又一家雙平台 中海拿千燈湖環宇城試水商業不動産REITs

觀點網 2025年10月31日，華夏中海消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏中海消費REIT”）正式于深圳證券交易所上市。該項目以中海佛山南海映月湖環宇城為底層資産，也是中海以及中建集團首支公募REITs産品。

時隔一年，中海在9月7日發布公告，華夏基金及中信證券已于當日向中國證監會及深圳證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料，拟将佛山千燈湖環宇城作為底層資産，分拆發行商業不動産投資信托基金（REIT）。

目前，預計該公募基金将募集所得總款項15.34億元。于建議上市時，中國海外發展将認購已發行基金份額總數約20%。

據深圳證券交易所公募REITs信息平台顯示，華夏中海封閉式商業不動産證券投資基金已于9月7日完成首發申報。

佛山雙子

對于中海而言，這将是在公募REITs領域的又一次嘗試。

據悉，千燈湖環宇城于2016年9月入市，前稱為佛山中海環宇城，不僅是中海在全國落地的第四家購物中心，更是其在佛山、以及華南地區開出的首個購物中心項目。

此後，随着中海在佛山戰略布局的持續深化，該項目進一步更名為“千燈湖環宇城”。

截至目前，中海及其關聯方在廣東省佛山市持有或運營的購物中心項目共有3個，分别為映月湖環宇城項目、千燈湖環宇城項目和禅西環宇城項目。其中禅西環宇城並非中海投資建設，而是由中海以輕資産模式輸出運營管理。

這也意味着，此次華夏中海封閉式商業不動産證券投資基金若成功上市，中海在佛山自持的兩座環宇城購物中心全部實現“投融建管退”全周期資本閉環，為進一步向資管業務轉型奠定基礎。

事實上，三個項目雖均為中海環宇城産品線，但定位上存在差異。

據悉，千燈湖環宇城與映月湖環宇城均位于佛山禅桂商圈，項目直線距離僅3.3公里，禅西環宇城則位于佛山市禅城區，與千燈湖環宇城、映月湖環宇城距離相對較遠。

具體而言，此次拟分拆發行商業不動産REITs的千燈湖環宇城總建築面積約13.09萬平方米，共包含地下1層、地上5層，整體定位為城市級高端輕奢潮流購物中心地標，主要面向周邊商務人士、精致白領，及佛山市居民客群。

在招商方面，千燈湖環宇城引入的店鋪集中為中高端零售（包括高化奢侈品等）、餐飲品牌，業态覆蓋餐飲、生活服務、娛樂體驗等，且多為品牌直營，城市/區域首店居多，布局高化、輕奢零售業态，並結合主理人經濟等，凸顯項目的可玩度、潮流度。

僅在2025年，DIOR美妝、YSL美妝、LANCOME、SEPHORA，以及潮流人氣服裝品牌COVER、ecco，餐飲品牌芸山季、水濑、Ameigo梅果、巴奴毛肚火鍋等佛山、南海首店批量入駐千燈湖環宇城，全年共計引入21家首店，其中城市首店16家，以“首店收割機”持續保持項目活力。

映月湖環宇城則定位“區域型家庭親子歡聚場”，鎖定“精致白領家庭”的目標客群，致力于打造“廣佛中軸趣玩目的地”，整體偏向大衆時尚消費群體，商鋪多以連鎖品牌為主，多業态組團化落位。差異化定位之下，兩個項目的會員及客流重疊度約10%，直接競争關系較弱。

資料顯示，2024年千燈湖環宇城營業收入達1.52億元，略高于映月湖環宇城的1.37億元。

值得注意的是，在華夏中海消費REIT的招募說明書中，佛山千燈湖環宇城曾被列入重點可擴募資産。但随着此次分拆發行商業不動産REITs，這一既定路徑發生了實質性轉向。

千燈湖環宇城不再作為擴募儲備，而是獨立啟動了新一輪證券化進程。

雙平台雛形

從備選擴募到獨立分拆上市，這一調整既是中海在經營性不動産資産管理領域的又一次嘗試，也是其構建多層次REITs平台的關鍵一步。

在不久前召開的2026年中期業績發布會上，中海管理層曾談到：“公司正在着力構建多層次REITs平台，前端以Pre-REITs等方式孵化培育優質項目，後端以公募REITs實現規範退出，並同步拓展商業不動産REITs和機構間REITs等産品，逐步形成資産孵化、規範退出與資本回流的良性循環。”

數據顯示，今年上半年，中海商業運營收入為35.8億元，剔除資産退出等結構性因素後，商業收入同比增長3.2%，其中購物中心同比增長4.8%。

截至期末，購物中心出租率達95.3%，銷售額、客流同比分别增長11.4%和7.9%，同店銷售額、客流同比分别提升4.5%和9.2%。

已上市的華夏中海消費REIT同樣取得穩健表現。2026年中期報告顯示，該項目期内實現營業收入6300.76萬元、息稅折舊及攤銷前利潤3830.24萬元，報告期内收繳率為100%。

截至期末，佛山映月湖環宇城可供與實際出租面積69,721.90平方米，出租率達100%；入駐租戶店鋪數量共計233家，租金單價水平為157.48元/平方米/月。期内，客流同比提升12.02%、銷售額同比提升10.12%。

現有存量資産的運營韌性持續兌現，千燈湖環宇城的獨立上市也将是中海“投融建管退”鏈條的進一步實踐。

同時，相較于消費基礎設施REITs，商業不動産REITs有着更寬泛的底層資産範圍，除商業綜合體外，還覆蓋了辦公、酒店以及其他具有商業屬性的資産業态，並允許多業态混包發行，對于持有豐富可擴募資産的中海而言，後續培育與注入空間更為廣闊。

通過REITs等證券化工具，中海有望實現多元商業業态的資産價值釋放，提升資産運營效益。

據悉，中海在最新發布的公告中指出，于公募基金設立後，公募基金将動用所得款項認購資産支持專項計劃的全部權益，其後，資産支持專項計劃将動用認購款項向集團收購項目公司的全部權益、償還項目公司的債務、補充營運資金、支付相關交易稅費及支付公募基金及資産支持專項計劃成立、交易費用。

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