觀點直擊 | 雅生活翻開了新篇章

觀點網 雅生活交出了一份穩中求進的中期答卷。

進入存量競争時代，雅生活明确要向民生服務、數字化科技、生活服務轉型，從“對物的管理”逐步轉向“對人的服務”。

截至2026年6月30日，雅生活實現收入60.64億元，毛利總額8.9億元，淨利潤為3.96億元，歸母淨利潤為3.17億元。

逐漸翻開新的篇章，而行業格局尚未定型。經過2024至2025年的主動戰略調整與低效項目出清，雅生活在2026年迎來了調整周期的尾聲。

公司不再單純追求規模數字，而是主動犧牲部分低質規模，換取更健康的現金流與利潤空間，盈利質量顯著改善，展現出發展韌性與長期主義定力。

“我們堅持穩中求進，兼顧品質與品牌，平衡規模增長和經營質量，打造領先的智慧能力和管理效率。同時，作為以人為本的行業，我們踐行優秀文化，讓團隊成長、讓業主感受價值。”

基本盤穩固

面對外部不确定性，雅生活堅持“質量效益型”發展轉型，經營表現符合預期。

中期業績報告里，值得關注的是盈利能力正在修復。報告期内，毛利8.9億元，毛利率提升至14.7%，較去年同期增長0.2個百分點。

這也意味着，經歷長時間的結構調整與業務優化，雅生活的成本控制、項目篩選及運營成效終于在财務報表上得到體現。

過往年度，受到以往高增長期獲取的部分項目存在質量問題、收費困難或成本壓力影響，雅生活利潤持續承壓。目前，公司對項目進行分級分類，分為糧倉、優質、提升和低效項目，對低效項目若經營改善不及預期，則主動出清。

據參會投資者轉述，管理層于業績會上表示，這種調整會在财報上産生階段性滞後影響，比如去年退出的項目今年收入才會體現下降。經過2024-2025年的調整，到2026年基本接近尾聲。

從業務端看，公司毛利率已基本企穩，上半年物業管理服務毛利率同比上升0.1個百分點至13.9%；業主增值服務毛利率提升0.7個百分點至22.5%；城市服務毛利率達到17%。

值得注意的是，雖然城市服務毛利率同比上升，但實際低于前兩年水平。管理層對此表示，項目前期高毛利會伴随後期回款壓力，經公司結構調整後整體更趨于平衡。

以“穩”作為主基調的雅生活已經收獲利潤端與經營現金流好轉，在行業深度調整期，守住業務端的穩才是物企最重要的底線。

分業務看，公司物業管理錄得收入50.26億元，占公司總收入比重增至82.9%，住宅基本盤穩固，主要得益于在管規模相對穩定，加之公司上半年在外拓方面積極獲取項目。

截至2026年6月30日，雅生活總在管面積達4.93億平方米，其中第三方項目占比約81.8%，對關聯方依賴度較低。

管理層表示，住宅是公司基本盤，占總收入一半，未來增量中也應至少占一半。雅生活上半年拓展了約6億元合同，其中住宅占30%、非住占70%，但這個成績未達預期，下半年及未來會加大投入。

從規模廣度的投拓向項目管理密度轉變，雅生活強調，公司今年新簽合同已超過退出合同，實現了合同層面的正增長，明年收入将顯現提升。

物業管理服務夯實基本盤，雅生活上半年另一個轉型亮點在于社區增值服務。

報告期内，該闆塊錄得收入4.63億元，總量保持穩定，最大的變化則發生在業務結構上。

據公司中期業績會披露，增值服務市場化業務占比顯著提升，目前已基本沒有與地産相關的增值服務，全部聚焦于面向業主的市場化服務。

在業務落地上，雅生活聚焦“本地生活、空間管家、資産管家”三大闆塊，公司計劃未來三年打造社區産業化、市場化的業務模式，将增值服務打造為第二增長曲線。

向質量、效益轉型

除了盈利能力上的修復，雅生活上半年對城市服務業務進行重構，經營性現金流得到改善。

截至2026年6月末，公司城市服務錄得收入5.44億元，占公司總收入比重為9%。

管理層表示，經過三年的項目聚焦，該闆塊年收入規模穩定在10億元左右。公司近兩年沒有主動拓展新項目，而是對回款不佳的項目進行優化，目前留存項目的質量和回款情況基本正常。

“今年以來，政府化債力度加強，也落實到我們項目上，城市服務端現金回款明顯改善。過去我們還需為城市服務做部分融資，今年融資余額下降，經營性現金流提升，不僅存量項目新增回款平穩，歷史欠款也有所回收，城市服務已實現自主經營平衡，並産生正向現金流。”

回溯2024年，公司曾為應對房地産相關業務風險計提超過40億元減值儲備，導致上市以來首次虧損，當年出清300個低效項目。

進入2026年，随着歷史包袱逐步出清，雅生活得以“輕裝上陣”，将資源聚焦經濟價值與戰略價值更高的優質項目。

下定決心将過去的包袱逐一清理重新歸類之後，雅生活的轉型同樣瞄準了智能化。

作為人力密集型行業，物業服務的痛點之一便在于非標準化與管理精細度不一，在一線場景下，業主與物業之間的溝通受時間、執行效率等方面因素影響，如何高效、高質量又低成本地解決業主反映的問題，成為物企走向智能化轉型的助力。

管理層對此表示，物業服務是勞動密集型、非標行業，管理規模大、跨度大，必須靠數字化和智能化實現管控。

據了解，雅生活在智慧科技方面的投入分為兩部分，一是管理現場通過物聯網、傳感器、算法，實時感知設備運行和服務執行情況。這部分硬件投入有些由集團直投，有些利用公共收益或維修基金改造，資金來源多樣。

第二部分是管理工具層面，公司自研或與第三方合作開發人力、預算、财務、收費、客戶服務等系統，助力經營決策和業主畫像。

管理層表示，當前系統開發成本因行業“内卷”已大幅降低，公司每年投入約5000萬元，其中常規系統維護約一半，車場改造、電梯物聯網、遠程監控等每項約三四百萬，數據治理及各部門系統升級各小幾百萬，合計在5000-6000萬級别。

行業全面進入存量市場競争階段，利潤空間收窄，加大科技投入和優化費用管理則是物企當下逐漸摸索出來的解決辦法。

雅生活表示，公司堅持平台化和供應鏈模式，避免重投資，通過鏈接專業服務商來開展試點，從“對物的管理”逐步轉向“對人的服務”。

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