與房地產

陸挺首先從居民財富說起。

過去幾年，國內房價下跌、房屋流動性下降對居民資產負債表造成了衝擊，“在最高峯時期，居民財富中60%多是房地產。過去這幾年價格下行，必然影響房地產的價值和流動性。”

儘管在這個過程中，按揭貸款的利率有所下行，但對大多數居民來說，按揭貸款並沒有多大變化。這意味着居民部門實際可支配收入受到隱性損耗，財富效應逆轉直接抑制消費意願。

其次，從財政收入角度看，在高峯時期中國財政收入約38%來自房地產，而過去幾年由於房地產下行，地方政府賣地收入減少。

“地方財政受到影響之後，就會削減各種各樣的支出，比如公務員、事業單位人員的獎金等減少，相應地會對當地消費產生影響。”這是房地產下行帶來的第二類衝擊。

再者，從地產產業鏈就業現狀來看，陸挺提到了一個數據：“近是建築業的工人，在過去幾年就減少了將近1500萬人。”

收入減少，必然會影響居民的支出。且購房和裝修減少，也直接拉低了傢俱、家電等相關品類的零售數據。

陸挺總結道：“從2021年到現在，整個房地產行業下行，從不同的渠道對零售產生了影響。”

如果說社零下滑是房地產陣痛的直接表現，那麼“雙重K型”分化則是這場調整在空間和社會層面的深層映射。

“在過去五年多的房地產下行過程中，已經導致人與人之間、城市與城市之間的收入與財富差距拉大，這是第一重K型。”陸挺解釋，與其他國家房地產泡沫破滅後大城市跌幅更大的規律不同，中國2021年以前三四五線城市房價漲得更多，2021年以後這些地方跌得也更兇。

“收入相對較低的羣體，包括農民工，傾向於在低線城市購房，這些人的房產在過去幾年跌幅更大。”隨着限購限售政策取消，資源再度向一線城市集聚，城市之間的差距重新擴大，這是第二重K型。

隨着AI時代的到來，這種分化不僅不會彌合，反而會加劇。面對這一困局，陸挺提出了一個跳出傳統框架的解決方案，即與其試圖將K型下端拉高，不如讓下端人口向大城市集中。

“人口向超大城市集聚，應該是K型時代最主要的解決方案。”他同時建議，在財政改革層面應有更高緊迫性，因為AI時代絕大部分地方政府財政收入可能受到更大沖擊。

制度重構下的房地產

今年，“十五五”規劃綱要明確寫入“有力有序推進現房銷售”，住建部亦表示要從根本上防範交付風險，不少地方政府也已在土地出讓端率先規定“現房銷售”。

8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局、中國人民銀行、證監會等五部門集中發佈多份文件，圍繞“商品住房銷售制度改革+房地產信貸管理改革+資本市場配套”出臺了一套組合拳。

這是中國房地產發展的又一個關鍵節點，行業運行機制迎來1998年“房改”以來最系統的一次重構，標誌着中國房地產預售制度正式開始歷史性轉型。

對於房地產發展新模式，陸挺首先指出，從強調保交樓到大力推進現房銷售，主要來源於吸取過往教訓，這也意味着政府非常重視保交樓的問題，非常重視從購房到交付這一過程會帶來的金融風險。

“過去二十多年的預售制度，實際上走到了一個極端，那麼我們在糾正的時候，也並不一定要走另外一個極端，完全摒棄預售制度。”陸挺表示，只要對風險管控這一部分處理得當，應當允許一定程度的預售存在。

他解釋，大陸的預售制度以香港的“樓花”為原型，“樓花”制度主要是先預付5%或10%定金，交房後再付剩下的購房金。但大陸在學習的過程中，轉入一個比較極端的狀態。

對一步到位的現房銷售轉型，陸挺也表達了擔憂。

首先是金融配套能否跟上，“很少有房企能拿出全款或獲得百分之百融資來建房並完工後再銷售，這一跳躍確實較大”。

其次，有效供應可能不足，特別是大城市較好地段的供給，最終可能導致房價上漲、成本轉嫁購房者。

第三，國企替代民企的現象將更加明顯，“民企在融資方面難以與國企競爭，有效競爭對手減少，行業競爭程度下降，新房質量和設計進步速度可能放緩”。

陸挺向我們表示，過去幾年，不少學者專家都對房地產反彈的節點做過預測，但到目前為止，大家都普遍發現這些預測過於樂觀。

他提到，未來要出現全國性房地產數據的企穩復甦，可能還需要我們耐心等待，但也不排除某些城市會率先企穩。

也就是說，“K型分化”是一個無法迴避的命題，在這樣的趨勢下，我們要用更高效的方案，讓優秀的大城市變得更加強大。