許歡：華潤有巢REIT擴募方法論｜2026博鰲不動産投資大會

本文整理自許歡先生在2026博鰲不動産投資大會上的演講内容。

許歡（華潤有巢REIT資産管理負責人）：各位同仁，大家好，我是華潤有巢的許歡，非常荣幸來到這次博鰲不動産投資大會，與各位分享有巢在過去一年最重要的一件大事——華潤有巢公募REITs的擴募。

有巢與博鰲有非常深的淵源。2023年至2025年，華潤有巢在這里分别分享了公募REITs的實踐與轉型未來、公募REITs的意義與展望，以及華潤有巢公募REITs構建六大核心體系的話題。

可以說，博鰲不動産投資大會一路見證了首單保租房REITs的上市，到今天完成首單非定向擴募的完整歷程，博鰲的講台也是華潤有巢REIT成長的刻度尺。

今年我想用“過去、現在和未來”這條時間線，向各位分享首單市場化保租房REIT擴募的完整歷程，以及對行業的意義。

先看現在，我們擴募裝入的底層資産是位于上海闵行區的有巢馬橋項目，相信大家對這個項目並不陌生。

2023年11月29日，該項目作為上海市保租房的標杆項目，接受了習近平總書記考察。該項目于2020年1月取得土地權屬，2022年6月獲得上海市保租房認定，是純正的R4用地建設的保租房項目，項目年限長達70年，屬于長租賽道非常稀缺的長跑型資産。這個項目的獲取和運營，恰恰印證了有巢自2017年以來堅持重資産賽道的戰略判斷。

從經營數據來看，馬橋項目體現了有巢一貫的運營實力。項目可出租房間數2475間，截至2025年6月30日，出租率達到96%，在最新披露的2026年二季報中，出租率也保持在95%以上，在闵行馬橋這個産業高地，實現了租金和出租率的良好平衡。

更重要的是産品體系的完整性：馬橋項目構建了“一張床、一間房、一套房”的産品矩陣，這種分層供給能力，是保租房項目能夠實現長期穩定現金流的關鍵。

馬橋項目之所以能夠保持高出租率，當然也離不開我們的優勢。其中區位優勢我們總結為“三高”：産業聚集程度高、産業能級高、産業增長潛力高。項目周邊莘莊工業區、闵行經濟技術開發區等幾大産業園區環繞，這種需求内生的區位特征，讓馬橋項目不再只是簡單的收租資産，而是深度嵌入上海先進制造業和科創産業的配套基礎設施。

再看租客畫像，馬橋項目呈現“兩大兩高”的鮮明特征：個人客戶占比大、客戶年輕化程度高、地緣性客戶占比大、客戶學歷高。他們租住需求穩定，支付能力強，對居住品質要求高。這正是市場化機構最希望服務的優質租戶群體。

資産找到了，如何去完成擴募？這就是對過去有巢擴募經歷的回顧。

本次擴募于2025年9月17日獲發改委推薦至證監會，最終于2026年1月12日在上交所擴募份額上市。從監管審核到正式挂牌上市，全流程僅用了不到4個月。

這4個月體現了常态化發行階段，監管機構對優質保租房REITs的大力支持。這個時間表的背後，離不開原始權益人、基金管理人、中介機構的大力支持，也標志着中國保租房REITs從首發探索正式步入擴募常态化的新階段。

本次擴募還有一個重要的制度創新，可以說是前無古人，短期内也可能很難有來者的制度創新：在此之前的6單擴募，全部采用定向發售的方式，向不超過35名特定對象競價發行。而有巢本次擴募采用向原持有人配售的方式，持有人按所持份額進行配售，可自主選擇是否參與，從而形成市場化的定價機制。

