觀點網訊：9月20日，2026城市更新大資管論壇在青島舉行，主題為“構建大資管城市更新 打通多層次資本市場”。

上午的圓桌對話環節，嘉賓們圍繞“多層次REITs的金融創新”展開討論，對話主持為清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心常務理事、副主任，高和資本執行合夥人周以升，對話嘉賓包括財信人壽資產管理部副總經理陳楊，匯添富資本管理有限公司總經理、匯添富基金REITs業務負責人周寧，北京朗姿韓亞資產管理有限公司董事長袁懷中，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇。

周寧表示，公募REITs與城市更新頗有緣分，目前約5至6單產品含城市更新概念，分為三類：陶溪川的文化轉型、金隅的產業升級、上海地產的業態轉換（商改保）。項目入REITs面臨三大障礙：算賬難，老舊物業土地年限不足拉低收益法估值，京滬穗雖出臺延年限等政策，但補繳土地出讓金令賬更難算；合規手續不全，新舊銜接需創造性工作；歷史文化保護增加更新難度。

其認為，商業不動產REITs與基礎設施REITs無本質區別，少一道部門審批、合規稍寬鬆，未來兩類產品均會提速。公私募定價梯度理論上存在，美國私募市場規模更大，黑石總資產已達1260億美元；國內市場結構尚不成熟，公募REITs遇流動性衝擊時單隻產品可跌10%至30%並觸及預警線，待供需兩旺方能緩解。

郭翔宇指出，存量盤活時代需要以REITs為主體、長期、股權、流動、主動的新組織形式；發展多層次市場，一是不同資產、管理人、需求需不同工具適配，二是各層次間需銜接。他將公募REITs比作發射資產的“深空探測器”與定價之錨，Pre-REITs是推進動力，私募REITs是繞地衛星，可轉公募或長期運行。

談治理時他以“考卷”作喻，稱現行框架篩出“會做題的學生”，易逆向選擇至剛好達標的產業園，應篩出運營能力強的“好學生”；長期需明確REITs是退出機制還是長期運營資管平臺。他寄語，“十五五”首個專項規劃即城市更新規劃，已被提到前所未有的高度，期待各方攜手讓資產被賦予生命、循環流動。

陳楊介紹，財信人壽過去10年平均財務投資收益率居全國前10，得益於以不動產基礎設施為代表的另類佈局；二三十萬億保險資金配不動產不足4%，固收利率下行、權益波動下配置需求顯著提升。公司2016年起參與Pre-REITs配置；公募REITs是低槓桿、現金流穩定的核心型策略，機構間槓桿稍高、屬核心增益型策略，Pre-REITs是補充，宜參與城市更新項目。機構間優勢在波動小、配置效率高；若分子端出現趨勢轉折，公募REITs高波動或轉為正向溢價。

袁懷中稱，朗姿韓亞不動產投資一二級聯動，Pre-REITs、機構間與公募REITs邏輯一脈相承而各有差異：Pre-REITs期限長、下注重，屬自下而上，核心看現金流創造與退出估值；機構間REITs有一定債性，公募REITs為純股性，宜自上而下配置IDC、保租房、供水供熱等現金流穩定行業，物流、產業園波動更大。城市更新優化治理結構可參考機構間與公募REITs較為統一的治理體系。

周以升提出，金融與城市更新結合才有資格稱“大資管”；政策寬嚴直接影響不動產定價樞紐，嚴苛合規標準會推高風險溢價；城市更新主體多元，除權益工具外可探索類房地美、房利美的債務性融資工具，基礎設施定價繫於C端支付能力，須與財政政策、金融再分配結合。公募REITs中保險資金佔比約15%，機構間達60%以上。

他表示，公募REITs是不動產金融皇冠上的明珠，城市更新的金融創新更是“明珠中的明珠”，期待制度供給加快迭代，長期資金與長期資產方相互成就。