在黨的二十大報告中強調，必須堅持科技是第一生產力、人才是第一資源、創新是第一動力，科技創新已經成為推動我國產業高質量發展的關鍵所在。

如今科技創新產業已經逐漸成為我國城市產業發展中的中堅力量，產業園區作為地方政府推動產業發展的重要抓手、承載並服務產業發展的重要載體，將肩負起推動科技創新產業蓬勃發展的重大使命。

這也直接導致了產業園區傳統房地產模式走向沒落。隨着產業轉型升級、新舊動能轉化，科技創新產業被提上了新的高度，但單純的載體租賃無法滿足科創產業全生命週期中所需要的相關產業運營要求，從而倒逼了整個產業園區行業摒棄了過去的傳統租售思維，苦熬“內功”，一時之間產業運營成為了產業園區運營商關注的核心。

但如今行業內缺乏成熟的產業運營體系，園區運營商脫離了產業企業訴求本身，更多是根據運營商企業自身情況和園區的出發點來決定園區提供的產業運營內容，也就顯得事倍功半。

那究竟該如何構建園區產業運營體系？

產業運營本質上是從科技創新型產業的需求出發，解決其核心的兩大核心訴求：

Part.01

營造科創產業發展氛圍

園區運營商如何通過空間建設和特色產業鏈培育，為科技創新型產業發展提供一個適合其發展的氛圍是基礎也是關鍵。如今辦公空間和產業生態圈，已經成為左右科技創新型企業選址和未來發展潛力的重要因素。

1、科技創新空間生態

在科技創新產業高速發展的背景下，科創企業和人才，對於辦公、研發的載體的偏好更趨向於一個具有創意感的建築、舒適的辦公空間和完善配套的園區。

一方面，隨着產業的轉型升級，科創產業如今對於產業園區的硬件也提出了更高的要求，從單純的商業配套、生活配套之外，公用實驗室、產品展示區、場景應用平臺等一系列企業發展相關的配套需求也逐漸顯現。

除此之外，新時代人羣對於辦公環境的需求也發生了翻天覆地的轉變，對於園區的訴求已經不再是過去那樣冷冰冰的載體，而是需要景觀設計、園區外立面等方面給使用者更多優質的體驗，特別是科技創新領域，從業者希望能從中找到更多更多靈感。

就像蘋果總部園區，針對員工配備了2英里的步行道、自行車道和慢跑道；游泳池旁的休息區、成片的綠茵和獨立的露天咖啡館，可以讓員工享受工作氛圍，找到創意靈感。

2、特色產業生態圈

在科技創新領域，企業從研發、科技成果轉化、產品上市等流程中對於企業交流、公共實驗室、上下游企業、供應鏈等有着極強的訴求。產業園區在打造創新產業生態的過程中，除了提供合適的園區空間外，同樣需要為科技創新型企業打造一個適合其發展的特色產業生態圈同樣至關重要。

在科技創新領域，中小微企業扮演着重要的角色，但他們自我推動的上下游產業協同發展、科技成果產業化落地、企業交流合作等能力都相對較弱，但恰恰是影響科技創新型企業發展壯大的核心因素。

因此科技創新型企業在園區選址上就更傾向於有着明確產業定位方向、產業生態完善的產業園區。成熟的科創產業生態圈，可以更有效地推動創新發展，也能為科創企業提供更多應用場景出現的可能。在科創生態中，通過高密度的交流合作，不僅僅可以催生更多創意的萌芽，也能讓看似毫不相關的科技成果，結合出全新的產業化產品，這就是產業生態圈的最大魅力所在。

蛇口網谷

在方升研究標杆項目走訪過程中，招商蛇口的網谷系列產品，在園區產業生態打造方面給我們留下了深刻的印象。

蛇口網谷是招商蛇口的第一個網谷產品，將原有的舊廠房推到重建，園區保持低密度，總體容積率為2.51。從園區空間、園內環境到相關配套，為科技創新型企業及創新型人才搭建了一個極為舒適的研發、辦公空間。在園區內，網谷園區不定期的舉辦一系列創賽、路演、圈層活動、創業培訓等多樣化的活動，為科技創新型企業及人才營造了一個更具有創新氛圍感的園區環境。

