觀點直擊｜世茂服務：确保每一份收入的含金量

觀點網 8月28日，世茂服務發布了2026中期業績並舉行了線上業績發布會，執行董事兼總裁蔣立豐、首席财務官潘東亮出席會議，並就業務發展回答了相關提問。

中報顯示，期内該公司實現收入33.5億元，錄得毛利為4.52億元。上半年繼續圍繞着推進服務質量提升，多維度升級産品服務體系展開相關工作。

目前，該公司已在126個城市開展業務，為1354個項目提供物業管理服務及種類豐富的社區增值服務；涉及在管面積約為1.9億平方米，合約建築面積約為3.065億平方米，核心業務的基本面未見明顯改變。

蔣立豐在業績會上明确：“面對行業環境的深刻變化，公司已确立了從‘規模擴張’向‘質量提升’轉型的經營方針。不再單純追求管理面積的增長，而是更加注重挖掘現有項目的盈利潛力，确保每一份收入的含金量。”

同時期，由于銷售資金持續回籠，並采用結合整體資金計劃有序安排采購付款等舉措，截至期末世茂服務包含到期日超過三個月的定期存款在内的現金及現金等價物為31.3億元，較2025年末增長了4.7%。

整體上，世茂服務在既有規模之上更注重經營質量，社區增值服務也形成多元收入結構，物業管理業務更強調以精細化與科技手段提升運營效率。

增值業務多元化發展

社區增值服務是世茂服務業務結構中的第二增長曲線。

數據顯示，2026年上半年業務闆塊收入為5.51億元，同比增長2.2%，占總收入的16.5%，較去年同期上升了1.6個百分點，服務内容已涵蓋了社區資産管理、智慧場景、養老、新零售等多個方向，對應居民日常生活的不同需求。

以細分業務線來看，社區資産管理服務當中收入較高的方向，創收金額為1.51億元，同比增長了22.7%，對社區增值闆塊的收入貢獻增至27.5%，上升了4.6個百分點。

具體而言，世茂服務對小區内的廣告位、公共場地等存量資源進行整合運營，從而形成了相對穩定的收入來源，也使得小區空間的再利用效率提升。

其次為校園增值服務，實現創收1.22億元，對社區增值闆塊的收入貢獻達到22.5%。

這部分主要由旗下浙大新宇提供業務支撐，作為國内領先的高校園區綜合服務商，浙大新宇聚焦于高校園區領域，圍繞師生的“住、食、行、知”四大核心需求，過往期間打造了“宇林校園服務生态”，致力于為學校提供全方位、智慧化的校園全周期服務。

從數據來看，該業務面臨不小的競争壓力。世茂服務表示，受外賣行業帶來的市場競争影響，食堂餐飲闆塊營業規模有所下滑；同時，出于整體盈利考慮，也主動退出部分虧損較為嚴重的項目。

不過，養老服務業務線則大幅提升，錄得收入1.21億元，同比增長了15.2%，占社區增值闆塊收入的22.0%，同比提升了2.5個百分點。

資料顯示，該公司為應對社區人口結構的變化，開始提供專業護理、助老便民等服務，逐步建立起了從居家照護到社區日間照料的服務安排，覆蓋不同層級的養老需求。

而收入上升主要因為深化物業管理服務與養老服務的協同合作所致。

同時，社區增值闆塊中智慧場景解決方案、新零售服務、車位資産運營服務、美居服務的創收能力尚且有限，目前對整體收入的貢獻相對較小。

業績公告介紹，受到宏觀經濟及房地産市場影響，車位銷售均價下降且規模在減少。並且，公司也對美居闆塊實施收縮，重點在于完成既有存量合同的交付。

相比之下，由于圍繞業主日常生活剛需開展新零售服務業務，該業務闆塊收入同比增長了68.8%。通過積極拓展第三方及關連方項目機會，把握在建及改造項目的智能化安裝與升級改造需求，其智慧場景解決方案業務則同比增長了127.5%。

總體上，增值服務已經覆蓋保潔、保安之外的居家養老、社區零售等場景，有助于提升業主與服務方之間的互動頻次，服務内容與業主生活之間的聯系更加緊密，也為後續服務的持續開展創造了條件。

基礎物管精細化運營

另一個觀察維度是其物業管理服務闆塊，作為該公司最主要的收入來源和賴以生存的根基，該業務今年上半年錄得收入為25.59億元，占總收入比例達到76.4%，依舊處于主導地位。

面對行業調整，世茂服務也未再單純追求管理規模的擴張，而是轉向提升單個物業項目的經營質量，通過精細化運營與技術手段加以實現，項目的盈利表現成為經營中更受關注的指標。

數據顯示，住宅物業仍是主要部分，非住宅物業部分管理規模則有所下滑。截至2026年6月30日，該公司總在管面積約為1.9億平方米，其中住宅物業約為1.38億平方米，同比增長1.0%，占比達到72.7%，比上年同期上升11.1個百分點。而非住宅物業僅5190萬平方米，占比僅27.3%，均較上年同期有所收縮。

合約面積方面亦是呈現如此态勢。數據顯示，截至2026年6月30日，世茂服務擁有合約建築面積3.065億平方米，其中住宅物業約為1.99億平方米，同比增長1.7%，占比達到64.9%，較上年同期上升7.9個百分點；而非住宅物業約為1.075億平方米，占比僅35.1%，呈現下降态勢。

蔣立豐表示：“從主營上來說當前核心是通過經營和品質解決現金流和利潤的問題，但對于我們來說還有一個另外的非常關鍵的點，即未來的開拓與發展，這也是下半年同樣需要關注的重點。”

拓展策略上，世茂服務提高了新拓項目門檻，明确住宅、高校、産業園區等核心賽道将是重點，並通過篩選項目來關注長期的經營效益，而非單純累積合約規模，第三方外拓的節奏相應有所放緩。

期内，為優化資源配置，該公司已對部分經營效果不及預期的在管項目進行有序調整，将資源集中于具有盈利潛力的項目，這一動作在報表上體現為管理面積的結構性變化，涉及的調整也是逐項進行的。

随着而來的還有運營效率的提升，為減少線下人力的重復工作，提升多項目統一管理的響應速度與服務效率。世茂服務将人工智能、物聯網應用于客戶服務、綠化保潔、設施維保等環節，通過AI智能巡檢與設備故障預警，實現隐患排查前置與運維管理可視化。

總體上，世茂服務在物業管理闆塊的調整，重點在于優化結構與提升單位效益，而非做大規模，經營重心從面積的增長轉向質量的提升，這一取向在應收及現金流安排上均有體現。

管理層也明确，“将會以兩個核心指標作為主要的參考指標，一個是現金流，一個是利潤，這兩個都會指向公司的穩健經營。”

随着行業進入存量競争階段，物企經營邏輯從“面積驅動”向“質效驅動”的轉變已是共性路徑。

短期看，結構優化可能帶來規模、營收及盈利數據的調整；從長期看，更優的項目組合與單項目效益，有助于企業的穩定經營與現金流質量，這也是世茂服務在經營策略上值得關注的點。

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