觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 • 2026博鰲報告》，其中在“產業園區暨基礎設施：結構性分化”篇中指出，2026年傳統園區開發運營平臺營收、利潤普遍承壓，而深度佈局算力賽道的企業依託AI產業需求擴容實現業績穩健增長。
與此同時，股權投資收益成為影響園區企業盈利波動的關鍵因素。行業發展邏輯逐步迭代，由傳統園區開發租賃，轉向“空間載體+產業投資+配套服務”深度協同模式，頭部園區企業持續完善科創企業全生命週期資本服務體系。
傳統產業園區主業步入存量調整週期，多數老牌國資平臺經營指標有所收縮。受土地及物業銷售放緩、園區出租率走弱、存量資產攤銷增加等多重因素影響，企業盈利空間持續收窄。一季度，中新集團、張江高科、市北高新、電子城等多家平臺營收同比降幅均超25%，傳統開發與租賃業務增長動能趨於弱化。
賽道佈局與轉型進度差異，使得行業經營表現出現明顯分化，部分企業實現逆勢修復。其中，空港股份依託園區產業配套落地，一季度營收同比增長70.42%，歸母淨利潤同比提升72.42%；蘇州高新憑藉產業投資與園區運營協同發力，淨利潤同比增長46.48%，體現出多元業態佈局與產業賦能能力對平滑週期波動的積極作用。
算力與數據中心賽道延續高景氣，成為產業園區板塊確定性增長主線。AI大模型、智能體應用持續拉動算力基礎設施需求擴容，帶動相關企業營收與盈利穩步上行。2026年一季度，潤澤科技實現營收18.4億元，同比增長53.55%，歸母淨利潤5.82億元，同比增長35.35%。
萬國數據歸母淨利潤達26.52億元，同比增長247.1%，算力業務已形成穩定盈利基本盤。在此背景下，上海臨港、蘇州高新等傳統園區平臺持續加碼算力基建佈局，算力經濟逐步成為園區企業第二增長曲線。
股權投資收益波動對園區企業當期盈利影響顯著，2026年一季度，多數平臺企業投資收益同比回落，部分由盈轉虧，進一步壓制整體利潤表現。張江高科、上海臨港、市北高新投資收益同比分別回落123.7%、838.3%、880%；相比2025年投資端調整放大了傳統主業的階段性經營壓力。
上半年產業園區領域股權投資活動持續落地，臨港集團、中關村發展集團、蘇高新、珠海科技產業集團等國資平臺成為硬科技賽道投資主力。行業投資模式逐步脫離單純財務投資邏輯，轉向與園區招商、產業培育、生態導入深度綁定的產業型投資。
期內，招商蛇口、招商銀行、招商證券協同發佈產園金融權益包，推動“產辦空間+銀行金融+證券資本”資源協同，提升產融服務能力，賦能產園企業，實現從單一空間租賃到“產辦空間+銀行金融+證券資本”的資源協同，招商產園正在將產業服務從物理空間延伸至企業全生命週期的資本與運營支持。
此外，招商產園與無錫市屬國企太湖新城集團就數創芯谷產業園一期輕資產運營服務完成簽約。輕資產運營以品牌與管理能力撬動規模擴張，同時圍繞入駐賽道開展鏈主企業及上下游項目投資，實現 “招商前置、投資牽引”，以資本手段鎖定優質項目落地，區別於純財務投資機構，強化投資和園區運營的業務聯動。
設立專業化產業基金成為主流佈局方式，通過基金化運作分散投資風險、拓寬項目儲備。中新集團出資參與北京英諾硬科技創投基金；浦東金橋認繳1.94億元智能製造二期私募基金，聚焦半導體裝備與材料領域；東湖高新聯合地方國資設立產業基金並推進產業併購；臨港集團設立50億元創新投資平臺，落地“投資+空間+服務”一體化運營體系。
伴隨前期投資項目逐步進入退出週期，園區平臺股權兌現節奏有所加快，珠海科技產業集團半年內推動6家硬科技企業上市或過會；蘇高新參股的多家科創企業登陸科創板，持續釋放投資收益；中關村發展集團擬出讓中芯北方股權，項目投資增值幅度顯著。股權投融資閉環逐步成型，成為園區企業增厚收益、培育產業集羣的重要抓手。
行業投資邏輯持續創新，資產與生態賦能式投資逐步普及，以張江高科入股智元機器人租賃平臺“擎天租”為代表，園區企業不再侷限於現金出資，而是通過輸出園區空間、產業場景、上下游資源，換取項目股權與產業落地優先權，深化與科創企業的綁定關係。
整體來看，園區資本已覆蓋科創企業全生命週期，通過種子基金、天使投資、成長輪參與、上市退出等方式，構建起完整的“投資—培育—落地—退出”產業資本體系。當前傳統物業開發租賃模式增長空間有限，行業存量競爭持續加劇，算力基建、產業股權投資成為園區企業轉型的兩大核心方向。
算力業務承接數字經濟長期需求，產業創投持續賦能集羣培育與收益增厚。中長期來看，具備算力載體運營、產業基金投資、科創綜合服務三重能力的頭部國資平臺，競爭優勢將持續放大，行業資源、客戶與資本向頭部集中的整合趨勢或將延續。