觀點地產網 房地產開發商目前不約而同地達成了一種共識：要保證財務的穩定，並達到監管指標。

如果說2020年大家還普遍抱有一絲幻想，那麼2021年在各種調控政策倒逼下，房企們就必須付諸行動，來為房地產行業去槓桿貢獻一份力。

用富力集團董事長李思廉的話說，就是“所有的公司都在拼命地提高現金流，不要爆雷”。

老牌房企富力集團在2019年中就意識到危險的存在，改變了經營節奏和策略，確定了保守的基調。其首先表示要暫緩拿地，後在2020年初首次提出降負債的具體目標。但截至目前，富力仍是紅檔企業。

富力必須要更加努力。

“未來12個月以三道紅線為目標。”富力管理層稱，公司未來12個月將着重就現金流、持續減債兩方面去精細化管理。

去庫存

為達到以上目標，其他方面似乎都是能作戰略性放棄的。從毛利率表現上，便能看到富力的決心。

資料顯示，富力截至半年度營業收入增加了18%到394.9億元，毛利錄得85.7億元，整體毛利率21.7%，較2020年全年下降3.5個百分點。如果只看物業銷售部分的毛利仍為22.3%。

同時，富力的毛利率，在2020年實際上已經較2019年下跌了9.7個百分點。原因在於富力在2020年開始折價清理了大量的存貨。按照管理層說法，其中2020年庫存賣了205億元，這部分收入毛利率大約為14%。

回頭看今年的情況，富力今年在交付結轉方面十分賣力，半年內就確認了410萬平方米的物業面積，較去年同期增長22%。但去庫存的力度也更大了，2020年上半年，富力確認銷售裏有39%是來自庫存，而今年的比例是64%。

“我們現在的庫存很多都是停車位、商鋪，以去化為主，當地政府也是支持的。”李思廉就透露這些以前不容易賣的庫存大多位於三四線等低線城市，平均毛利率只有20%左右。

不過好消息是，富力上半年入賬的均價仍有所提升，從2020年的8600元/平方米稍微提升至8800元/平方米。這預示着富力正從去庫存的壓力中爬起。

截至今年7月底，富力已鎖定的協議銷售額約1400億元或1340萬平方米（800-900億元及880萬平方米將在2021年內完成結轉），平均銷售均價為10400元/平方米。另富力今年上半年的權益銷售方面，銷售均價也攀升到13400元/平方米。

富力目前依靠舊改將土地儲備往一二線城市靠攏，未來隨着項目的陸續推售，將對富力的結轉提供幫助。李思廉表示，公司全年的毛利率將控制在25%-30%之間。管理層介紹，公司今年新交樓項目毛利率也有29.9%。

重要任務

促銷售去庫存是富力降負債的其中一條重要方法。除此之外，富力還將通過債務借新還舊、出售投資性物業等方法來達成達線任務，“通過賣樓、收款，以及結賬、預售，產生的現金流幫我們減債。”

“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。”參與了投資者會的人士分享稱，李思廉就表示以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目富力都願意出售。

“僅靠賣樓這種最原始的做法可能追不上現在對現金流的要求。”李思廉對投資者說，因此在項目層面、在投資物業層面，富力都在加強力度去出售，在“高強度洽談”中。

據瞭解，截至2021年上半年，富力運營中的投資物業總建築面積為188萬平方米，未來規劃中投資物業組合總建面則為252萬平方米。

總的來說，富力達成“三道紅線”的主要思路是降總債務。資料顯示，期內富力總債務從2020年末的3501.8億元降低至3317.8億元，降低了184億元。“每半年都是（降低）100-200億元。”管理層稱，下半年富力也將降低100-200億元總負債。

由此，富力有望在2021年末將淨負債率降低至100%以下，目前該數據為123%。按照計劃，富力將每一年有一條線達標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”

舊改傾斜

富力是首個表明在土地層面全面轉向城市更新的中大型房企。

為了將更多資金放在降負債上，富力今年上半年繼續奉行儘量不拿地的原則。資料顯示，富力期內僅新購入4幅土地，新增權益可售面積僅55.5萬平方米，共花費約19.5億元。

而4個項目當中，又有三個項目來自城市更新轉化，為武漢江夏項目住宅地塊、商業地塊和寶雞太白山項目，唯一的招拍掛項目坐落於臨汾。由於大多數項目來自舊改轉化，它們的平均地價也較低，錄得3500元/平方米。而富力預計的售價為14400元/平方米。

富力今年上半年拿地銷售比僅為4%，管理層給出的理由是：“減少買地以保障充足的流動性。”

富力的底氣來自於足夠數量的土儲，且權益比例位居行業前列。截至期末，富力擁有總可售面積5552萬平方米的土儲，其中權益可售面積佔91%，平均地價為2700元/平方米。

這還未算上城市更新，作為富力目前最為倚重的土地獲取方式。截至2021年上半年，富力未來可供發展的已簽約舊改項目達58個，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。它們有98%位於一線及二線城市，而78%位於大灣區。

