觀點網 我們想知道，一家企業成長的祕密會是什麼？

截至2025年末，園動力已服務園區超180個，運營面積超3000萬平米，這一數據仍在不斷增長——這家企業的遠景目標是逐漸佈局至108個城市。

在和張鵬的這一場交流中，我們似乎慢慢找尋到了這個答案。

張鵬是園動力董事長，雖然園動力才成立約莫六年時間，但已是他從事這行的第十七個年頭。曾履職於北京珠江，以及被稱為產業地產行業“黃埔軍校”的聯東U谷，那是他對於行業視野與經驗的厚積期。

園動力的團隊成員也多具備產業園區行業、戰略產業行業雙重背景，這位長期深耕產業的“掌舵人”看重團隊的力量，稱核心人才與知識積澱是最寶貴的資產。

我們瞭解到，園動力內部有一個叫“星夥匯”的培養、發展、共贏組織，匯聚優秀員工代表，取意“我們作為獨立的個體時可能只是星星之火，但我們在一起就像天上的繁星，可以點亮行業的夜空。“

這個組織人數約佔20%，被張鵬稱作公司發展的“核心力量”，承擔着項目立意確立、核心邏輯搭建以及對投資方進行正向輸出等關鍵職能。

採訪當天，張鵬一身簡約得體的黑色襯衫，身形緊緻，科學飲食和健身習慣讓他看起來比實際年齡年輕許多。

他的商業邏輯同樣嚴謹、科學講究效率，除此之外更重要的便是“純粹”二字：“任何行業的發展都離不開一個事情，就是做一家純粹的企業。”

大道至簡，或許就是那個祕密的起點。

產業園區有“三屬性”

坐下來，聊的第一個問題卻出乎意料地基礎——什麼是產業園區？

張鵬嘗試向我們釐清這個最基礎的一個概念。他說，過去十多年，一部分民營企業以“地產思維”做產業用地開發，這曾是主流，催生了一個以市場化地產發展為主的產業用地開發模式——產業地產。

然而，這種在理論上叫產業地產，而非真正的產業園區，在張鵬看來，產業園需要具備基礎的三個不同屬性，分別服務於三類主體。

“對實體企業來說，它是固定資產，要‘好用、夠用、成本可控’；對園區投資商來說，它是可經營性物業，得算得過來賬，有合理回報；對地方政府來說，它不是普通商品，而是城市基礎設施，是‘築巢引鳳’的‘巢’， 本質是承載產業的公共平臺。”他頓了頓，強調：“三方必須均衡，哪一頭失衡了，這個園區就不成立。”

這三重屬性，貫穿了園動力所有的服務邏輯。而園動力的客戶，也恰好對應兩類——一類是“央國平”（央企、國企、平臺公司），另一類是實體企業。

張鵬告訴我們，這兩類客戶訴求略有不同：平臺公司項目更多在“政府的基礎設施要求”與“平臺經營考核”之間尋求平衡；實體企業項目則在“企業主對利潤的追求”與“政府的盤活及產業導入要求”之間尋求均衡。

作為運營服務商，園動力需要針對不同的主體訴求，用定製化的專業方案，使三屬性在各項目中均能達到可接受的均衡狀態。

換言之，張鵬帶領的園動力，就是那個幫他們“找平衡”的“專家”。

做一家“純粹”的企業

“我們成立時給自己的定位就是產業園區行業的服務商。”張鵬說：“而且從成立第一天起，園動力就定了三不原則：不拿地、不建設、不開發。”

這在張鵬看來是獨樹一幟的、純粹的，在他看來：“任何行業的發展都離不開一個事情，就是做一家純粹的企業。”

