奧萊REITs半年考：首創守濟南、武漢雙城，唯品會押甯波單核

觀點網 在2026年中期報告發布之後，華夏首創奧萊REIT、中金唯品會奧萊REIT于同一天召開了中期業績說明會。

作為以奧特萊斯項目作為底層資産，在市場上率先挂牌上市的消費基礎設施REITs，這兩支産品的表現始終受到市場關注。

從資産構成來看，兩者呈現出顯著的差異化特征。華夏首創奧萊REIT于2024年8月正式上市，底層資産為濟南首創奧萊與武漢首創奧萊兩個項目，以“雙城雙店”實現了山東、湖北兩省的分散化布局；

中金唯品會奧萊REIT于2025年9月上市，是兩者中上市更晚的一支，其底層資産為位于浙江甯波的杉井奧特萊斯，屬于典型的單一核心資産項目。

底層資産的數量、區位禀賦，以及運營模式、客群結構與成長邏輯的不同，也讓這兩單項目各具看點。

REITs基本面

收入表現上，在今年上半年，華夏首創奧萊REIT實現基金收入1.44億元，同比增長9.68%；中金唯品會奧萊REIT的基金收入為1.56億元，略高于華夏首創奧萊REIT。

在收益分配端，兩支REITs年化現金流分派率均超過4%。首創奧萊REIT年化現金流分派率4.44%、本期分派率2.20%，本期可供分配金額7197.25萬元，同比增長12.82%，實際分配6485.60萬元；唯品會奧萊REIT年化現金流分派率4.15%、本期分派率2.06%，本期可供分配金額8765.11萬元，實際分配5700萬元，為其上市後首次分紅。

不過，首創奧萊REIT本期淨利潤4132.73萬元，經營活動現金流量淨額3337.83萬元，均為正；唯品會奧萊REIT本期淨利潤為-1532.57萬元，經營活動現金流量淨額-518.03萬元，均為負。

從中期報告來看，唯品會奧萊REIT淨利潤為負，主要因财務費用體量較大。

根據其項目公司成本結構，财務費用9139.98萬元，占營業成本及費用合計的61.38%，主要為股東借款利息；基金層面期内折舊和攤銷亦達1.09億元。但在經營層面，杉井奧萊EBITDA為1.11億元，毛利率87.34%、息稅折舊攤銷前利潤率73.06%，底層資産經營本身保持盈利。

經營活動現金流方面，公告稱與報告期内完成分紅資金歸集撥付有關，項目公司貨币資金較上年末減少33.3%。

項目層面，甯波杉井奧萊一期已開業運營14.8年，三期、四期分别運營9.7年、6.2年，合計可供出租面積5.14萬平方米，是杉杉商業旗下成熟項目。截至報告期末，項目出租率為100%，租金收繳率100%，租金單價為405.90元/平方米/月。

華夏首創奧萊REIT的兩座底層資産濟南首創奧萊項目及武漢首創奧萊項目，分别于2019年1月及2018年4月正式投入運營。截止報告期末，濟南首創奧萊項目已平穩運營7年5個月，武漢首創奧萊項目已平穩運營8年2個月。

報告期末，華夏首創奧萊REIT的出租率為97.85%，租金收繳率為99.94%。其中，濟南項目出租率97.36%，租金收繳率99.88%，租金單價208.80元/平方米/月；武漢項目出租率98.38%，租金收繳率100%，租金單價為169.05元/平方米/月。

出租率與租金單價表現也進而影響到項目的收入規模。數據顯示，首創奧萊REIT的項目公司整體營業收入1.42億元，同比增長9.17%；中金唯品會奧萊REIT的項目公司營業收入1.52億元，同比增長16%，其中一季度增長19.7%、二季度增長11.6%。

底層資産經營成色

華夏首創奧萊REIT與中金唯品會奧萊REIT的旗下資産同處“名品+折扣”的奧萊賽道。

随着近年來國内經濟環境的轉變以及消費者消費理性程度的提升，消費者的購買行為和消費習慣也發生了較大的變化，“性價比”越來越成為其更重要的考量因素。憑借與生俱來的性價比優勢，奧特萊斯也持續獲得消費者青睐。

在今年上半年，華夏首創奧萊REIT旗下濟南項目的零售租戶面積占比達89.27%，武漢項目零售租戶面積占比92.4%，甯波杉井奧萊零售業态商戶面積占比83.77%。同期，三個項目均有序進行重點品牌招調，實現了品牌矩陣的完善和品牌級次的提升。

其中，報告期内，甯波杉井奧萊采用“存量煥新提質+增量品牌補位”並行策略。存量端完成始祖鳥、雅戈爾、太平鳥男裝、麥檬等8家零售門店形象重裝升級，持續提升門店規格和貨品組合；

增量端，引入輕奢品牌Tory Burch、運動戶外品牌Jack Wolfskin等多個知名品牌，進一步鞏固頭部運動及輕奢的品牌矩陣優勢；餐飲業态同步完成多品牌叠代升級，落地全國奧萊首店山緩緩，豐富全時段家庭休閑配套。

