中報觀察｜轉型輕資産 中交發展的生存與突圍

觀點網 在剝離房地産開發業務、全面轉型輕資産運營領域近一年後，中交發展交出了一份初步兌現的中期成績單。

8月19日，甩掉重資産包袱後的中交發展公布了2026半年度報告。數據顯示，由于報表結構變化，該公司錄得營收7.77億元，同比大幅下降94.13%；同時，盈利端得到修復，實現了扭虧為盈，歸屬于上市公司股東的淨利潤錄得1832.2萬元，同比增長了101.55%。

除了業績修復，上半年更是中交發展“脫胎換骨”的關鍵期。6月份，其不僅成功撤銷退市風險警示、将證券簡稱由“中交地産”正式變更為“中交發展”，還迎來了新任董事長薛四敏的順利接棒，從而在合規與治理層面完成了關鍵重塑。

不過，物業行業受存量博弈與利潤空間壓縮的沖擊，中交發展亦面臨着嚴峻的生存與突圍挑戰。

根基尚淺

目前，中交發展的業務主要涵蓋物業服務、資産管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資産業務，管理項目布局全國，並在擴大規模覆蓋的基礎上注重區域化集中管控與項目質量提升，致力于為客戶輸出一攬子綜合服務解決方案。

以具體業務線來看，物業服務是該公司的絕對主導業務，2026上半年實現收入7.56億元（包含資産管理與運營），同比增長了38.40%，占營業總收入達97.26%。

公告介紹，在物業服務領域其主要聚焦兩大賽道：一是全城市服務，覆蓋住宅、商寫、國央企後勤、城市服務、政府公建、産業園區等業态，以專業運營助力提升城市基層治理效能。

二是全交通服務，覆蓋高速公路、地下鐵路、有軌電車、空港等領域，保障交通設施安全運營與高效管理。

據中交發展官微，今年上半年先後承接弘源資産旗下北京弘源・總部廣場與弘源・豐恒大廈；中標了張家口市橋東區城市道路清掃保潔與垃圾收運服務項目、泰州海樂園；簽約了北京法源寺西里三棟回遷樓等項目，展現出一定的品牌影響力。

在服務能力方面，中交發展已構建了基礎物業服務、增值型服務和特色服務三大體系。

具體地看，基礎物業服務涵蓋四保一服、前期介入咨詢和IFM綜合設施管理，其中前期介入貫穿方案設計、施工圖審核及施工交付全過程，為客戶提供從項目規劃到交付的全程專業咨詢；IFM綜合設施管理提供綜合行政支持、活動策劃實施、辦公空間管理等一站式服務。

增值型服務則包括空間運營、智慧停車、到家服務、美居服務、餐飲經營等多元業務，滿足業主多樣化生活需求。特色服務更聚焦會務服務和培訓服務，為客戶提供個性化定制方案。通過三大服務體系協同運作，覆蓋客戶全生命周期服務需求。

2026上半年，該公司新拓展物業服務面積220.07萬平方米，在管面積5860.78萬平方米，其中城市服務在管面積3443.5萬平方米，主要項目包括張家口橋東區城市道路掃保項目等。

對比2025年1-6月新拓物業面積313.89萬平米，在管面積5576.69萬平方米而言，盡管整體在管規模保持了穩健增長，但新拓面積同比卻出現明顯回落。一定程度上，這反映出其市場化外拓能力仍面臨壓力，整體根基尚待進一步夯實。

物業服務之外，資産管理與運營、建管業務構成第二增長梯隊。這一賽道，是該公司試圖把過去積累的房地産專業能力，轉化為輸出管理與服務的輕資産收益來源。

公告介紹，其資産管理與運營涵蓋寫字樓、産業園區、長租公寓、酒店、服務區等多種業态，全年整體出租率保持在90%以上，2026年上半年在管面積約37萬平方米；建管業務2026年上半年成功落地南甯“龍光玖譽城（星城組團）”合作項目，總建築面積為16.13萬平方米。

不過這一梯隊尚在蓄力階段，沒有單列業務收入，貢獻較大體量收入和毛利尚需時間積累。

深化轉型

對于中交發展來說，2026上半年是公司從重資産向輕資産運營模式轉型的深化階段。其以優化業務架構、組織體系和管理機制為抓手，推動了各項轉型工作有序落地。

6月4日，被市場視為“救火隊長”的王堯因個人原因，正式申請辭去公司董事、董事長及其他所有職務，辭職後将不再擔任公司任何職務。

資料顯示，王堯是中交地産上市以來最年輕的一任董事長，上任時年僅42歲。作為深耕中交體系十余年的内部定向培養幹部，他是一位典型的輕資産賽道專業管理者，擁有橫跨法務、綜合管理、地産投資及物業服務等多個領域的復合型履歷。

去年9月，王堯正式接棒出任董事長。彼時，中交地産正處于落地實施“退房方案”、艱難推進自救的關鍵階段。

短暫任期内，王堯順利完成了保殼任務，公司于今年6月3日成功摘帽，股票簡稱恢復為“中交地産”。之後在6月16日完成更名，啟用了“中交發展”的證券簡稱，以匹配公司當前的主營業務與戰略方向，提升資本市場識别度。

随後不久，中交發展第十屆董事會第二十次會議上，薛四敏被選舉為董事。6月25日，随着該公司召開2026年第三次臨時股東會及第十屆董事會第二十二次會議，薛四敏全票當選為第十屆董事會董事長，正式接棒掌舵。

公告介紹，現年59歲的薛四敏是一位正高級會計師，長期深耕中交集團房地産闆塊。本人擁有豐富的财務與經營管理經驗，曾先後擔任中交房地産集團有限公司總會計師、副總經理、總經理等核心職務，深度參與了集團地産業務的資産運作與戰略管理。

組織架構方面，經與行業同類型企業對標，中交發展将總部部門調整為9個部門、4個事業部，即“9+4”部門設置模式。

並且，引入“龍湖系”高管任職，聘任了葛玺、馮銳為公司副總裁，分别任職物管及商管事業部負責人。

其中，葛玺曾在龍湖智慧服務、龍湖集團、頤安集團任職，2025年9月加入中交地産。馮銳曾擔任龍湖集團C4華北大區增值服務部負責人，于2025年11月出任中交地産總裁助理兼商管事業部總經理。

然而，當前物業行業受地産下行拖累，普遍遭遇回款壓力加大、利潤空間壓縮及增值服務乏力的痛點。在競争白熱化的市場環境中，規模尚小的中交發展在推進輕資産轉型時，也不可避免地面臨着重重困難。

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