觀點網 2023年伊始，A股已開啓了全年業績預報的大幕。

這股潮流中湧現了數十家業績預增的上市企業，它們分別來自電子、汽車、有色金屬、石油石化、電力設備等行業，淨利潤增長1-6倍亦不在少數。

房地產企業的業績預告則顯得格外扎眼。

來自典型企業“招保萬金”的保利發展、招商蛇口，分別於1月5日、1月6日發佈公告，兩家房企預計2022年歸母淨利潤降幅分別達33.17%、55.65%-63.36%。

按照盈警數據，招商蛇口將創下2015年底重組上市以來最低淨利紀錄。

究其原因，上述兩家房企均提及結轉毛利率下降所帶來的衝擊。從行業視角觀察，自2019年以來房地產毛利率已呈下降趨勢，而券商機構預計2022-2023年行業整體毛利率將繼續承壓。

因此，保利、招商並非孤立個案，它們只是行業下行的縮影。

去年8月，任正非在華為內部提出，把活下來作為最主要綱領，邊緣業務全線收縮和關閉，把寒氣傳遞給每個人。

實際上，感受到寒氣的又何嘗只是華為，在房地產行業，從業者們也忙於準備過冬的棉襖。

業績下探

房地產企業盈利能力下降在2021年已得到充分體現。

安信證券曾發佈研報，數據顯示2021年30家樣本房企毛利率中位數約為20.6%，同比下降3個點，相比2018年的階段性高點則回落12.8個點；其中，民企、國企毛利率中位數分別為18.3%、20.7%。

當時萬科的2021年年報是關注度最高業績報告之一，期內歸母淨利潤下降45.7%，這也是該公司上市31年以來第三次錄得淨利下滑。

從財務層面看，造成淨利下滑的原因包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來計提減值，而毛利率下降是主要影響因子。

如今，最早發佈2022年業績預告的保利發展、招商蛇口，和一年前萬科所面臨的處境驚人地相似。

保利在公告中預計，去年公司營收約為2811.11億元，營業利潤346.80億元，同比下降1.37%、30.18%；歸母淨利潤183.03億元，歸母扣非淨利潤180.11億元，同比分別下降33.17%、32.86%。對應淨利率6.5%，同比下降3.5個點。

該公司解釋，主要源於房地產項目竣工交付並結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸母淨利潤均出現同比減少。

招商蛇口則公告預計，去年歸母淨利潤約38-46億元，同比下降55.65%-63.36%；歸母扣非淨利潤29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。

至於原因，除了結轉毛利率下降，招商蛇口還提及，期內公司積極處置去化困難的項目，優化資產負債表；計提資產減值準備增加，以及公司轉讓子公司產生的投資收益同比減少；持有物業出租率和租金水平不同程度受疫情影響，此外公司累計減免租金約7.49億元。

業績下降在此前已出現端倪，第三方數據顯示，去年前三季度，百餘家房企平均銷售毛利率下降4.58個點，達到24.38%。其中招商蛇口前三季度歸母淨利潤降幅達49%，主要原因與全年業績預告幾乎一致，包括毛利率下降，租金減免，投資收益減少等影響。

只是在房地產行業，四季度才是結轉比重最大的時間段，投資者寄望於企業可以扭轉頹勢。但冰凍三尺終非一日之寒，國家統計局披露，1-11月房屋竣工面積下降19.0%，其中住宅竣工面積下降18.4%。

同時，房企在過往行業景氣時期所進行的非理性、高價投資，在相當一段時間內仍將對業績形成反噬作用。

築底與否

近兩年房地產企業普遍出現的業績下探亦存在樂觀的一面：在充分釋放風險之後，後續有優質項目結轉可以提升業績水平——如果企業有反思並修正過往不適宜的經營戰略。

北京大學國家發展研究院教授周其仁說，市場運行的本質特徵，恰恰是不確定性。他同時也說，未來有不確定性，但是不意味着不確定面前我們無所作為，企業和企業家就是為對付市場不確定性而生。

國金證券近期也發佈報告稱，預計2022-2023年行業整體毛利率仍將承壓，而2023年二季度後市場將逐步企穩回暖，且近一年拿地利潤空間也相對明確。隨着2021年下半年以來的優質地塊逐步入市銷售並結轉，整體利潤率有望逐步恢復至2016-2017年的水平。

觀察典型企業，儘管房地產總體將面臨長達數年的縮表時期，但部分未爆雷企業尤其是國央企及優質民企仍表現出擴表的積極性。

以保利為例，截至2022年底，該公司總資產1.474萬億元，同比上升5.29%，其中增長主要因負債部分增加所致。

強信用的國央企，在過去一兩年間仍維持較為穩定的有息負債規模增長。

這批企業在土地市場的投資同樣居前，根據觀點指數發佈數據，截止2022年11月，保利發展、招商蛇口、中海地產、華潤置地、萬科是年內拿地最多的企業，其中保利、招商新增土儲金額分別達到1452億元、1200億元。

拿地區域也明顯收縮至一二線核心城市，比如招商蛇口是去年上海集中供地拿地最多的企業之一，該公司曾提出“強心30城”策略，旨在改善過往拿地行為。

拿地之後的開發效率亦有所提高，如萬科管理層於12月召開的股東會上提及，前11個月公司所獲取33個項目，其中有23個已開盤；33個項目預計平均可達到12%淨利潤，IRR普遍超過20%。

某種程度上，當下的房企正在朝任正非為華為指出的那條方向走，即從追求規模轉向追求利潤和現金流。

儘管按照正常結轉週期，近兩年所獲取地塊仍需等到2023年及以後才陸續結轉，這意味着企業還將面臨下探的風險，但也唯有躬身做好經營，曙光才會出現。

在這條路上房企或許還面臨其他挑戰，由於業績衝刺需要，相當部分房企均祭出了降價等促銷手段，對於後續的結轉利潤將造成一定損害。

統計局數據顯示，去年11月全國商品房銷售均價同比下降4.3%，單月全國商品房銷售均價同比變動幅度在4.3%至10.8%之間。

成見 | 置身於龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。