濟南首創奧萊順利完成原有品牌愛步的移位擴鋪及依文的重裝升級工作，並推動新引進品牌百麗、尹默、安奈兒等的開業亮相，通過品牌調整帶動客流及銷售額增長，為項目注入新的發展動能。

同時，項目緊抓淡季招調契機，同步制定並推進下半年招調方案。具體而言，濟南項目一方面與CARNAVALDEVENISE、1807、帕拉丁等潮流休閑品牌達成合作意向，挖掘年輕客群消費潛力、豐富多元消費場景；另一方面重點聚焦大淑女裝街區的叠代升級以及兒童區域低效品牌的專項調改，以進一步完善品牌矩陣、提升經營質效。

武漢首創奧萊項目則聚焦場内兩大核心區域空間改造與業态升級。

一是推進原美食廣場“食美匯”區域業态重構與鋪位優化的全面落地，SKECHERS、Le Coq Sportif、波司登等移位、擴店品牌均已重裝煥新開業，另有Adidas全新旗艦形象店已于7月亮相，夯實運動品類競争優勢；

二是完成原二層鞋區改造為餐飲區域的業态轉型，引入胖仔蘇、辣汀、秦大寬等多家高翻台率的連鎖餐飲品牌，優化顧客一站式消費體驗。

此外，項目持續拓展國際名品、優質戶外、年輕潮流等品牌資源，完成Y-3、Marisfrolg、ACMEITEM等品牌開業及LACOSTE、THE NORTH FACE、KAILAS等品牌簽約，形成新的業績增長點。

此外，三個項目也分别結合春節、五一假期、畢業季等節點，通過營銷活動帶動客流與銷售額的增長。

競争壁壘與護城河

然而，競争情況是商業零售不動産項目業績表現的核心影響因素。

在過去一段時間里，基于武漢市有新增奧萊項目入市的情況，華夏首創奧萊REIT的投資者對于基金底層資産項目面臨的市場競争态勢有過一定的擔憂。

2025年9月，武漢杉杉奧萊開業，該項目位于漢陽區武漢經濟技術開發區。在項目開業後，武漢市百聯奧萊、杉杉奧萊以及首創奧萊在彼此直線30公里左右的空間距離上形成三足鼎立之态。

管理人認為，在此背景下，一方面武漢奧萊市場整體飽和度有所提高，另一方面，伴随近年奧特萊斯在零售商業領域的價值發現和持續獲得消費者熟悉認可，優質奧萊項目也将合力推動武漢市奧特萊斯業态的滲透與發展，促進市場整體份額的擴大。

濟南首創奧萊所在城市另有可比奧特萊斯項目2家，分别為百聯奧特萊斯廣場（濟南海那城店）及百聯奧特萊斯廣場（濟南高新店）。

其中，百聯奧特萊斯廣場（濟南海那城店）位于濟南市西北方向，其一期項目開業于2016年12月、二期項目開業于2025年12月，與濟南首創奧萊項目的部分零售品牌存在一定重合，但兩項目直線距離約30公里，直接競争較小。

百聯奧特萊斯廣場（濟南高新店）開業于2019年3月，位于濟南首創奧萊項目東側，其與濟南首創奧萊項目直線距離約6公里，開業時間略晚于濟南首創奧萊項目，市場占有率較低。

整體而言，濟南及武漢首創奧萊項目未來短期的競争态勢整體仍相對平穩。無論是濟南市還是武漢市，預期在未來短期可比的標準奧萊項目數量都将保持穩定，不會因為競品項目的供應而顯著影響濟南項目在濟南市以及武漢項目在武漢市長江以南地區的領先态勢。

而在甯波杉井奧特萊斯方面，其所在的甯波市範圍内目前僅有一處同類的奧特萊斯競品項目，該項目為甯波前灣盛世里文旅·奧特萊斯。

項目總建築面積約22萬平方米，商業建築面積約11.2萬平方米，于2025年6月28日正式營業。盡管同屬奧特萊斯業态，但前灣奧萊位于慈溪市，距杉井奧萊駕車距離約80公里，主要服務于慈溪本地客群。

同時，前灣奧萊的定位為“奧萊+文旅”，品牌矩陣與甯波杉井奧萊存在顯著差異。除前灣奧萊外，甯波杉井奧萊在1小時核心車程圈内，暫無其他奧特萊斯項目供應。

這也意味着，以上三個項目在各自的核心輻射圈内，均已構築起較為堅固的競争壁壘與區位護城河。

武漢首創奧萊依托長江以南的區位深耕區域客群；濟南首創奧萊憑借先發優勢與成熟的會員體系穩固市占率；而甯波杉井奧萊則借力唯品會的強大供應鏈與“線上+線下”閉環，在品牌級次與折扣力度上有不小的優勢。

對于後市，濟南、武漢首創奧萊項目預計将繼續分别在濟南市及武漢市長江以南區域占據領先地位，基金管理人與運營管理機構将持續積極探索不動産項目業績長期穩健增長的合理方法和路徑；

甯波杉井奧萊則表示将繼續進行品牌招商與門店升級，同時通過省域滲透、聲量提升、線上加碼等舉措，實現營銷升級。

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