閩繫地産商康養滑鐵盧 簽約7000畝大盤的睿古流拍背後

觀點網 原本只是一起普通的股權遭司法拍賣事件，但無論是關于企業還是涉及到的相關項目，都有一些問題難以找到答案。

7月19日，阿里拍賣平台顯示，睿古控股集團有限公司51%股權第一次拍賣已流拍。這家注冊資本2億元的公司，首次拍賣起拍價打了将近0.1折，盡管如此仍難逃流拍命運。

其曾簽約的福州濱海瀾山康養文化項目，原預計投入40億元，打造7000畝海絲主題國際山海康養度假區。項目依托福州市筱埕鎮天然優勢，聚焦生态、康養、文化的三大特色，傳承海絲文化，引入大健康産業，打造集人、文、地、産、景為一體的全新山海康養業态新標杆。

随着公司51%股權流拍，項目何時建成難以說清。

睿古影蹤

阿里司法拍賣平台顯示，睿古控股集團有限公司51%股權的評估價為306萬元，首次拍賣起拍價275.4萬元，保證金20萬元，加價幅度5000元。

啟信寶信息顯示，睿古控股集團有限公司成立于2015年10月21日，法定代表人李峰，注冊資本20000萬元人民币，所屬行業為投資與資産管理，相關信息于今年4月29日核準。

公司目前3位股東，趙伯燊、林長征、趙先分别持股75%，20%，5%，對應認繳出資額15000萬元、4000萬元、1000萬元。

但據公開資料， 2017年9月以來，睿古控股集團曾多次牽涉借款合同糾紛、民間借貸糾紛、金融借款合同糾紛。

于2020年9月至2021年9月，睿古控股集團有限公司先後三次分别由上海市第二中級人民法院、黑龍江省哈爾濱市中級人民法院、武漢市武昌區人民法院立案，執行標的總金額677,024,096元（約為6.77億元），其中未履行總金額676,925,496元。

今年5月，睿古控股集團有限公司被黑龍江省哈爾濱市中級人民法院列為被執行人，執行標的584,931,780元（約5.85億元）。

此外，根據公開信息顯示，趙伯燊所持有的10200萬元股權被黑龍江省高級人民法院凍結，起止日期為2020年12月29日- 2023年12月28日。10200萬元股權相較于2億元的公司注冊資本，所占份額恰為51%，或許正好對應此次被司法拍賣的睿古控股集團有限公司51%股權。

在睿古控股集團的官方介紹中，公司旗下共涉及建造、地産、物業、教育、科技、金融、環保七大闆塊，其中地産闆塊對應睿古地産集團，但在其官網睿古地産項目展示部分並無相關案例。

2017年6月，睿古集團公布企業未來三年戰略構架。區域戰略方面，未來三年甚至更長時間，城市戰略将轉向華北大區，以及經濟更為發達的長三角地區和華南地區。開發戰略層面，将轉向以並購為主，基本構成比例為並購約40%，舊城改造為30%，其余為30%。

2017年7月，睿古更新哈爾濱生活匯項目二期施工進度，睿古稱“施工順利進行，地下部分正在收尾，局部已達到地上4層”。但此後的2020年5月，卻有相關消息指購房三年仍未交房。

2019年6月，睿古以4.951億元總價，競得哈爾濱市道外區NO.2019HT003(1)号宗地，占地總面積26232.80平方米，規劃地上建築面積155233.26平方米，地下建築面積72599.38平方米。同年9月，萬達進駐哈爾濱生活匯城市綜合體項目，生活匯·萬達廣場項目作為大型城市綜合體其中的一部分，位于生活匯項目的A區。

2021年9月，睿古控股退出福建睿谷物業管理有限公司，退出前持股達90%。該公司目前由中科（福州）數據産業園發展有限公司全資持股，在進行多重股權穿透後，實際大股東為福州申全貿易有限公司，後者注冊與實繳資本均為50萬元，但參保人數為0。

顯而易見的是，睿古控股集團過去幾年案件纏身，更甚至于已到了如今“處置”股權的階段。在經營層面，也較長時間並未有實質性動作和結果。

閩繫文旅康養

此次睿古控股集團51%股權拍賣事件中，更引人注意的是其涉及福州7000畝康養文化項目。

2020年9月，連江伊亞發展有限公司與福州市連江縣筱埕鎮人民政府就“連江筱埕·睿古濱海瀾山康養文化項目”舉行戰略簽約儀式。

連江伊亞發展有限公司由睿古文旅間接控股，在睿古的官方表述中，該公司為睿古文旅事業版塊的中堅力量。

睿古濱海瀾山康養文化項目預計投入40億元, 打造7000畝海絲主題國際山海康養度假區。項目依托筱埕鎮天然優勢，聚焦生态、康養、文化的三大特色，傳承海絲文化，引入大健康産業，打造集人、文、地、産、景為一體的全新山海康養業态新標杆。

