中報觀察｜合景悠活逐步出清歷史包袱

觀點網 物業管理行業正處于從“增量擴張”轉向“存量提質”的深度轉型期，行業普遍推進項目優化升級。增長質量、現金流穩健度與精細化運營能力，成為檢驗物企長期價值的核心標尺。

在這一背景下，合景悠活交出了一份“減虧提質”的中期答卷：收入約15.70億元（人民币，下同），期内虧損1.55億元，較去年同期2.77億元大幅收窄44.0%；母公司普通股權益持有人應占每股基本虧損由13.23分改善至7.52分。

虧損收窄並非依賴一次性收益，而是業務結構優化、費用精細管控與歷史包袱逐步出清的綜合結果，經營修復的成色較為紮實。

業績修復的核心看點，是虧損幅度實現大幅收窄。

2026年上半年，合景悠活期内虧損約1.55億元，較2025年同期的2.77億元減少約44.0%；每股基本虧損7.52分，較去年同期的13.23分顯著改善。

分析認為，減虧成效來自三方面的合力。

其一，主動優化項目組合。報告期内，合景悠活對部分效益不及預期的公建物業項目實施策略性退出。盡管非住宅物業管理及商業營運服務闆塊收入相應調整至約7.49億元，但通過業務結構動态調整，整體項目組合質量得到改善，有助于鞏固長期經營底盤。

其二，持續推進内部降本增效。面對行業存量競争加劇、運營成本剛性擡升的行業環境，合景悠活持續優化内部管理體系，報告期内，公司行政開支由上年同期2.07億元降至1.93億元，同比降幅約6.6%。持續落地的精益管理舉措，讓降本增效成果切實落地，進一步提升了整體運營效率與盈利韌性。

其三，逐步出清歷史包袱。公司基于審慎原則對貿易應收款項計提減值撥備約1.94億元、對商譽計提減值約7630萬元，這一做法雖然帶來短期壓力，但實質上是在行業調整期把風險敞口充分釋放，為後續輕裝上陣、實現高質量發展掃清障礙。

從行業坐標看，這種“以退為進”的策略正成是當下物企的普遍選擇。

2026年上半年，物業管理行業告别“以規模換增速”的粗放擴張，剝離低效項目、推進精益管理已成為頭部企業的共同選擇，項目結構優化與精細化運營，成為企業穿越周期的關鍵能力。

合景悠活的減虧路徑與行業轉型方向一致，其經營質量的邊際改善具備可持續性。

如果說減虧是“向内修”，那麼第三方收入占比的持續提升，則體現了合景悠活“向外長”的市場化能力。

報告期内，公司第三方收入占比由去年同期的91.5%進一步升至92.0%。

這一比例在物管行業中處于較高水平，意味着集團收入高度獨立于關聯方，經營基本盤由外部市場競争能力支撐，抗風險能力顯著增強。

區域布局上，合景悠活聚焦核心城市群深耕，大灣區與長三角兩大核心戰略片區的收入合計占比約63.8%，相較去年中期進一步提升。

高密度的區域布局有利于發揮規模效應、優化運營成本，也為商業闆塊、公建闆塊的全業态協同挖掘市場化增量提供了土壤。

展望下半年，集團表示将繼續秉持長期發展理念，依托全業态服務體系，在風險可控的前提下保持穩健經營，以專業服務創造價值，走高質量可持續發展之路。

在行業集中度提升、服務力與市場化能力成為核心賽道的趨勢下，合景悠活以獨立市場化運營能力、雙核心區域深耕構建的市場化底盤，有望支撐其在行業洗牌周期中持續修復盈利能力。

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