成都青羊廣場入池 鵬瑞利“轉道”試水商業不動産REITs

觀點網 9月17日，據深交所公募REITs信息平台顯示，國泰海通鵬瑞利封閉式商業不動産證券投資基金已正式申報。

這是繼華夏凱德消費REIT之後，又一只由新加坡企業擔任原始權益人的公募REITs産品，但與前者所屬的消費基礎設施賽道不同，此次鵬瑞利集團申報發行的項目類型為商業不動産，二者在底層資産等方面存在差異。

盡管細分賽道有别，該産品的申報仍標志着鵬瑞利集團在境内資本市場邁出關鍵一步，同時也進一步豐富了境内公募REITs市場的産品矩陣，為外資機構參與中國不動産金融提供了新的實踐樣本。

據悉，該基金由上海國泰海通證券資産管理有限公司擔任基金管理人及專項計劃管理人，招商銀行為托管人，原始權益人為鵬瑞利（四川）企業管理有限公司。

值得注意的是，該項目在申報階段經歷了類别調整。此前，項目曾以“鵬瑞利集團消費基礎設施項目”推進，並于2026年6月25日獲得國家發改委推薦，彼時拟發售基金總額為13.14億元。在正式向深交所申報時，項目類别已變更為商業不動産REITs。

而從公開信息綜合來看，底層資産指向位于成都的鵬瑞利青羊廣場。自2014年4月25日開業以來，該項目已走過十余年的成熟運營期，積累了穩定的經營現金流與豐富的資産管理經驗，為此次REITs發行奠定了堅實基礎。

“轉道”發行

鵬瑞利集團總部位于新加坡，是一家集醫療健康和房地産于一體的綜合性集團公司。其執行主席兼首席執行官潘錫源在新加坡被譽為“REIT教父”。

公開信息顯示，潘錫源2000年加入新加坡嘉德置地（後更名為凱德集團）後，出任嘉茂信托管理人首席執行官，並推動該信托在2002年于新交所上市，這也是新加坡首只 REIT。

2008年辭去在嘉德的全部職務後，潘錫源于次年創辦鵬瑞利集團，並在2011年6月推動鵬瑞利中國商用信托（Perennial China Retail Trust，簡稱PCRT）在新交所主闆挂牌，彼時的資産包中即包括此次申報的底層資産鵬瑞利青羊廣場。

2014年末，PCRT 被鵬瑞利私有化，該資産也轉入鵬瑞利集團體系。

與同為新加坡企業的凱德在華坐擁的購物中心體量相比，鵬瑞利的商業儲備相對單薄，且相對集中于早年布局。

除成都鵬瑞利青羊廣場外，其在華持有的項目還包括佛山鵬瑞利季華廣場、沈陽龍之夢綜合項目、北京通州綜合項目、杭州雲門中心，以及依托高鐵站布局的TOD矩陣，在天津、昆明、成都、西安、重慶五地打造的鵬瑞利健康城。

圖片截取自：鵬瑞利集團官網

其中，PCRT在中國的首個獨資持有商場是位于佛山的鵬瑞利季華廣場，于2013年8月開業。成都鵬瑞利青羊廣場是PCRT第二個獨資持有的商場，于2014年4月25日正式開業。

值得注意的是，據官方披露信息，鵬瑞利青羊廣場的土地使用權年限為40年，将于2050年1月19日到期。按當前時間推算，該項目土地剩余年限僅約23.4年，這對資産的長期估值構成一定約束。

而去年9月成功上市的首單外資消費REITs“華夏凱德商業REIT”，其首發資産組合包括位于廣州的凱德廣場·雲尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總建築面積達16.84萬平方米。

從土地剩余年限看，廣州雲尚項目與長沙雨花亭項目的土地使用權将分别于2051年3月30日、2044年3月3日到期，對應剩余年限約為24.6年和17.6年。相比之下，鵬瑞利青羊廣場的剩余年限與凱德兩個項目相差不算大，均為運營成熟的商業項目。

不過，有市場分析認為，凱德在華擁有豐厚的可擴募資産儲備，而鵬瑞利在華商業資産規模相對有限，後續擴募空間不算特别多。

盡管如此，回溯項目籌備歷程，在2024年2月，就有消息稱成都青羊鵬瑞利廣場正在開展消費類公募REITs項目申報前期工作；2025年4月，青羊區與鵬瑞利集團簽署投資合作協議，推動設立原始權益人公司及資産持有平台；

