觀點網訊：8月28日，國家金融監督管理總局印發《商業地產貸款管理辦法（試行）》。
辦法明確商業地產包括商業綜合體、購物中心、寫字樓等，要求貸款人以項目為對象實施全流程管理，實行主辦銀行制和資金封閉管理，強化集中度風險管理和風險預警體系。
辦法將貸款分為開發、購買和運營三個階段，針對各階段融資特點細化貸款用途、期限、准入等要求，適配商業地產市場信貸需求。
此次印發是金融監管總局改革完善房地產融資制度的一部分，與《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《個人住房貸款管理辦法（試行）》《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》《信託公司開展房地產領域信託業務管理辦法（試行）》共同構成房地產全週期金融支持體系。
以下為商業地產貸款管理辦法（試行）全文：
第一章 總 則
第一條 為規範銀行業金融機構開展商業地產貸款業務，有效防範化解風險，支持構建房地產發展新模式，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規和規章，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境內依法設立的商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構。
第三條 本辦法所稱商業地產貸款，是指用於商業地產的建設、購買和運營，以其銷售、出租、經營等產生的現金流為主要還款來源的貸款。
本辦法所稱商業地產包括土地性質為商業服務業設施用地的商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等。
第四條 貸款人開展商業地產貸款業務應當符合國家對商業地產發展的政策導向，遵循依法合規、審慎經營、商業可持續原則。
第二章 風險管理
第五條 貸款人應當建立健全商業地產貸款風險管理的治理架構和內部控制機制，制定商業地產貸款管理政策和程序，有效識別、評估、監測、控制和緩釋商業地產貸款風險。
第六條 貸款人開展商業地產貸款業務，應當以項目為對象開展貸款全流程管理，以項目償債能力為核心，並考慮項目發起人主體信用等因素，評估、發放和管理貸款。各項目應當單獨建賬、單獨核算、獨立運作、封閉管理，項目間資金不得混同。
第七條 商業地產貸款應當實行主辦銀行制。每個項目應當確定一家主辦銀行，單獨或與其他貸款人以銀團貸款模式發放貸款。主辦銀行應當強化主體責任，牽頭履行好盡職調查、項目審核、信息共享、資金管理、貸後管理等職責。
採用銀團貸款模式的，應當由牽頭行履行主辦銀行相應職責。
第八條 貸款人應當對商業地產貸款項目實施資金封閉管理。貸款人應當在合同中與借款人約定，在主辦銀行開立專門的資金賬戶，並對賬戶實施監控，核實資金用途，嚴禁項目資金挪用。承貸物業運營或銷售收入應當全部進入該資金賬戶，優先用於償還項目貸款本息。
第九條 貸款人應當做好商業地產貸款業務的集中度風險管理，設定相應的風險限額，做好監測管控。
第十條 貸款人應當建立健全商業地產貸款風險評估和預警體系，密切關注宏觀經濟及市場變化，結合超期未開發土地的違法違約情形，定期對商業地產貸款開展風險評估，並及時採取有效的風險防範措施。
第十一條 貸款人應當定期對商業地產貸款開展壓力測試，併合理設置壓力測試情形，考慮因素包括但不限於國內生產總值、市場利率、物業價格、租金水平、出租率等。
第十二條 貸款人發放的商業地產貸款只能用於本城市的商業地產項目，不得跨城市發放。本條所稱城市，是指地級及以上城市。
第十三條 貸款人在確定貸款金額時，應當遵循審慎原則，充分考慮當前和未來趨勢，合理確定評估方式與項目價值，不得通過高估項目價值過度融資，並做好動態跟蹤和評估。
第十四條 貸款利率應當遵循利率市場化、商業可持續原則，由借貸雙方在遵守國家有關規定和行業自律管理要求的前提下協商確定。
第十五條 貸款人應當嚴格落實商業地產貸款的抵押擔保措施，將貸款對應的全部商業地產項目資產為貸款設定抵押擔保，根據需要將應收租金、經營收入或項目公司股權等為貸款設定質押擔保，確保擔保真實、合法、有效，並依法辦理抵質押物登記。項目抵質押物不足值或階段性無法辦理抵質押的，應當要求借款人為貸款補充提供其他擔保。
第十六條 貸款人應當與借款人在合同中約定，商業地產在出售、變賣、變更抵押物等情形時，借款人應徵得貸款人同意，出售、變賣等所得價款優先用於償還存量貸款。
第十七條 貸款人應當建立健全商業地產貸款信息管理系統。系統應當具備統計、計量、監控、報告功能，準確、連續、完整反映商業地產貸款信息。
第三章 商業地產開發
第十八條 貸款人可以向符合條件的企業法人發放開發貸款用於商業地產的新建、改建。貸款不得用於繳納土地出讓金及相關稅款，不得用於置換股東及關聯方借款，不得用於項目分紅，不得用於支付其他與項目開發建設無關的款項等。
第十九條 借款人應當具備以下條件：
（一）具備相應開發資質，經營管理規範、法人治理結構健全、財務狀況良好、槓桿水平合理；
（二）信用狀況良好，無逃廢金融債務等違法違規行為；
（三）股權關係清晰，實際控制人具備相應的出資能力和信用狀況，不存在經相關主管部門查實的主觀故意囤積房源、違規改變土地用途性質等行為；
（四）貸款人要求的其他條件。
第二十條 商業地產開發項目應當具備以下條件：
（一）取得合法、完整、真實、有效的立項或備案文件，符合國家產業、土地、環保和投資等相關政策要求；
