觀點網訊：3月18日，吉林省吉林市住房和城鄉建設局發佈《關於對<吉林市促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（徵求意見稿）>公開徵求意見的公告》，4月17日前就意見稿向公眾徵求意見。意見稿涉及公積金貸款、商品房團購等32項。
根據意見稿，吉林市擬延長住房公積金貸款期限至法定離退休年齡後五年。同時，提高住房公積金貸款額度計算倍數，繳存職工貸款額度計算倍數由夫妻雙方賬戶餘額之和的10倍提高至15倍，賬戶餘額之和不足3萬元的按3萬元計算，最低可貸款額度提高至45萬元。
以下為徵求意見稿全文
吉林市促進房地產市場平穩健康發展的若干措施
（徵求意見稿）
各城區人民政府，各開發區管委會，市政府各委辦局、直屬機構：
為深入貫徹黨中央、國務院決策部署和新發展理念，適應我市房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，大力支持剛性和改善性住房需求，提振信心預期、推動消費回暖，結合我市實際，制定本措施。
一、惠企政策提高建設品質
（一）支持統一配建公共設施。根據項目用地規模，按照控制性詳細規劃及相關標準要求，集中佈局、聯合建設，合理配置托幼、社區服務及文體活動、衛生服務、老年養護、商業服務等設施，充分滿足居民實際需求。（市規自局）
（二）支持居住用地商業兼容比例靈活處置。對於已取得土地使用權的項目，居住用地商業兼容比例，在滿足配套要求及不改變用地性質、容積率的情況下，可在辦理建設工程規劃許可證審批階段依申請按最低限進行調整，涉及補繳土地出讓金的辦理相關審批手續後，核發規劃許可。（市規自局）
（三）對擬出讓用地，在控制性詳細規劃編制中增加用地兼容性，支持居住用地、商業商務用地兼容比例靈活處置。在嚴格落實國務院關於新建社區商業和綜合服務設施面積佔社區總建築面積比例不低於10%標準的基礎上，在土地出讓前核發規劃條件階段，科學合理降低容積率和用地強度，適當下調居住公建比例，加大低密度、高品質商品住宅用地供應。（市規自局）
（四）鼓勵低效用地盤活利用，對盤活低效用地房地產開發項目土地出讓價款可以採取分期支付方式，競買保證金不得低於出讓最低價的20%，合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過1年。由於歷史原因企業墊付拆遷補償費用的，可以參照執行。（市規自局、市住建局）
（五）降低房地產開發配套成本。新建項目，取消水、熱、氣、電等市政基礎設施建設費用，統一納入土地出讓成本中。（市規自局）
（六）在滿足綠地率要求的前提下，住宅項目配建停車場中，地下停車場、地上停車樓（庫）、結建式停車庫的泊位應不小於總泊位的70%。需設置機械停車設備的，機械停車泊位不得超過停車泊位總數的50%，且地下停車泊位不得少於停車泊位總數的90%。（市規自局）
（七）創新居住戶型設計，滿足改善性住房需求。確定住宅景觀陽臺及設備平臺建築面積和容積率計算規則。對尚未辦理規劃條件核實的住宅項目以及新建住宅項目，住宅項目可配置更開敞、舒適的陽臺，合理設置設備平臺，其建築面積及容積率按以下標準進行計算。
1.開敞陽臺不封閉的累計長度（陽臺主體部分存在的牆、柱視為封閉）應大於該陽臺周長的40%；且開敞陽臺水平投影面積不大於該住宅套內建築面積（含陽臺建築面積）的20%的，按照該陽臺水平投影50%計算建築面積和容積率。當開敞陽臺為凹陽臺（位於主體結構外的陽臺投影面積不足該陽臺投影面積50%）時，其進深不超過2.4米。
2.每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過5平方米的不計算建築面積和容積率。超出部分按其水平投影面積計算建築面積和容積率。
3.新建住宅項目應嚴格執行上述標準。各建設單位、建築設計單位應遵守上述標準進行設計和施工建設；規劃和自然資源部門按照上述標準對總平面位置圖進行審查；施工圖審查機構應按照上述標準對施工圖進行審查；施工監理機構以及安全管理、建築測量等相關部門也需嚴格按照上述標準進行監管和測量。如未按照上述標準進行施工建設，建設單位負全責。（市規自局、市住建局）