2025年11月，四川省工程咨詢研究院受省發改委委托出具評審意見，認為符合向國家發改委推薦條件；今年6月25日，正式以“消費基礎設施項目”身份獲國家發改委推薦。

這一系列節點的順利達成，充分印證了監管層對項目合規性與資産質量的認可，也強調了優質存量資産具備打通公募REITs發行通道的可行性。

資産底色

回到項目本身，據官網數據，鵬瑞利青羊廣場總建築面積1,460,862平方英尺（約13.5萬平方米），淨可出租面積666,466平方英尺（約6.2萬平方米）。

項目位于光華大道，距西三環約1公里，距市中心天府廣場約9公里，建築設計以新加坡怡豐城為藍本，露台式開放兒童樂園與頂層360度空中花園是其差異化的空間記憶點。

圖片截取自：鵬瑞利集團官網

資料顯示，鵬瑞利青羊廣場定位為一站式城西家庭中心，以品質年輕力生活集群、全家庭消費空間、策展主題基地、全時段玩樂場為物理定位，涵蓋了IMAX國際影院、大型超市、時尚品牌、國際及地方特色美?、親子娛樂、生活配套等業态，坐落在圍合式高端寫字樓商圈内。

不過，在入池資産範圍上，由于寫字樓與酒店或已剝離、不在發行範圍内，鵬瑞利選擇了更聚焦的“單資産”打法，以純商業設施為主。

軌交通達度是鵬瑞利青羊廣場的亮點之一。項目緊鄰地鐵4号線中壩站，從中壩站步行可達商場入口，實現無縫銜接；同時，該地下人行道設有購物街，並已開業，有效延伸了商業觸達面。

随着成都軌道交通線網日趨成熟，這條交通動脈也将光華闆塊與市中心緊密串聯，為項目持續導入穩定客群。在商業不動産的估值邏輯中，軌交近場與區域型家庭消費的組合，歷來被視為支撐租金韌性的壓艙石。

同時，鵬瑞利青羊廣場采用地上四層、地下兩層的空間布局，主力店陣容以大客流、高頻消費為為核心錨點，匯聚了永輝超市、金逸影城、BIGOFFS超級折扣、MUJI等生活消費與休閑的頭部品牌，構築起穩固的流量基本盤。

具體來看，項目構建了覆蓋全時段、全客群的品牌矩陣。

餐飲業态呈現“正餐+輕食”雙輪驅動格局，匯聚海底撈、烤匠、棒約翰、聚叁烤肉、阮煲·越南菜館、舌尖牧牛·潮汕牛肉、金翠河燒鵝餐廳、豪客來牛排等多元風味品牌，承接家庭聚餐與社交需求，也引入大米先生、鄉村基滿足日常用餐需求，搭配琦王花生等休閑小食，形成從早到晚的餐飲消費閉環。

茶飲甜品與零售配套業态同樣豐富。茶飲賽道集結了星巴克、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、茉莉奶白、樹夏、DQ、CoCo都可、庫迪咖啡等頭部及新銳品牌；

零售端則包括妍麗、屈臣氏、名創優品、九木雜物社、泡泡瑪特等美妝潮玩集合店，以及阿迪達斯、耐克、安踏、特步、喬丹、蕉下、海瀾之家、熱風等運動服飾與生活方式品牌，精準匹配區域家庭的品質購物與休閑體驗需求。

值得一提的是，2025年4月，永輝超市青羊廣場店閉店升級，並于5月16日煥新開業。

作為成都第六家、青羊區首家對標“胖東來模式”的改造門店，該店圍繞商品結構、消費場景與服務效能進行了全面叠代，成功承接了零售行業“胖改”熱潮的市場關注度。

緊随其後，2025年10月至11月，項目一、二樓核心區完成空間調整，引入野人先生冰淇淋，孩子王升級為四川首家親子服務體驗店，同時，VEROMODA、妍麗、歌莉娅等品牌同步重裝亮相。這一系列精細化調改舉措，有效激活了項目的商業活力與經營韌性。

公開數據顯示，2025年11月，鵬瑞利青羊廣場11周年“嗨購盛宴”期間客流同比增長15%，30余戶商家煥新開業。

不過項目具體的核心運營數據尚未公開，仍有待招募說明書進一步披露。

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