但這並不意味着他反感房地產模式。相反，甚至欣賞房地產行業在發展到高度成熟的中後期培育出的很多優秀的設計院、諮詢機構“五大行”、交易機構。

只是在他定義的產業園區這個細分領域，恰恰缺乏這種純粹的專業服務商。

張鵬認為，經營企業不僅需要能力，還需要一定的前瞻性，這會使得輸出市場的產品都是獨樹一幟的，既能避免擁擠的“賽道”，也能構築自身的競爭壁壘。

一家不做地產開發的企業，卻也拒絕用“輕資產”的標籤來簡單定義。張鵬強調，園動力做的事“不重也不輕”，只是成本沒有投向磚頭、水泥和鋼筋而已，“輕資產是房地產的語言，我們成本大多數投在體系搭建和組織建設等方面，不能因為成本投向不同就說是輕資產。”

在他看來，住宅可以標準化，但產業園區不行——產業門類千差萬別，地域屬性各不相同，無法套用統一模板。園動力是通過分析項目的核心立意，找到三屬性的平衡點，根據項目自身產業特色、地方需求和資源條件，幫每個項目量身定製，為其設計適配的商業模式、產品業態和運營策略。

但園動力的發展速度太快了，作為一家民營企業，在過去六年時間賦能超過180個園區，進入45個城市，累計運營面積達到3000萬平方米。

張鵬坦言，這一模式跑得快也正因為具備一定的通用性，但落到每一個具體項目上，必須體現針對性和個性。

“園動力出來的每個園區，不光長得不一樣，客戶不一樣，方式也不一樣，但也有一定的通用的地方，比如操盤階段和手法等。”

這種“共性方法論+個性落地”的組合，正是其成長速度較快的原因。

所以，園動力既不做開發（不碰所謂的重資產投入），也不是傳統意義上的輕資產輸出方（不套用標準模板），而是一家專注產業園區行業以定製化運營服務為核的純粹的產業園區運營服務商，模式具備方法論上的可複製性，但堅持項目層面的“一園一策”，以確保三屬性均衡真正落地。

“POPA”來了

不過，跑得快不代表不加選擇。

張鵬透露，園動力每年最多隻新增30個項目，要保持穩健的發展，他認為這是團隊基於現有組織架構和服務能力的上限評估。

過去六年，園動力完成約180個項目，基本保持着這一節奏。

服務行業不代表誰都服務，園區投資商選擇園動力，園動力也會慎重選擇園區合作伙伴。“我們選項目，第一看的不是規模，也不是利潤空間，而是和合作方在認知上是否達成高度一致。”在他看來，只有在目標一致的前提下，服務才能真正產生價值。

張鵬還特別提到，園動力目前合作的項目均為增量開發園區，僅少量慎重涉足存量的“救火”項目。

“很多園區出問題，不是後期招商不行，而是前期開發階段邏輯就沒閉環——成本高了，定位偏了，產品和客戶錯配了。”一旦這些硬傷形成，後期運營往往回天乏術。

儘管成績亮眼，園動力卻保持着一份剋制，發展願景是進入全國108個具備產業積聚優勢的城市，但“第二個五年開局階段，不盲目追求數量，而是根據自身能力和項目質量，在108城範圍內擇優落地”。

我們看到，在園動力官網上已經更新了新品牌“POPA”，今年是“十五五”開局之年，也是園動力品牌升級的第一年，在張鵬看來這會是一個新的起點。

據悉，園動力成立之初就專注做園區，給園區賦能，給園區提供動力，取名園動力，英文名為“POWERPARK+”，則對應“園動力”三個字：Power是動力，Park是園區，加號代表團隊。

這次升級濃縮為“POPA”，寓意從“產業園區·賦能引擎”躍升為“產業發展·賦能矩陣”。

他進一步闡釋了園動力的“四維”打法：一維是隻做園區這一件事，保持純粹；二維是把服務鏈條做深做透，實現全流程、全鏈條覆蓋；三維是在空間上完成全國化佈局，從單點走向多城市；四維則是站在時間的維度，長期健康發展的視角，思考商業模式的可持續性。

張鵬和我們提了一個詞——“賦能矩陣”，這意味着POPA園動力這家企業將在接下來的5年逐步構建多維度能力交織、多種可能性並存，從而為客戶提供更好的運營服務的新的核心競爭力。