香港傳真 | 央企、港資等六大巨頭聯手 北都開啟“造城”實驗

觀點網 香港報道 近日，香港北部都會區“片區開發”首個招標項目元朗洪水橋/廈村新發展區片區，由中國海外、京東、信和置業、招商局置地、華潤置地（海外）及中國旅遊集團六大企業組成的财團投得，整個片區總投資額預計約達168億港元，預計帶來逾6000個就業機會。

香港發展局公布，洪水橋片區項目完成評標並經政府中央投標委員會批準，決定将項目批予六大企業組成的洪水橋新發展有限公司，中標價為10.3億港元，會以50年租期批予中標公司。中標公司無選擇分期繳付地價，會在28天内繳付全部標價。

據公開資料，六家企業各具所長，組成覆蓋住宅開發、城市運營、物流供應鏈與文旅商業的多元化組合。

六大企業

中國海外為改革開放後首批赴港創業的紅籌企業，深耕香港近半個世紀，奠定在工程承建、不動産開發運營、物業服務等領域的領先地位。此次将發揮其在住宅開發與城市建設方面的經驗，承擔片區住宅用地平整與開發、配套設施建設等任務。

招商局1873年在香港設立分局，至今已逾150年，是香港歷史最悠久的中資企業。招商局置地為招商局集團旗下房地産發展平台，深耕粵港澳大灣區，具備住宅與産業綜合開發能力，此次參與片區住宅及綜合發展部分。

華潤前身“聯和行”1938年在香港創立，紮根香港近90年。華潤置地（海外）為華潤集團旗下企業，業務涵蓋城市建設運營、商業運營等多個領域，此次将參與片區開發建設。

中國旅遊集團為中央直接管理的國有骨幹企業，是中國最大的旅遊央企，業務涵蓋旅行社、酒店、景區、免稅等。前身是1928年成立的中國旅行社香港分社，紮根香港近百年，此次将由旗下中旅投資參與，為片區注入商業與文旅活力。

京東在港投資已超350億元，覆蓋全港18區，此次以産業營運方身份參與，負責智慧現代物流中心的建設與運營，引入自主研發的機器人技術設備。

信和置業成立于1971年，作為港資龍頭，深耕本地市場逾55年，是香港主要地産發展商之一。多年來與政府及社區伙伴緊密合作，推動城市及社區發展，熟悉香港樓市及流程，此次作為港資代表參與片區住宅開發。

據悉，6間企業各自持股相若，中國海外、招商局置地、華潤置地、京東集團及信置各持有17%股權，而中國旅遊集團則持有余下15%股權。

發展局局長甯漢豪表示，洪水橋片區是北都第一個“片區開發”招投項目，發展規模大，投資年期長。中標公司的企業組合既有多年參與本地房地産發展的大型企業，亦有其他産業的企業，顯示“片區開發”項目可促成不同企業闆塊合作。六間企業集結力量聯成一線，以實際行動對北都投下信心一票，為北都多元發展模式開啟良好局面。

由産業連同住宅發展等闆塊構成的元朗洪水橋/廈村新發展區片區（洪水橋片區），總面積近11公頃。

中標公司将會負責平整及發展3幅私人住宅用地，共約2.61公頃，料可共建約3120單位；亦會在完成土地平整後，在一幅可建總樓面面積達54.8萬呎的“企業及科技園”用地興建智慧現代物流中心，京東将作為産業營運方，在55個月内開始營運不少于16.5萬呎的總樓面面積，較標書最低要求的96個月内開始營運為快。

同時，中標公司須負責平整洪水橋片區其余多幅土地，其中兩幅“企業及科技園”用地及一幅用作政府設施的“政府、機構或小區”用地須于2028年底前完成土地平整並交還政府。

此外，亦會建造休憩用地、步行街和行人路，不遲于2030至2033年分批完成並交還政府。

甯漢豪指，政府會将上述由中標公司完成平整後交回政府的兩幅合共4.5公頃“企業及科技園”用地，直接批撥予由政府全資擁有的洪水橋産業園有限公司進行上蓋發展和營運，令該産業園公司以象征式地價、50年期獲批的用地面積由早前23公頃增加兩成至27.5公頃，助力北都導入優勢産業。

該安排亦可讓産業園公司立即為新增用地啟動招商引資工作，讓企業在2028年土地完成平整後盡快進駐落戶。

發展模式

根據資料，産業園公司于今年1月成立，立法會财委會今年5月通過向産業園公司撥款100億港元，作為該公司的起始資金。而産業園公司原負責的約23公頃土地，主要位于洪水橋的西北部分，有約8公頃為可以實時使用土地，其余則料2027年年底完成平整。

中標聯營公司表示，是次是以實際行動對香港未來發展投下信心一票，亦標志北部都會區正式由規劃階段邁向落地實踐。此外，在香港邁向“由治及興”新階段之際，深感使命光荣。

公司又指，将在洪水橋項目引入多項香港首次應用的技術與服務，包括作為産業營運方的京東物流，未來數年内将逐步投入京東自主研發的“狼族”機器人系列技術設備和能力，例如貨到人系統、自動分播牆、無人車等系統，打造香港現代化物流園區，強化粵港澳三地的跨境通路。

