觀點直擊｜萬物雲的三條業績主線

觀點網 8月14日上午，萬物雲召開2026年中期業績發布會，出席高層包括萬物雲董事長、執行董事兼總經理朱保全，副董事長、執行董事兼首席運營官何曙華，财務負責人王緒斌，董事會秘書黃旻。

這一次，萬物雲又換了個地方召開業績會，去年是武漢數字運營中心，今年是上海濱江萬科中心。

上海濱江萬科中心是萬物雲去年3月底從萬科手上收購而來的商業資産，後改造為上海濱江萬芊荟。

據現場管理層介紹，改造後的萬芊荟寫字樓出租率達83%，商業出租率從34.2%提升到82.7%，已成為能産生現金流的資産，運營收益可覆蓋資産攤銷。

13日晚間，萬物雲已發布截至2026年6月30日止六個月的中期業績公告，收入穩增、利潤承壓、獨立性提升，構成公司上半年業績的三條主線。

市場雙向選擇

根據業績報告，上半年萬物雲實現收入191.12億元，同比增長5.4%，增速與上年同期基本相當。與收入端的穩健相比，盈利端延續了上年的承壓态勢。

盈利端的壓力首先體現在毛利上。上半年毛利24.19億元，同比下降3.0%，毛利率12.7%，較上年同期回落1.0個百分點，公司歸因于人員與外包成本上升、部分存量項目價格調整及AIoT硬件收入占比變化等結構性因素。

若剔除開發商相關業務影響，核心業務淨利潤約11.0億元，同比增長7.3%。

從收入結構看，三大業務分部呈"兩升一降"格局。其中，社區空間居住消費服務闆塊實現收入119.52億元，同比增長5.5%，占總收入的62.5%；商企和城市空間綜合服務闆塊實現收入62.05億元，同比增長7.9%，是增速最快的闆塊，占比32.5%；AIoT及BPaaS解決方案闆塊實現收入9.56億元，同比下降10.1%，占比5.0%。前兩大基本盤合計貢獻收入173.53億元，同比增速6.4%，占總收入的90.8%。

作為公司營收穩健增長的壓艙石，循環型業務（住宅物業服務＋物業及設施管理服務＋BPaaS解決方案）實現收入173.5億元，同比增長6.4%，占總營收比例90.8%；創造毛利21億元，占比86.8%。

今年上半年在住宅物業市場中最熱的一個詞叫“退場”，朱保全坦言，無論是萬科物業還是其他優秀同行都出現了一些退盤的情況。

朱保全分析稱，退場項目主要可以劃分為三類：一是開發商空置，歷史上的優質項目類别變成了現在的問題項目類别；二是收並購資産，經過梳理發現部分項目可能不符合公司城市戰略布局後，選擇退出資産包中的非戰略項目；三是業委會項目，物企進場後，業委會並未兌現談判時許下的承諾便解散，導致項目難以持續運營。

朱保全認為，退場是雙向選擇，是對“物業企業喊着不賺錢卻賴着不走”聲音的回復。關于收繳率低、客戶對物業認知不足的項目的退出，既改善了公司現金流和經營質量，也給了業主再次選擇的機會。

何曙華補充道，主動退出部分項目並非被動收縮，而是公司推進精益運營、優化項目組合的戰略動作。

據介紹，上半年，萬科物業退出139個住宅物業服務項目，涉及年化飽和收入7.4億元，同時實現稅前利潤減虧3233萬元。在退出的項目中，開發商空置類大概占比40%；非戰略項目占比約20%；承接業委會項目類項目占比20%；合同自然到期不續約部分占比15%。

與此同時，萬科物業上半年新增簽約207個住宅項目，涉及飽和收入達8.4億元，足以覆蓋退盤影響。一增一減之間，公司規模進一步擴大，截止6月末在管住宅項目數量為4680個，同比增加272個；對應年化飽和收入295.57億元，同比增加5.06%。

在B端業務方面，基于審慎報價和紀律性選擇，萬物雲期内主動放棄或退出了16個低毛利、低回報及服務邊界不可持續的項目，涉及合同金額5700萬元。

“退出和進入，都是企業正常的經營行為。”何曙華表示，相比過度解讀物業企業退場，行業更應關注退出程序是否規範、各方責任是否落實、業主與企業的合法權益能否得到保障，以及項目交接是否平穩有序。通過退出和重新選聘完成市場化選擇，是行業走向成熟的重要表現。

降關聯與化風險

朱保全指出，商企服務方面，物業及設施管理業務在2025年到2026年期間已經進入到紅海競争階段。一方面，行業參與者變多，每個標的背後都有十家以上的競標者；另一方面，寫字樓空置率仍在提升，且企業行政預算在下降。

但他表示萬物梁行與丹田物業均具備“先發優勢”，上半年實現新簽合約飽和收入達19.9億元，新增大學項目20個、醫院項目15個、企業項目320個。

市場拓展之外，萬物雲對關聯方的依賴也在進一步降低，報告期内的關聯方收入8.2億元，同比減少30%，占總收入比例4.3%，同比下降1.7個百分點，占比降至歷史低位，公司獨立造血能力增強。

期末時貿易應收款淨額約70.02億元，較年初增長16.6%；關聯方應收款項17.74億元，較年初減少2.90億元。

王緒斌指出，從風險和資産質量來看，開發商業務帶來的風險正在逐步出清。開發商應收賬款原值同比下降20.5%，淨值同比下降50.6%，降幅遠大于整體應收賬款降幅，應收賬款壞賬風險正在逐步減少。

對于歷史應收，公司通過多元化方式積極推進回款。部分應收款項化被動為主動，将應收債權置換為工抵資産，共形成了51.6億資産，其中運營型資産16.9億元、銷售型資産有33.5億元。

王緒斌表示，公司未來增長主要依靠蝶城改造、靈石交付和AI提效三方面能力建設。而上半年利潤結構優化、開發商風險收斂、業務獨立性進一步增強等積極變化，也将逐步轉化為更加穩健和可持續的業績表現。

截止上半年末，萬物雲蝶城底盤增長至708個，其中標準蝶城284個、主攻蝶城251個、目標蝶城173個。

另據朱保全介紹，萬物雲靈石已進入規模化簽約階段，目前已經簽約1339台，其中472台已經交付落地。在公司下一個三年（2028-2030年）事業計劃書中靈石将進入發力期，而2027年屬于重度投入的時間段。

在AI方面，萬物雲将高頻管理動作和標準作業經驗轉化為可復用的數字化能力，推動AI從内部效率工具走向客戶服務。期内，面向業主的AI服務助手“可可”已上線4140個項目、12992個網格，累計服務超過47萬名客戶，産生超過35萬次有效對話和284萬條有效消息，響應業主訴求超過10.7萬單。

數據顯示，上半年萬物雲通過AI提效推動行政開支同比減少4304萬元，降幅4.9%；行政開支占收入比重為4.4%，較2025年同期下降0.5個百分點。

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