按照規劃，睿古集團整合相關資源，為筱埕項目打造康養度假、藝術生活、文創農業、娛樂産業、運動休閑、親子教育、餐飲零售、會議展覽八大産業。

在睿古過往的官方報道中，“閩商”這一身份被反復提及。而睿古濱海瀾山康養文化項目，正是睿古地産集團響應閩商返鄉号召的重大戰略工程。

但在此之前，2020年1月，睿古文旅布局江西，與香港易達國際旗下江西樟樹易達旅遊發展有限公司就“中國古海”項目展開合作。項目位于江西省樟樹市，是江西省重點康養旅遊項目，規劃面積達6000畝。

依托鹽岩礦資源，打造國内首家以鹽養為主題的神奇死海康養旅遊目的地，並整合當地藥、酒、道等特色資源，定位集康養、觀光、休閑、度假、人居于一體的國際頂級養生旅遊基地。在此後的項目宣傳中卻罕見“睿古”出現。

截止2019年底，睿古地産集團總資産達200億元，淨資産近70億元。随着睿古控股集團有限公司51%股權遭司法拍賣，公司控制權旁落，也将給濱海瀾山康養文化項目帶來更多不确定性。

事實上，将文旅項目脫手實為近年房企為避險做出的最多選擇之一。以與睿古同為閩繫房企的世茂、泰禾、陽光城來說，今年5月，陽光城将入手不足一年的永康衆泰小鎮項目折價脫手；2019年，泰禾以5.97億元轉讓福州青雲小鎮項目50%股權予世茂。

另于2019年6月，沈陽市政府還與恒大集團簽署戰略合作協議，恒大集團将在新能源汽車、文化旅遊、健康養生等諸多領域投資約1200億元，主打文旅與康養産業。如今該項目或也将面臨“飄零”命運。

康養難題

康養小鎮将健康産業與文旅相結合，在業内人士看來，康養項目並非簡單以養老地産形式來打造，更需要在康養命題下的相關業态上進行拓展，諸如醫療、文化、環境等，圍繞人的生命周期展開。對于不同年齡段、不同人群需求，更有針對性的布局配套。

而相較于傳統文旅項目，自然資源、環境優勢更能在康養主題文旅小鎮上得以顯現。例如依托森林、礦産、溫泉資源，或是“長壽村”、“民俗宗教”等概念，形成溫泉小鎮、體育小鎮、藥鎮、健康小鎮等項目。

也正因如此，不同于大多數文旅娛樂項目，康養小鎮的布局更具限制，由于其較強的功能性，對建設標準與投入程度提出了更多更高的要求，但随着人口老齡化、健康産業發展，仍存在一定市場機遇。

随着《“健康中國2030”規劃綱要》印發，江西、山東、海南、山西等各省也紛紛推出關于健康産業發展的相關規劃。

過去幾年，不乏企業嗅到商機，紛紛加入康養小鎮建設之中，卻忽略了資金、市場、企業多層面的風險，曾經遍地開花的項目，此後難逃爛尾停工。又由于項目占地面積大，存在難以忽視的施工難度，投資金額甚至數十、百億起步，往往難再找到“接盤俠”。

相關報告顯示，目前全國營業並實現盈利的康養項目數量有限，其中旅居康養項目近七成為虧損狀态。

當然，也不乏企業以“康養小鎮”之名行住宅開發銷售之事，這類現象在旅遊豐富地區尤為常見。有業内人士認為，過去房地産企業探尋第二條增長曲線，與康養産業緊密相關的地産、金融、保險，恰好房開企業更具優勢，于是康養産業被部分行業企業看做一條出路。

但本質上撇不開老本行，以康養名義拿地難度降低，行房地産之事更能信手拈來。

不久前，河南省住建繫統召開相關會議指出，近年來一些不法分子打着“以房養老”“養老地産項目”等名義，以醫養、康養為噱頭，大肆進行虛假宣傳，誘導老年人投資買房，有的項目樓盤爛尾，購房人“錢房兩空”，将對開展專項行動進行再部署、再推進。

對以“養老住房”“适老住宅”“養老社區”等概念開發的商品住房銷售項目要加大監管力度，嚴格商品住房預售許可，落實預售資金監管。

當然，也有人将參與康養項目的企業劃分為三類，有一定操盤實力與經驗的、手握資金的機構、尋求産業布局及項目收益的社會資本。

在康養項目建設運營這些事上，将各方優勢結合並發揮各自所長，不失為一種多赢局面。