蛇口網谷定位於新一代信息技術、物聯網、電子商務和數字創意四大產業方向，四大產業企業在各個細分領域也存在着共同性與互動性。4個產業方向在園區內部形成了一個有機協作發展的產業生態，並通過導入招商局集團相關自有產業資源，快速集聚細分領域的龍頭企業，為中小型企業提供上下游訂單來源、產業應用場景、投融資等服務，快速推動園區內的科創產業形成一個強粘性的產業生態圈。

隨着科技創新產業的高速發展，高產值、高稅收的特點也在不斷體現。蛇口網谷目前在園企業近420家，年產值超過400億元，為區域創造10億元稅收，吸引了3萬餘科技創新人才。隨着蛇口網谷得到諸多科技創新企業和地方政府的認可後，招商蛇口的網谷系列也相繼在杭州、南京等地落地發芽，目前在全國7座城市已佈局10個網谷系產品。

運河網谷

其中，杭州運河網谷作為招商蛇口在華東地區佈局的首個“網谷系”產品，位於智慧網谷小鎮，周邊已經集聚了新浪、360、58同城、順豐、華為、聯想等頂尖級數字產業龍頭企業。為園區發展提供了一個優質的產業生態基礎。園區內包括3幢超甲級寫字樓羣、6幢稀缺獨棟樓宇、1幢國際化會議及商務配套組成，可以滿足企業從初創到繁盛的全生命週期需求。

Part.02

構建成熟的

產業運營服務體系

基礎亦或是大而全的產業運營服務，如今幾乎每個產業園區都已具備，這樣的的產業運營服務體系很難對於產業企業的發展提供有力的支持。

特別是在科技創新產業領域，只有下沉到特色產業方向的專業化、針對性的產業服務才能解決科技創新企業在不同發展週期、產業鏈細分領域的企業訴求。

數字化運營這一話題雖然由來已久，但過去行業對於這一方向的重視程度始終不高。隨着數字經濟十四五專項規劃發佈、產業轉型升級、城市數字化發展、數字化系統的逐漸完善等因素的持續加碼，數字化運營正逐漸成為園區產業運營服務體系中關鍵的一環。在行業交流的過程中，諸位大咖甚至將數字化定義為左右未來產業園區運營商規模化異地複製的核心能力。

招商蛇口作為產業園區領域的龍頭企業，針對產業企業龐大卻又能做到細緻入微的產業運營服務體系，真正地解決着入園區企業在各個生命週期中遇到的發展問題。

工商財稅法、人才服務、企業管家、社區服務、商務發展服務以及輔助配套服務能相關配套服務，招商蛇口從細節上入手、高頻次保證，妥善解決發展過程中的各類基礎問題，為深入化、定製化的產業增值服務奠定了堅實的基礎服務底座。

產業發展過程中，特別是科創企業，從研發到產品產業化等一系列漫長過程中，他們對於園區服務有着旺盛的需求。招商蛇口在打造產業運營服務體系過程中，始終延續着蛇口孵化產業的基因，將推動產業發展作為產業運營服務的宗旨。隨着2019年底德國工商大會創新中心落戶蛇口，為招商蛇口的國際創新孵化能力再次加碼，搭建起了全球化產業資源網絡，推動海外科創項目落地中國的同時，也加速園區企業的國際化發展。

時至今日，招商蛇口為園區企業每年提供1000+金融服務、300+人才服務、300+政策服務、300+產業活動。

數字化運營作為如今產業運營服務體系中愈發不可或缺的一環，招商蛇口的信息化建設最早要追溯到2010年，2016年招商蛇口完成了信息化業務的整合升級，將數字化、智慧化融入園區發展，實現租賃繳費、投訴報修、裝修及物品放行等服務線上化管理，簡化客戶辦事流程，提高園區運營效率。

通過數字化運營不僅簡化了招商蛇口對於各大園區的管理服務，也能進一步提升產業企業在園區內各方面的使用體驗，全面提升蛇口園區品質。

Part.結語

產業始終是產業園區發展的基石，在如今產業轉型的大背景之下，“產業運營”將成為各大園區運營商的命門所在。

無論是從投拓拿地還是園區招商運營，只有真正能夠通過“產業運營”解決科技創新企業為代表的新生代產業企業發展訴求的園區運營商才能在園區行業內獲得一席之地。