一樁上海綜合體交易 藏着KKR對中國飲料市場的野心

觀點網 上海大宗交易市場迎來一宗特别的交易，特殊之處在于交易雙方的身份。

近日市場消息，全球另類資管機構KKR把位于上海黃浦區核心商圈的“外灘NEO”整棟項目賣了出去，接手方是王慶東，大窯飲品的創始人。

一年前，王慶東剛把大窯飲品控股主體85%的股權賣給KKR。一年後，這對買賣雙方再次相遇，角色互換。

對KKR而言，賣掉外灘NEO是資産組合調整的一環，這筆錢最終會流向更想下注的地方；對王慶東而言，退出一線管理崗位後，接盤這棟樓也是個人資産和精力的重新分配。

于是，這樁不動産大宗交易，被置于更宏觀的資本叙事之中。

一樁綜合體交易

此次交易標的外灘NEO，位于上海黃浦區人民路399号，前身是2009年建成的福都商廈，早期為經營針織品、飾品及婚慶用品為主的小百貨商品市場。

2019年，KKR聯合翰同資本收購該項目，将其整體翻新為約1.7萬平方米的混合用途綜合體，並更名為“外灘NEO”。

外灘NEO所處的外灘豫園商圈，是上海核心區中少有兼具旅遊客流和商務需求的地段。改造完成後，項目内的酒店業态引入桔子水晶品牌，其余空間則提供辦公與商業業态。

不過，這筆資産在KKR手中恰好經歷了中國商業地産從高位到調整的完整周期。

過去幾年，外灘NEO已被長期擺上待售貨架。例如，2022年6月，外灘NEO就曾委托第一太平戴維斯作為獨家銷售代理，為項目尋覓合适買方。

2025年初，外灘NEO把部分辦公空間進一步改造成酒店業态。改造完成後，外灘NEO酒店業态增加至1.08萬平方米，項目年租金據悉提升至約7500萬元，保持為一個有穩定現金流的存量資産。

到2026年中旬，恰逢傳出KKR正尋求出售在北京、上海的一系列商業地産資産。外灘NEO被确認為明确列入出售名單的項目之一，據報道整棟對外報價約9億元。

于是在三個月後，KKR便找到了合适的買家。

據了解，外灘NEO是以協議方式完成了整棟出售，王慶東通過自有資金平台接手，且成交金額尚未公開。對KKR而言，将資産出售給一位與自己有深度資本往來的買方，或能在一定程度上減少公開市場折價出售可能引發的估值折價。

将這筆交易放入目前上海大宗交易市場的環境中，可以看到更豐富的市場結構變化。

2026年上半年，上海大宗交易迎來強力回暖。據戴德梁行發布的數據，2026上半年，上海大宗不動産合計成交35宗，總金額233億元，同比大幅上漲47%，在全球宏觀波動、國内地産修復分化環境下走出獨立復蘇行情。

