周期下的青島萬象城：租金單價漲至452元、總租金上揚12.4%

商業客 身為“全國最大非重奢萬象城”，青島萬象城的賺錢能力還在增強。

所以即使擴募還未落地，華夏華潤消費REIT（下稱華潤消費REIT）在2026年上半年還是實現了雙位數收入增速。

報告期内，該基金實現合並層面營業收入4.06億元，同比增長10.6%；淨利潤4,157萬元，較上年同期的1,611萬元大幅增長158%；經營活動産生的現金流量淨額2.27億元，同比增長11.1%。

同期，華潤消費REIT可供分配金額1.82億元，同比增長1.6%，對應現金流分派率1.86%、年化現金流分派率3.75%。

對比2025年全年可供分配金額約3.65億元，華潤消費REIT今年上半年的派息大體平穩，

從行業宏觀視角觀察，2026年上半年中國消費市場呈現出“總量溫和、結構分化”的典型特征。國家統計局數據顯示，上半年社會消費品零售總額248,722億元，同比增長1.3%；社會消費商品和服務零售總額同比增長2.7%，其中服務零售額增長5.3%，商品零售額增長1.1%。

具體到購物中心這一細分賽道，中國連鎖經營協會對全國53家頭部商業運營企業、1,978個在營項目的調查顯示，上半年75.5%的樣本企業客流量實現增長，客流加權平均增幅達5.7%；然而銷售額加權平均增幅僅為3.6%，低于客流增幅2.1個百分點；租金收入加權平均增幅更僅有1.2%。

“高客流、低客單、低轉化”的情況貫穿了整個上半年。正是在這樣的行業背景下，華潤消費REIT的業績表現尤顯突出。

截至期末，華潤消費REIT目前持有的唯一底層資産仍為青島萬象城。這座開業已逾十年的購物中心，在期内繼續展現出強勁的可塑性。

資料顯示，2026年上半年青島萬象城項目公司實現營業收入4.02億元，同比增長10.97%。收入結構中，租金收入3.02億元，占比75.07%，同比增長12.40%

同時，得益于營業成本/費用合計4.70億元，同比僅增長2.37%，增速遠低于營收增速。青島萬象城毛利率從上年同期的63.32%提升至66.21%，EBITDA 2.36億元，同比增長12.27%。

核心運營指標方面，截至報告期末，青島萬象城可供出租面積為139,750平方米，實際出租面積為138,471平方米，出租率為99.08%，基本保持在接近滿租狀态。

事實上，報告期内，青島萬象城平均租金單價水平已達到451.75元/平方米/月，較上年同期的419.71元/平方米/月上漲7.63%，亦高于2025年全年426.61元/平方米/月水平，繼續創下歷史新高。

中報顯示，項目租金上漲主要來自業态調整與品牌級次提升。2026年上半年，青島萬象城新開店53家、計租面積5,593平方米，其中山東首店21家、青島首店6家，包括SK-II華北首家精品店、BVLGARI香水青島首店、Birkenstock山東首店、好利來PINK山東首店等。

除上述品牌之外，青島萬象城在7-8月也陸續引進了快時尚女裝品牌ONE MOMENT 山東首店、CHIIKAWA快閃店山東首站、壽司郎青島首店、樸下九隆青島首店、手工酸奶連鎖品牌山下奶司山東首店等品牌。

同時，法國高端小衆沙龍香水品牌L'Artisan Parfumeur阿蒂仙之香、法國輕奢珠寶品牌Redline Paris、瑞典高端小衆香氛品牌BYREDO柏芮朵等品牌也即将落地。

首店品牌的集中引入，一方面直接帶來增量租金，另一方面也強化了項目作為城市標杆商業的輻射力。

與此同時，項目加權平均剩余租期由上年同期的1.99年降至1.74年，顯示租約即将進入相對集中的到期區間，這在帶來一定續租與換租談判壓力的同時，也為進一步的租金調整和業态優化留出了窗口。

作為青島當地最核心的購物中心之一，青島萬象城議價能力較強，在這方面應該不用太過擔心。

客源結構上，項目的會員體系持續擴容。截至報告期末，青島萬象城會員數量達197萬人，同比增長23%，相當于超過青島市常住人口的六分之一。這也是項目方在租金談判中的底氣所在。

在短期内，青島萬象城要面臨的競争也不大。根據《戴德梁行2026年上半年青島寫字樓與零售市場概況報告》，青島市商業項目主要集中于香港中路、CBD、台東等7個主要商圈，2026年上半年優質商業項目存量約442.92萬平方米，供給保持有限穩定态勢。

該機構指，2026-2029年期間内，青島萬象城所在的香港中路商圈暫未有預計新增項目入市規劃。

對這只基金而言，青島萬象城既是當下的現金流來源，也是未來擴募的起點。據基金此前披露的安排，其擴募標的包括昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯四個項目

其中，最早于2025年3月已公告拟擴募的昆山萬象匯項目其擴募申請已于2025年10月獲深交所受理並進入問詢階段。

不過就在9月4日晚，華夏基金管理有限公司公告稱，華夏華潤消費REIT（代碼180601）2025年度第一次擴募發售並新購入不動産項目審核終止。

公告稱，因規劃調整，經基金管理人與原始權益人充分溝通，根據深交所相關業務指引規定，基金管理人決定提交本次擴募並新購入不動産項目終止審核的申請。

公告表示，截至本公告發布日，基金投資的不動産項目經營穩定，投資運作正常；本次審核終止不影響後續符合條件的擴募申報，對基金份額持有人權益無實質性不利影響。

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