觀點指數 3月16日，恒大物業對外發布了上市後的首份年報。

截至2020年12月31日，恒大物業實現營業收入105.09億元，同比增長約43.3%；淨利潤26.47億元，同比增長約184.5%；毛利率38.12%。

但值得關注的是，恒大物業毛利率增幅略違常規，特別是基礎物管的毛利率，臨上市前一年之內突增15.9個百分點到達33.6%；儘管在年報中恒大物業對原因進行了一定解釋，但考慮到恒大物業相對較低的物業管理費，而基礎物管毛利率位列行業前茅，相信未能完全令市場釋疑。

不過，在恒大物業2020年業績發佈會上，執行董事兼總經理胡亮就提到：“社區增值服務將成為公司業績增長的新引擎。”

或許，這並不是一句空話，恒大物業的社區增值服務在2020年取得了跨越式增長，收入同比增長120.6%，毛利率63.4%，在行業中處於較為領先的位置。

社區增值服務潛力有待挖掘

社區增值服務通常是圍繞住宅社區的相關資源以及業主的生活服務來進行，十分適合具備規模經濟的大型物業企業開展。

近年來，越來越多的頭部物業企業正在向這一業務領域加大資源投入，試圖搶佔賽道。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從佔比來看，雖然目前大部分物業企業社區增值服務收入佔比並不高，但已成為重要的利潤來源。

以雅生活服務為例，2020年社區增值服務收入約為17.31億元，佔總收入比例為9.5%，但佔毛利的比例高達21.8%，這正是得益於社區增值服務的高盈利能力。

物業服務企業開展社區增值服務具天然優勢，可以貼近客戶，搶佔“最後100米”市場。同時，相較於傳統的基礎物業管理服務以及非業主增值服務，社區增值服務在毛利率上具有明顯優勢，可創造的盈利空間更大，能有效提高物業服務企業的利潤。

數據來源：Wind，觀點指數整理

可以看到，雖然主流物企在社區增值服務上的毛利率均相對其他業務高，但不同物企之間也存在較大的分化。

除了各物企自身盈利和成本管控能力存在差異之外，物業服務企業選擇進入和重點開發的不同細分賽道也是重要原因之一。

來源：企業公告，觀點指數整理

目前，社區增值服務這片藍海的開發尚不完全，細分賽道眾多，雖然已有物企在此耕耘多年，但始終還未探索出一條業內認可度較高的主流盈利模式。換言之，社區增值服務領域還存在較大的盈利與創新空間，等待物業服務企業來探索發現。

在政策上，社區增值服務也受到明確支持。1月5日，住建部等十部委發文，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，同時，各地方性政策中支持社區增值服務發展的也層出不窮。總體而言，對物企來說社區增值服務前景廣闊，是值得深入挖掘與發展的業務板塊。

恒大物業的抱負與空間

回到恒大物業自身，也是近年才開始在社區增值服務領域的發力。

2018年，恒大物業社區增值服務收入佔總收入的比例約為5.7%，隨後提升到2019年的7.8%，並進一步提升至2020年的12%。

該比例在開展社區增值服務的物企中並不算高，與碧桂園服務位於同一水平，但距離綠城服務、保利物業以及世茂服務等在社區增值服務領域發展較為領先的物企，還存在不少距離，亦存在一定的追趕空間。

具體到業務類型方面，相比其他物業企業，恒大物業開展社區增值服務的最大優勢在於背靠恒大集團，恒大集團除了房產開發外，在旅遊、保險、汽車、房產經紀、健康以及互聯網領域均有相關的佈局產業，若能做到產業協同，利用母公司的資源和產業鏈來擴大社區增值服務的廣度與深度，勢必也會有積極的前景。

此外，隨着互聯網技術和商業基礎設施的快速進步，對於恒大物業這類規模較大的物企而言，社區流量的變現價值也在迅速提高，而恒大物業未來的的社區增值服務佈局正是圍繞於此來展開。根據恒大物業透露，其將與恒大房車寶進行深度合作並對恒大保險經紀公司進行收購，深挖人口基數的資源來開展業務。

隨着房地產行業逐漸走向存量市場，以及國家政策上對房企融資的收緊，房企規模增長的難度也在加大，而恒大物業來自恒大集團的內生性面積增長也有可能會有所限制，此時，第三方收併購自然就成為了其重要的規模增長來源。

截至2020年12月31日，恒大物業97%的在管面積都是來自於母公司恒大集團，進入2021年，恒大物業才逐漸開始了第三方外拓的步伐。2021年1月29日，恒大物業斥資15億收購亞太酒店物業，獲取在管規模逾8000萬平方米的面積。另外今年初，恒大物業曾立下軍令狀，要達成每月3000萬平方米的面積增長與50%以上的利潤增長。

關於如何化規模為營收，社區增值服務亦能發揮關鍵作用，一般而言收併購而來的項目，其社區增值服務通常都較弱，且未能與原有體系成一體。

於此，恒大物業可把其標準化的社區增值業務進行復制拓展，並實現資源共享輸出，產生經濟疊加的最佳增長效應，快速提升併購公司的營業收入及利潤水平。

從軍令狀來看，恒大物業短期內還是會以規模作為主要的增長目標，隨着規模增長，社區增值服務的人口基數也會不斷增加，伴隨着規模效應，社區增值服務帶來的收益與效率也會同步提高。

無論在收併購公司的快速融入還是營收水平的全面提升上，社區增值服務相信會成為恒大物業的重要助力與增長點。

原報告 | 敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。