（八）住宅項目在建設用地範圍內建設的售樓處,可在項目主體工程申報建設工程規劃許可證前，先行申請辦理臨時建設工程規劃許可證。售樓處結合商業網點等配套服務設施建設並納入主體工程設計方案的,在建設項目主體工程辦理建設工程規劃許可證時，同步註銷臨時建設工程規劃許可證;未納入主體工程設計方案的，應在主體工程最後一次規劃核實前自行拆除。（市規自局）
（九）穩步推進貨幣化安置。根據回遷戶意願，鼓勵支持各區政府貨幣化購買城市區域內已辦理《商品房預售許可證》、已確定交付時間的商品住房用於回遷安置，提高回遷安置效率。（市住建局）
（十）推動未登記房屋上市交易。對已取得土地使用權但未及時辦理原房屋所有權註銷登記(即"滅籍")，導致無法辦理不動產登記的房屋，由各城區政府、開發區管委會出具書面承諾，明確辦理滅籍時間和承擔責任，先期辦理不動產登記手續，為房屋上市交易提供條件。新出讓土地應在出讓前完成滅籍手續。（市規自局、各城區政府、開發區管委會）
（十一）實行存量房"帶押過戶"。簡化抵押存量房交易程序，建立交易資金監管機制，開展已抵押存量房在未解除原抵押狀態下交易過戶（即"帶押過戶"），符合條件經抵押權人同意實現同步完成抵押存量房過戶、受讓人抵押權新設、轉讓人原抵押權註銷等多個事項，節約交易雙方資金和時間成本。（市規自局、市住建局、金融監管總局吉林監管分局）
二、優化流程盤活有效資產
（十二）房地產開發項目實行"分棟"首次登記和分期規劃核實及驗收。已經完成工程建設的部分建築物可分棟進行規劃核實。在取得竣工工程備案證和開發企業承諾按規劃完成整體建設項目的情況下，對已完成竣工驗收備案的部分建築物，辦理不動產首次登記；對未按期交付的房地產開發項目，在符合相關規劃要求且社區、物業用房、幼兒園等配套建築已先期按要求完成教育等行業主管部門驗收的前提下，可實現已完成建設的建築物分期規劃核實，規劃核實後，可先行向相應的權利人發放無土地分攤面積的不動產登記證。（市規自局、市住建局）
（十三）放寬不動產轉移預告登記條件。以出讓方式取得的房地產開發用地，對開發投資總額未達到25%的，按照"先投入後轉讓"的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，經所在各城區政府、開發區管委會同意，可申請辦理不動產轉移預告登記,待開發總額達到法定轉讓要求時，再依法辦理不動產轉移登記。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目報建、銷售等手續。（市規自局）
（十四）盤活地下室、車位資產。對已取得國有土地使用權並已辦理《不動產權證書》的地下室、地下車位，可以申請辦理抵押權登記。在符合規劃、人防要求並已繳納地下部分土地出讓價款的前提下，對地下室和有明確界址點的地下車位，依申請可以辦理不動產產權登記。（市規自局）
（十五）在建工程抵押項目"按套拆分"或"按棟拆分"實施註銷登記。已經辦理在建工程抵押的商品房，允許開發企業在符合按套（棟）拆分登記的條件下，經抵押權人同意對原抵押物及擔保的債權按套（棟）進行拆分並辦理抵押權變更登記，開發企業可按每套（棟）商品房擔保債權陸續清償所欠貸款並按套（棟）辦理抵押權註銷登記，盤活抵押商品房，緩解企業資金壓力。（市規自局、金融監管總局吉林監管分局）
（十六）調整抵押權登記限制條件。在辦理不動產首次登記後未售出的商品房，可以進行抵押權登記，資金優先保障項目建設需求；允許房地產開發企業在抵押權註銷後，申請將自持房屋狀態變更為現售商品房狀態。（市規自局、市住建局）
（十七）允許項目局部開發預售。對未按期交付的房地產開發用地，符合土地分宗條件的，可簽訂補充合同，實現項目局部開發、預售。（市規自局、市住建局）
三、調整公積金貸款政策
（十八）延長住房公積金貸款期限。住房公積金貸款期限延長至法定離退休年齡後五年。（市公積金）
（十九）提高住房公積金貸款額度計算倍數。繳存職工貸款額度計算倍數由夫妻雙方賬戶餘額之和的10倍提高至15倍，賬戶餘額之和不足3萬元的按3萬元計算，最低可貸款額度提高至45萬元。（市公積金）