商辦、酒店兩個業态的大額成交成為拉動市場的關鍵。

其中，産業資本正在成為上海商辦市場的主導力量，交易金額最高的案例，為拼多多斥資約33.7億元購入上海星展銀行大廈。

另一邊，家族資本的身影在酒店資産領域格外活躍。除此次外灘NEO之外，過去數月上海已冒出多單相類似的交易。

包括，陳天橋旗下盛大集團以約2.2億元從普洛斯手中收購位于黃浦區陝西南路233号的宓亞酒店，交易價格相比3.12億元的挂牌價折讓近三成。

上海某家族辦公室則拟以債務重組方式，介入收購蘇甯寶麗嘉酒店，該酒店評估價約32.2億元，此前在市場上挂牌多時未能成交。

家族資本切入上海核心酒店物業，這些買家的共同特征是資金成本較低，且更有耐心，對短期回報的要求通常弱于機構投資者，因此能夠在市場底部以相對從容的姿态完成配置。

王慶東相信也是如此，有分析認為，他的資金來源或許與KKR對大窯飲品的收購密不可分。

KKR的大窯故事

王慶東是大窯的創始人，創業路徑與許多第一代民營企業家相似，起點低、路徑曲折。

資料顯示，王慶東出身呼和浩特，早年蹬着三輪車賣汽水，後來做過酒水生意。1996年，他曾創辦海光飲料廠，開始自行生産汽水，但並未闖出名堂。

真正的轉折出現在2004年，王慶東拿出全部身家收購了瀕臨倒閉的内蒙古八一飲料廠，2006年将其改制更名為呼和浩特大窯食品廠，“大窯”品牌由此誕生。

一直以來，碳酸飲料是中國飲料市場中集中度最高的品類之一，可口可樂與百事可樂兩大品牌長期占據超過80%市場份額。

王慶東為大窯找到了一條差異化的路徑：520毫升超大容量玻璃瓶裝汽水，定價5-6元，低于主流碳酸飲料，以高性價比作為“酒替”切入燒烤、火鍋等場景，且對渠道高讓利。

按照這個策略，大窯逐漸在北方地區嶄露頭角，特别是在内蒙古、東北、西北等區域建立了穩固的基本盤。

到2016年，王慶東注冊成立内蒙古大窯飲品有限責任公司，後再股權整合，成立大窯嘉賓飲品股份有限公司。以此為經營主體，大窯發展更加迅猛。

2021年，大窯與華與華合作，推出“大汽水，喝大窯”的口号，2022年簽約吳京代言，品牌廣告鋪進地鐵、電梯和機場。

在被KKR收購之前，大窯已經是北方飲料市場里的“隐形王者”。

據媒體援引的數據，2023年大窯飲品營收突破30億元，2024年營收規模繼續上升。同年，據快消品研究機構馬上赢的數據顯示，大窯飲品在碳酸飲料市場的份額達到2.42%，位列行業第三，僅次于可口可樂和百事可樂。

到2025年前五個月，大窯飲品擁有的市場份額升至2.64%。

但在高歌猛進之下，大窯也面臨着依賴單一爆品“大窯嘉賓”、餐飲渠道占比高、品牌認知集中在北方、飲料市場健康化對含糖汽水的沖擊等問題。

2025年3月，大窯飲品在經銷商大會上，便提出接下來公司将把精力聚焦産品創新、品牌建設與渠道拓展，系統提升品牌在全國的知名度與影響力。

其中在産品端，大窯就提出“1+2+N”戰略，宣布以碳酸飲料為基本盤，拓展果汁與植物蛋白兩大品類，再布局若幹細分賽道。

而大窯的轉型剛剛起步，KKR便宣告了介入。

2025年7月，重慶市場監督管理局公示的經營者集中案件顯示，KKR通過新設特殊目的公司Dynamo亞洲控股II，間接收購遠景國際有限公司85%的股權，而遠景國際正是大窯飲品的控股主體。

同時，交易采用全現金支付，交易對價流傳較廣的說法為36.6億元。另悉，交易或附帶了2025-2027年三年業績對賭。

交易完成後，KKR對大窯的改造迅速啟動。

2025年12月，大窯飲品完成工商變更，王慶東卸任法定代表人、董事長等職務，董事會與監事會同步改組，KKR代表戴誠出任董事長。

據了解，戴誠擅長供應鏈優化和财務體系重建，此前深度參與過KKR對雷士照明中國區業務的收購整合，他的到任標志着控制權正式移交。

2026年1月，快消行業資深職業經理人孫亦農正式加入大窯出任CEO，與戴誠搭檔。

孫亦農的履歷則覆蓋可口可樂、雀巢、銀鹭食品等品牌，2021年至2025年執掌衛龍食品期間，成功推動衛龍在港交所上市。

KKR入主後的大窯，産品推新動作明顯加快，延續“1+2+N”框架，2025年9月推出植物蛋白品牌“宜養說”，此後陸續上線無糖茶品牌“查元香”、復合果汁品牌“窯果立”，以及白桦樹汁汽水等新品。

2026年5月，大窯再推出混合果味汽水“大窯20香”，繼續錨定佐餐場景，試圖在核心品類之外尋找增量。

目前，KKR對大窯的改造還在持續。這家投資機構把流動性從“磚頭”里抽出來，投向回報相信是更高的領域。

王慶東拿到現金，則把一部分錢放到上海優質地段的“磚頭”里。

資本循環之間，背後是兩類投資者在同一個周期里作出各自認為更有利的選擇。

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