另外，項目将融入ESG理念，物流設施鋪設太陽能光伏闆及雨水回收系統，並制定可持續設計的快遞包裝、減量與回收方案。同時優先聘用本地居民，每年為逾3000名學生提供STEM教育導賞。

聯營公司采取多元化組合，優勢互補策略，預計現代物流産業大樓在55個月内投入營運，而且分三階段實施産業營運，包括短期聚焦優化現有倉庫運作及建設；中期完善一體化送裝服務；長遠力求實現項目全自動化運作。

在零售方面，通過線上線下平台聯動，豐富居民消費選擇，将引入品牌超市等生活服務業，並推動更多冷鏈客戶進入園區。同時将内地成熟的標準化服務模式引入香港，為居民提供更便捷的物流服務。

在帶動就業上，京東物流港澳業務以快遞快運、倉配、跨境通道及無人技術為核心，逐步構建一體化供應鏈能力，結合業務規劃，未來數年内将依托香港北部都會區項目，設立本地化倉庫、元朗運營中心，服務海外倉配、進口直郵、同城攬收配送、無人業務等業務場景，預計将創造超過2500個就業崗位，其中約100人技術類人才在新建的現代物流産業大樓辦公，所需人員類型覆蓋了業務運營、技術研發、銷售支持及職能管理等多個維度。

為發展洪水橋“片區”項目，政府采取“雙信封制”方式招標，價格建議評分比重占三成，而非價格建議評分比重則占七成。

其中，非價格建議的評分準則主要聚焦在“企業及科技園”用地的發展，包括會否發展策略性産業、會否引進龍頭企業、發展速度、投資規模、創造的就業機會等，目的是吸引高質素的企業落戶洪水橋“片區”，帶動産業鏈發展。

標書評審委員會按照招標文件的準則評審標書後，最終洪水橋新發展有限公司的價格建議和非價格建議的得分均是最高，總分共得100分。標書評審委員會向中央投標委員會建議接納有關標書，並獲得批準。

此次洪水橋片區項目的批出，是北部都會區開發從規劃走向落地的重要一步，對地産、産業、物流、商業及北都開發等方面均具有深遠意義。

市場回聲

作為北都首個“片區開發”招投項目，該項目以六家大型企業集結之力，為北都多元發展模式開啟良好局面；分析認為，項目的整體價值不應只以地價衡量，更應考慮産業導入所帶來的長遠經濟效益，以及對香港區域競争力的提升作用。

有測量師指，項目整體發展期預計長達約7年，期間涉及龐大的建築、融資、土地平整及産業導入成本，亦須面對樓市及經濟周期變化、建築成本波動、資金成本上升及産業營運等風險。上述長期成本與不确定因素，均是中標财團厘定出價時的重要考慮。

因此，評估是次交易時，除中標價外，亦應全面考慮财團承擔的長期投資、發展責任及市場風險。

針對中標項目，中國海外公開表示，北部都會區為香港首個五年規劃重點，也是香港未來發展的關鍵動力；中國海外身為紮根香港的中央企業，積極對接國家戰略、配合特區政府北都發展規劃，全力參與片區開發，透過完善居住配套、培育産業，改善市民生活，助力香港經濟社會高質量發展。

招商局置地8月24日公告，其參與的合營企業成功中標洪水橋片區項目，公司預期将出資28.56億港元；該等用地将開發為一個包含住宅、非住宅及企業及科技園部分的綜合發展項目，預期将提升集團的物業組合。

華潤集團表示，作為世界500強企業，具備大消費、綜合能源、城市建設營運、大健康、産業金融、科技與新興産業6大領域産業鏈資源統籌與跨闆塊協同實力。華潤置地為集團旗下城市建設營運闆塊的旗艦業務單元，致力于建設世界一流的城市投資開發運營商，擁有大型綜合片區開發及運營經驗。

中國旅遊集團則稱，中旅投資作為中國旅遊集團旗下從事房地産開發和物業管理的專業公司，致力于成為“有卓越影響力的城市開發運營服務商”，心懷央企擔當，以精準投資為驅動，持續深耕粵港澳大灣區；此次為集團首次進入香港市場，将發揮跨境文旅及商業運營專長，為片區注入商業和宜遊活力，標志着公司業務版圖實現重要突破。

京東集團方面表示，始終看好在香港的發展，将圍繞供應鏈持續投資，推動零售、物流、技術研發等業務融入香港、服務香港；此次将依托北部都會區項目設立本地化倉庫與元朗運營中心，構建服務本地、跨境及國際物流的智慧樞紐。

信和置業主席黃永光表示，非常荣幸能夠聯同優秀的企業伙伴投得洪水橋片區開發項目，這既體現我們對香港前景的堅定信心，並相信跨界協作模式能夠匯聚各方專業力量，為區内創新科技發展作出貢獻。

“我們将善用片區的廣闊空間和優越位置，打造高端産業與宜居社區並存的項目，為市民提供更多優質住宅選擇和就業機會，同時支持香港與大灣區内地城市的互聯互通，助力北部都會區長遠發展。”黃永光說。

香港傳真 | 一座城市里的漫遊和畫像。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。