富力的轉化計劃是在未來2年到2年半，集中轉化800萬平方米舊改，釋放2400億元貨值。

“今年和明年的任務是轉化大約一半左右。”李思廉在投資者會進一步透露，2022年底應該能夠完成40%左右的目標。

以下為廣州富力地產股份有限公司2021年中期業績會問答實錄節選：

現場提問：三道紅線方面，暫時處理情況如何？減債措施有哪些？公司未來在舊改和買地方面的策略是怎麼樣的？

李啓明：關於總債務和財務狀況，其實紅線都是徘徊在減債的速度，以及大幅去更改本身的結構和財務結構。從去年到現在來說，其實每一個季度和每一個半年，都是降低300多億的債務，有些是借新還舊。

整體紅線來說，公司希望達到一至兩條，然後明年三條是長遠目標，這個目標去年就制定了，具體就看執行。外圍市場多多少少會影響整個債務市場，發的量以及利息成本都可能因為其它因素影響到市場。我們的目標是減債為主或者紅線達標為主，希望做回公司本身的業務，包括賣樓、收款，以及結賬、預售，未來產生的現金流幫我們減債。

目前現金流的比例，對於未來12個月，除了公司去物色一些新的融資渠道，都會以賣樓、結賬、收款為主，增加現金流，繼續往紅線目標和以降總債務為主，這是大方向。市場並不是公司能控制的，主要還是以現金流目標為主。

舊改和買地的策略，公司手頭上的土地儲備已經有5500萬平方米左右，足夠未來4-5年的發展。我們發展的時間、開發會跟上市場的需求。

陳志濠：公司的主要目的“三條紅線”還是降總債務。去年到今年也降得不少了，這會幫到“三條紅線”指標。有幾個指標可能需要一點時間去實行，包括剛才講的收款、還債。

根據到期日去還，還完之後才會減總債務，達到紅線，這也是今年其中一個目標，但未來12個月以“三道紅線”為目標。

我們的計劃是每一年降一條線，2021年一條，2022年一條，2023年一條。

現場提問：公司計劃是說每一年都將一條變綠，今年計劃先將哪一條變綠？

陳志濠：今年首先是淨負債率，集團現時的淨負債率約為123%，與達標的100%相差不遠。

現場提問：今年降總債務的目標是多少？

管理層：剛才講到的300億，有一些是借還新舊的，每半年都是降100-200億元，速度也因應銷售和收盤，所以下半年也是按照100-200億元的區間，也是可以達到其中一條。

總債務包括借新還舊，不純粹是減債，也有一些新的開發貸、貸款，只不過是大家會根據量和成本去調整。

現場提問：早前住建部公佈了對於城市更新防止大拆大建的通知，政策對公司的舊改業務有什麼樣的影響？

管理層：暫時從政策來說，除了信息和政策上大家看到的，執行上也要時間，所以舊改的目標暫時沒有大變。

李思廉：現在公司把舊改作為一個建立優質土地儲備的策略，舊改政策在大灣區應該不是新話題了，灣區每一個城市都有相應的比較獨立的政策配備，因為每一個城市的規劃、歷史和要保護的都不一樣。

我們紮根在廣州，對廣州的城市更新特別關注，這也是我們過去幾年花了很多精力去做的事。所以在每一次我們舉行發佈會時，我們都會向大家說一說我們的城市更新項目，主要就是在廣州。

最近大家看到一些政策的說法，根據住建部最新政策的解讀，就是希望大家在城市更新時不要在大城區大拆大建，廣州有11個區，應該是集中在越秀區和荔灣區的舊改改造項目要比較注意，一般在天河、黃埔、南沙、海珠等影響是很小的。

現場提問：公司商票規模現在大概是多少？

李思廉：大概是30餘億元。

現場提問：公司提到近期要轉化的舊改面積為800萬平方米，近期大概是怎樣的一個時間段，今年轉多少？

李思廉：800萬平方米是未來2年到2年半的計劃，在2023年會完成全國800萬平方米，可售貨量大概在2400億，今年和明年的任務是轉化大約一半左右。

現場提問：公司上半年有一些促銷，但均價還是上升了，之後的毛利率有怎樣的指引？要達成全年的目標，如果限價，對下半年賣樓是否有影響？

李思廉：現在的減價以舊貨為主，部分城市的限減令不是一個全國的政策，個別城市會提出來。我們現在的庫存很多都是停車位、商鋪，以去化為主，當地政府也是支持的，所以受到的影響不是很大。

我們全年的毛利率大概是25%-30%之間。

現場提問：可否說說年底的派息政策有什麼調整？

陳志濠：派息是看短期的現金流，暫時還是以安全為主。

事實上，現在在國內的政策之下，大家收錢會慢了，按揭的指標也細了，所以還是以安全為主。

希望我們的股東給一點耐性。