（二）取得土地不動產權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證，當地對“四證”另有規定的從其規定，但須與“四證”齊全具有同等效力；
（三）符合國家關於固定資產投資項目資本金制度相關規定，項目資本金實繳到位；
（四）符合國土空間規劃、區域功能定位；
（五）預期還款來源穩定、可靠；
（六）改建項目應當符合當地城市政府所要求的必要條件和程序。
第二十一條 貸款用於商業地產開發的，期限原則上不超過7年。
第二十二條 貸款人應當綜合評估項目總投資金額、項目資本金投入、運營後淨現金流、其他融資等，審慎確定貸款金額，滿足合理融資需求，避免過度融資。
項目資本金應當符合國家規定的最低項目資本金要求。項目借貸資金、股東及關聯方借款、“名股實債”等債務性資金和其他借款人非自有資金，不得作為項目資本金。
第二十三條 貸款人應當在發放貸款前確認借款人滿足合同約定的提款條件，在項目資本金全額到位後，根據項目工程進度等情況發放貸款。
第二十四條 貸款人應當加強項目監測，重點關注項目建設進度、建成後銷售或運營、資金封閉管理等情況，出現異常及時採取應對措施。
第四章 商業地產購買
第二十五條 貸款人可以向符合條件的企業法人發放貸款，用於購買商業地產。
第二十六條 借款人應當具備以下條件：
（一）信用狀況良好，無逃廢金融債務等違法違規行為；
（二）經營管理規範、治理結構健全、財務狀況良好、槓桿水平合理，具備與項目相匹配的運營管理能力；
（三）貸款人要求的其他條件。
第二十七條 使用貸款購買的商業地產應當符合法律關係清晰、已竣工備案、估值合理、預期還款來源穩定可靠等條件。
第二十八條 貸款用於商業地產購買的，期限一般不超過10年，最長不超過15年。
第二十九條 貸款人應當綜合評估項目交易價格、首付款比例、項目投入運營後淨現金流情況以及其他資金來源等，審慎確定貸款金額。其中，貸款首付比例不得低於金融管理部門確定的最低首付比例，具體由貸款人根據市場化原則自主確定。
貸款人應當要求借款人使用自有資金足額支付首付款，不得使用貸款等非自有資金支付。貸款人應當對借款人首付款真實情況進行審核。
第三十條 貸款人應當在發放貸款前確認借款人滿足合同約定的提款條件，並在符合首付款已足額到位、達到購買合同約定的支付進度等條件後發放貸款。對存有未結清開發貸款或信託融資的項目，用於購買商業地產的貸款資金應當受託支付至開發貸款或信託產品指定的賬戶，優先用於償還該項目開發貸款或信託融資。
第三十一條 貸款人應當加強項目監測，重點關注項目交易進度、購買後運營情況、物業價值變動、運營收入封閉管理等，出現異常及時採取應對措施。
第五章 商業地產運營
第三十二條 貸款人可以向符合條件的企業法人發放經營性物業貸款，用於承貸物業在運營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。監管部門另有規定的除外。
第三十三條 借款人應當具備以下條件：
（一）擁有合法、完整、獨立的物業所有權，有共同產權人或第三方權利人的，應取得其書面同意；
（二）經營管理規範、法人治理結構健全、財務狀況良好、槓桿水平合理；
（三）信用良好，無逃廢金融債務等違法違規行為；
（四）具備與項目相匹配的運營管理能力；
（五）貸款人要求的其他條件。
第三十四條 借款項目應當具備以下條件：
（一）已按規定履行項目投資管理、規劃、環評、用地等相關手續，已竣工備案並投入運營；
（二）已取得不動產權證書，項目所有權、經營權、收益權和處置權清晰；
（三）具有成熟的經營模式和運營能力，具有持續經營能力，貸款還款來源穩定、可靠。
第三十五條 經營性物業貸款的期限一般不超過10年，最長不超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。
第三十六條 貸款人應當主要評估物業經營狀況、評估價值，並考慮借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等，審慎確定貸款金額，原則上不超過承貸物業評估價值的70%。
第三十七條 貸款人應當做好項目監測，重點關注項目運營、物業價值、運營收入封閉管理等情況，出現異常及時採取應對措施。
第六章 監督管理
第三十八條 國家金融監督管理總局及其派出機構依法對商業地產貸款業務實施監督管理，並可以根據貸款人的經營管理情況、風險水平和商業地產貸款業務開展情況等，對貸款人提出相關審慎監管要求。
第三十九條 貸款人違反本辦法規定開展商業地產貸款業務的，國家金融監督管理總局及其派出機構應當責令其限期改正，並可依法對相關機構或者人員採取監管措施或者實施行政處罰。
第七章 附 則
第四十條 貸款人可以向符合條件的個人發放貸款用於購買商業用房。貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年，貸款首付比例不得低於金融管理部門確定的最低首付比例。貸款條件及流程等參照《個人住房貸款管理辦法》執行。
貸款人向符合條件的企業法人發放貸款用於購買自用商業地產的，可參照本辦法執行。
第四十一條 本辦法關於商業地產貸款管理的未盡事宜，按照《固定資產貸款管理辦法》相關規定執行。
第四十二條 貸款人應當依照本辦法制定商業地產貸款管理細則或操作規程。
第四十三條 本辦法由國家金融監督管理總局負責解釋。
第四十四條 本辦法自印發之日起施行。本辦法施行後，關於商業地產貸款的相關監管規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。