（二十）優化住房公積金購房提取政策。取消職工購買非戶籍地或非公積金繳存地自住住房提取公積金的政策限制。職工貸款購買非本市住房，在償還首期貸款後，可隨時申請提取住房公積金償還貸款；職工全款購買非本市住房或全款購買本市第三套及以上住房，自《不動產權證書》登記日期或購房合同備案日期滿12個月後可申請提取住房公積金。（市公積金）
（二十一）優化"商轉公"貸款繳存條件。繳存職工連續、正常、足額繳存住房公積金6個月（含）以上即可申請"商轉公"貸款。（市公積金）
（二十二）推出"商轉公"組合貸款業務。繼2023年推出"商轉公"貸款後，再次推出"商轉公"組合貸款業務，即已辦理商業性住房貸款的借款人將原商業貸款轉為住房公積金貸款和商業貸款的組合貸款。（市公積金）
四、加大財稅金融支持力度
（二十三）支持建設用地使用權抵押融資。允許不以公益為目的的養老、教育、醫療等社會領域企業，用有償方式取得的建設用地使用權等財產進行抵押融資。抵押權實現時，不得改變土地用途。（金融監管總局吉林監管分局、市規自局）
（二十四）加大對建築施工企業的融資支持。鼓勵商業銀行在依法合規、風險可控基礎上，滿足建築企業合理融資需求。加強對項目資金的監管力度，合法合規加快釋放建設工程質量保證金，緩解企業流動性資金壓力。（金融監管總局吉林監管分局、市金融辦、市住建局、市規自局）
（二十五）建立金融協調機制，加大對房地產企業的金融支持。建立房地產項目白名單，鼓勵各商業銀行搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。凡列入黑名單的房地產企業不享受此政策。（市住建局、金融監管總局吉林監管分局）
五、加強監管促進房屋銷售
（二十六）加強房地產項目建設全過程監管。進一步規範房地產開發經營行為，嚴格執行《關於加強房地產及公建項目全過程監管的意見》規定，落實各方主體責任及行政部門監管責任，確保建築工程質量和安全，避免產生新的"停緩建"等問題，促進房地產業平穩健康發展。（市規自局、市住建局）
（二十七）規範商品房預售款監督管理。加強商品房預售款存入、撥付、賬戶管理工作。商品房預售款專項用於購買本項目建設必需的建築材料、設備的款項和支付施工進度款、法定稅費及管理費等其他與該項目工程建設有關的費用。保障項目工程進度，維護購房人合法權益。（市住建局）
（二十八）建立房地產開發企業黑名單制度。對無資質開發、超資質開發、資質不在有效期內開發、不按規定辦理項目資本金監管、供水、供熱等各單項工程不驗收即交付使用、資金鍊斷裂導致工程爛尾、不及時辦理產權登記引起羣體上訪等，按相關法律法規處罰，並列入黑名單限制其參與新項目的土地招拍掛。（市住建局、市規自局）
（二十九）鼓勵企業開展商品房團購活動。自2024年4月1日至2024年12月31日，面向全市組織有團購意向的項目企業開展商品住房團購活動。按棟整體團購佔總戶數70%以上的，可採取繳納定金、分期付款等方式繳納房款，同時給予降低預售資金監管比例、提前釋放預售資金等政策。（市住建局）
（三十）加快房地產項目問題解決。確保房地產開發項目如期交付使用，完善項目周邊基礎設施配套，方便百姓就醫、就學、出行。項目周邊醫院、學校、道路、公交、水、電、氣、熱和綠化等配套設施按規劃及時建設到位。配套建設工程超前列入各級政府年度投資計劃，確保小區基礎設施配套與小區項目交付同步完成建設。（市住建局、各城區政府、開發區管委會）
（三十一）建立房地產交易展示中心，根據需要定期召開房屋交易展示會，出臺階段性政策，降低購房成本，增加購房人獲得感，幸福感。（市住建局等部門）
（三十二）鼓勵超低能耗建築開發建設。對符合住建部《近零能耗建築技術標準》及吉林省工程建設設計標準《超低能耗公共建築設計標準》《超低能耗居住建築設計標準》相關要求，經核定的綜合節能率不低於85%的超低能耗建築房地產項目，在土地招拍掛出讓時應在土地出讓公告及出讓條件中予以明確，並將超低能耗建設要求納入土地出讓合同中約定。超低能耗建築增加的外牆保溫部分不計入容積率核算的建築面積，在施工圖階段予以落實，通過審查備案的施工圖核算建築面積，作為土地驗收的數據標準。開發企業因配建超低能耗建築而增加建設成本，可在土地出讓價格上給予相應優惠。（市規自局、市住建局）
本措施適用範圍為吉林市各城區政府、開發區管委會。
本措施自2024年*月*日起施行，有效期至2024年12月31日。由市住房和城鄉建設局等部門負責解釋。