觀點網訊：5月24日，標普發表報告稱，儘管總體上房地產市場繼續有一定波動，但中國物業管理公司的一系列收購行為凸顯了人們對該行業的濃厚興趣。

標普認為，穩健的公司將利用房地產低迷的時期，收購陷入困境的開發商的物業管理子公司。同時，標普也在關注這些公司與關聯方併購相關的治理風險。

據觀點新媒體瞭解，標普的信貸分析師Jay Lau表示，為了提高流動性，一些中國開發商，尤其是那些陷入困境的開發商，可能會試圖從其穩健的物業管理子公司過度獲得現金流。這將以犧牲物業管理子公司為代價來支撐它們的財務狀況。

物業管理公司正在尋求收購對手方的全部股權。由於可管理的項目數量有限，尋求增長的實體將需要利用收購。一旦收購成功，新項目應該會為其帶來增長且穩定的現金流。收購後規模的擴大還將帶來規模經濟，為其盈利能力提供支撐。

標普預計，物業管理公司將開始探索債務融資，為其增長提供資金。從2021年7月之後首次公開發行(IPO)和配股數量的放緩可看出，股市逐漸降溫。考慮到物業管理公司的短期記錄和業務的輕資產性質，標普認為他們幾乎沒有其他的融資渠道。

只有一些較大的公司能夠獲得銀行貸款或進行債務融資，例如通過發行可轉換債券來支撐其收購行為。這些較大的公司就包括碧桂園服務和華潤萬象生活。

標普認為，主要的行業參與者將在未來兩年快速增長。多家物業管理公司制定了積極的增長目標。2021年，上市物業管理公司管理的總建築面積增長了58%，收入同期增長了49%。

標普信貸分析師Ricky Tsang表示，與週期性很強的開發商相比，中國物業管理公司擁有穩定的現金流，而開發商必須受限制性政策管理；相比之下，物業管理公司在為期一年、兩年或更長時間的合同中設定服務費。

標普認為，行業參與者將繼續尋找保持利潤穩定的方法。近年來出臺的法規增加了成本。這些措施包括提高最低工資標準，提高工人失業保險和健康保險的標準覆蓋率。為了應對上升的成本，物業管理公司正在增加利潤率更高的服務，如管家服務、社區購買和廣告。

標普相信，即使開發商完成的項目減少，大型物業管理公司的業績仍將保持彈性。因為其有許多現有的項目需要管理。此外，與開發商相比，物業管理公司的資本密集程度要低得多，也不太容易受到房地產行業流動性收緊的影響。

因此，標普特別關注物業管理公司的服務質量、客戶粘性和品牌聲譽，這些都有助於物業管理公司保持穩定的現金流。

房地產開發的低迷週期也促進了行業整合。當陷入困境的開發商出售其物業管理部門以彌補流動性不足時，穩健的大型實體企業通過收購得到了實現快速增長的機會。

快速擴張帶來的整合風險可能會導致運營效率低下。因為這可能會擠壓到利潤率，同時降低應收賬款的質量，延長營運資本週期。

標普認為，一些開發商增加對物業管理的投資或擴張帶來了治理風險。而對於陷入困境的開發商來說，它們可能會試圖利用物業管理部門強勁、穩定的現金流。

大量的關聯方交易可能是一個跡象，表明一個實體企業正在過度地將現金流從穩健的部門轉移，以挽救其財務狀況。標普在治理分數評估中考慮了這些交易帶來的影響。任何現金損漏或濫用持有現金，最終都將影響受評公司的流動性。