其中，僅有巢深圳按原所持份額配售的部分作為戰略配售份額，剩余份額在其余原持有人當中按比例配售。

定價方面，配售價格由投資人根據二級市場交易價格和擴募項目的市場價值進行确定。本次擴募最終配售價格約為原價格的8折，以吸引原持有人積極參與。

這一機制既保護了原持有人的優先認購權，又通過市場化的定價機制，形成了對擴募資産的公允性檢驗，為後續REITs擴募提供了可復制的樣本。

當然，擴募的完成不是終點，而是一個非常有意義和價值的起點。要理解華潤有巢REITs的未來，首先還是要理解華潤有巢的來時路。

華潤有巢是華潤置地旗下的租賃住房品牌，戰略定位為“行業領先的租住資産與資本循環平台”。截至2025年末，有巢已經進駐15城，在管項目82個，布局租賃住房9.8萬間，管理規模位居央企首位，也是唯一一個在北京、上海、廣州、深圳均有大型租賃社區布局的企業。

在REITs領域，有巢也創造了多個第一：中國首單市場化機構運營的租賃住房REITs、中國首單構建從Pre-REITs到公募REITs閉環的企業，保租房REITs估值溢價和業績增幅均位于行業前列。這些第一並不是標簽，而是意味着我們有能力持續為REITs平台輸送優質資産。

支撐這一平台能力的，是我們成熟的制度標準和數字化體系。

有巢以華潤系成熟的體系為依托，為項目公司引入標準化的運營管理體系：高水平的營銷管理體系、全周期的成本管理體系、專業化供應鏈管理體系、系統化EHS管理體系，同時發揮四大數字化業務中心以及兩端APP的賦能效應。

這套體系的核心價值在于，無論項目位于上海還是成都，都能實現統一標準管理、統一服務品質、統一成本管控，為資本市場提供可預期、可復制、可對比的經營數據。這正是公募REITs投資人最關心的确定性和可持續性。

在標準化之上，有巢還探索了更有溫度的社區治理模式。馬橋項目是三方一體、共創共享好社區的典型案例。我們聯合馬橋鎮政府，打造了全國首家成立居委會籌備組的新型伙伴式服務社區，成功探索了黨支部、居委會籌備組、黨群服務站及共治委員會的社區治理模式。

這種治理模式既滿足了新市民、青年人對社交和歸屬感的需求，又降低了規模化運營中的管理成本，實現了政府、企業和租客三方共赢。目前，這一模式已經在上海、成都等多地推廣。

最後，回到今天這場論壇的主題“不動産投資”。有巢的戰略定位非常清晰，就是圍繞公募REITs打造行業領先的資産與資本循環平台。

這個平台的邏輯是輕重並舉的閉環：對于不成熟的項目，由華潤有巢進行委托管理、培育運營，項目成熟後，通過将資産打包裝入REITs平台，REITs平台向公衆投資人出售部分份額，實現資金回流。回流資金再用于後續項目開發建設或收購，形成投、融、建、管、退的管理閉環。

未來，随着更多優質資産裝入，有巢有信心在市場化運營的保租房資産類别中，繼續保持估值溢價和業績領先地位，為投資人持續創造穩定回報。

各位同仁，從2022年首單市場化保租房REITs上市，到2026年首單非定向擴募完成，有巢走了四年。這四年，是中國租賃住房行業從政策驅動向市場驅動轉變的四年，也是公募REITs從試點探索走向常态化發行的四年。

面向未來，有巢在持續夯實運營能力、推動REITs平台做大的同時，也誠摯地向在座各位發出合作邀約。

我們正積極地在一線城市和核心二線城市的主城區和産業聚集區，尋找可改造為租賃住房的優質物業。無論您是持有存量物業的業主方、投資機構，還是擁有合适資産渠道的合作方，都歡迎與我們接洽。

有巢願以成熟的運營體系、REITs平台的擴募通道和央企品牌的信用背書，與各位攜手，将存量資産轉化為服務新市民、青年人的美好租住空間，共享租賃住房行業高質量發展的時代紅利。

以上就是我的分享，感謝大家。

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