觀點指數 8月12日，觀點指數研究院發佈《觀點指數 •2026博鰲報告》，其中在“住宅開發：結構性復甦”篇中指出：2026年房地產政策已跳出單一需求刺激的傳統邏輯，形成中央統籌與地方差異化落地的協同格局，穩市托底與模式轉型雙線推進。在化解交付風險、提振市場信心方面，現房銷售制度的推廣配套差異化激勵，成為打通購房者“所見即所得”信任堵點的重要路徑。

《住房公積金管理條例》迎來修訂，穩市與轉型雙線並行

2026年作為“十五五”規劃開局之年，從年初全國兩會重申“着力穩定房地產市場”，到4月中央政治局會議調整為“努力穩定房地產市場”，表述變化清晰反映了市場企穩基礎仍不牢固，需要保持政策連續性、穩定性，同時將工作重心從單純市場托底轉向與城市發展、民生改善的深度融合。7月中旬發佈的《擴大消費“十五五”規劃》提出要促進大宗耐用商品消費，更好滿足住房消費需求，形成“需求端全面激活、供給端結構重塑、風險端底線防控、模式端系統構建”的四維政策體系。

需求端全面降本激活流通，供給端確立存量優先導向。需求側以降低交易成本、釋放消費潛力為核心，形成稅收、金融、公積金三大領域協同發力的完整工具箱：二手房增值稅從5%降至3%、換購住房個稅退稅延長至2027年底，直接激活改善性需求，商業用房首付比例下調至30%助力商辦去庫存，住房公積金提取範圍拓展至裝修、物業費等全生命週期住房消費。

供給側則實現轉變，自然資源部明確“存量優先供地導向”，嚴格控制新增建設用地規模；國務院發佈《城市更新“十五五”規劃》，明確11.5萬個老舊小區、50萬套危舊房改造目標，首次在國家級規劃中支持老舊住房自主更新、原拆原建；中央財政為入圍城市設立每城最高12億元的城市更新專項資金，同時加快保障性住房建設，收購存量商品房用作保障房。

房地產發展新模式加速成型。中央始終將防範化解房地產風險作為政策底線，金融監管總局明確提出加快制定與房地產發展新模式相適應的融資制度，重構過去支撐高槓杆高週轉的融資體系，未來將形成以經營性物業貸款、REITs為核心的多元化融資體系，同時統籌推進房地產風險、金融風險和地方政府債務風險的協同化解。

在此基礎上，房地產發展新模式的頂層設計日益清晰，核心是讓房地產迴歸居住屬性，通過全面摸清存量資產底數、推動已供未開發土地和在建項目分類處置、系統推進“四好”建設，實現從“有沒有”向“好不好”的轉變，推動行業向持有經營型和高質量發展轉型。

政策體系形成長短結合閉環，市場將平穩邁向高質量發展新階段。2026年中央房地產政策構建了一套“短期托底市場、中期化解風險、長期構建新模式”的完整閉環，既立足當前通過供需兩端協同發力穩定市場預期，防止市場大起大落；又着眼長遠通過城市更新、保障性住房建設、融資制度改革等措施，推動房地產市場徹底告別高槓杆高週轉的增量發展時代。

展望未來，中央保持政策連續性穩定性，進一步完善“市場+保障”的住房體系，城市更新、住房租賃、“好房子”建設將成為房地產市場的核心增長點，中國房地產市場將逐步實現軟着陸，平穩過渡到以存量提質和民生保障為核心的高質量發展新階段。

而從地方角度來看，城市主要圍繞限購放開，住房公積金制度改革、以舊換新，好房子建設等方面展開。

一線城市實施梯度化限購鬆綁，形成“全域放開-分區施策-定向優化”的差異化格局。廣州作為先行者2024年9月已全面取消限購，2026年進一步加碼“賣舊買新”最高3萬元/套補貼，並試點國企收購二手房轉保障房，政策力度最為徹底。上海採取“外環外徹底放開+外環內梯度鬆綁”的策略，2026年2月“滬七條”將非滬籍外環內購房社保要求從5年降至1年，居住證滿5年直接獲全市購房資格，精準區分不同區域市場供需差異。深圳4月30日定向放開福田、南山、寶安核心區限購，深戶家庭可買3套、繳1年社保非深戶可買2套、持居住證非深戶無需社保可買1套，兼顧市場活力與核心區域穩定。北京則延續謹慎穩健風格，2025年12月優化五環外限購，非京籍社保年限縮短至1-2年，多子女家庭額外獲得增購名額，政策調整更為溫和。

公積金政策全面升級擴圍，構建覆蓋全生命週期的住房支持體系。四城同步大幅提高公積金貸款額度，形成階梯式差別化支持：上海家庭最高貸款額度為240萬元，符合多子女家庭或購買綠色建築條件的可進一步上浮，最高可達324萬元；深圳家庭最高貸款額度為130萬元，首套住房且有多子女的家庭可享受疊加上浮政策，最高可達351萬元；廣州家庭最高貸款額度為200萬元，三孩家庭額度上浮50%，最高可達360萬元。政策支持範圍從購房向全鏈條延伸，廣州還將公積金提取範圍擴大至裝修、物業費、車位等，並支持用於城市更新和原拆原建。深圳創新性引入“初婚初育家庭”額度上浮50%的政策，將住房支持與國家生育政策深度結合。

二、三線城市除了推進公積金制度系統性改革外，亦在同步推進“好房子”建設標準落地與現房銷售制度推廣。

“好房子”建設已從行業理念轉向可落地的建設標準與財政激勵機制，成為供給側改革的核心抓手。佛山發佈《關於推進“好房子”建設的實施指引》，從規劃指標端釋放空間，取消陽臺面積限制，提升住宅層高標準至3.1米，明確首層架空層淨高不低於4.5米，從空間維度夯實居住品質基礎。紹興則建立土地端約束與財政端激勵的雙重機制，新出讓土地須執行《住宅品質提升設計導則》，對星級“好房子”項目給予最高300元/平方米的建設補助，並將全屋AI智能納入交付標準，對安裝成本給予50%的補貼，降低房企品質升級的成本壓力。

此外，重慶、山東等地則公佈了2026年的好房子建設計劃。6月份，重慶市住房和城鄉建設委員會發布《好房子技術導則（城市更新住房）》，提出2026年，重慶計劃改造完成600個老舊小區，推動“老房子”變成“好房子”。同時，力爭2026年推動新開工“好房子”項目40個，新打造示範項目10個。1月份召開的山東省住房城鄉建設工作會議披露，2026年山東省加快推進“好房子”建設，每個縣（市、區）將打造至少1個“好房子”樣板項目，新建保障性住房也將按照同一標準建設，從設計、選材、建造到運維，實現住房品質全鏈條提升。

現房銷售制度推廣同步配套差異化激勵，成為化解交付風險、提振市場信心的重要路徑。煙臺針對現房項目出臺專項支持政策，購買現房項目的公積金貸款額度上浮30%，最高可達200萬元；同時在購房套數認定中可核減1套自有住房，降低改善羣體的准入門檻。蘇州則對現房銷售項目給予50%的公積金貸款額度上浮，可與綠色建築、品質住宅的上浮政策疊加，形成顯著的價格引導效應。

整體來看，二三線城市的政策體系已脫離單一需求刺激的傳統路徑，轉向短期托市與長期轉型的協同推進。公積金制度改革承擔釋放購買力、托底市場成交的功能，好房子建設與現房銷售則指向房地產發展新模式的構建。