觀點地產網 物業熱潮仍在延續，近期不少上市物業公司發佈了過去一年的業績。3月24日，金科智慧服務集團股份有限公司也公佈了上市以來的首份年報。

數據顯示，2020年，金科服務實現收入約33.59億元，較2019年同期增加44.3%，毛利約為9.97億元，同比增長約56.9%，全年實現淨利潤約6.33億元，同比增長69.1%，全年實現歸屬母公司淨利約為6.18億元，較上年同期增長約68.5%。

期內，毛利率較2019年提升2.4個百分點，達到29.7%，而觀點指數預測的2020年TOP50企業平均毛利率為27.62%，因此其在行業屬於較高水平。其中物業管理服務毛利率約26.3%，較上年同比增長4.6個百分點。淨利率持續提升至18.9%，較上年同期增長2.8個百分點。

具體業務來看，物業管理服務、非業主增值服務、智慧科技服務毛利率都有一定增長。

與此同時，資本市場給頭部物管公司的估值都較高，部分企業的估值已超母公司。截至3月26日，金科服務每股報72.1港元，總市值超過母公司金科股份，目前超470億港元。

未來，金科服務如何實現規模擴張，並保持較高的盈利水平，成為外界關注的重點。

規模增長之問

據一位參加了金科服務投資者會的投資者透露，管理層在會上重複強調了“5年10倍收入增長的發展目標”。而對物企而言，營收規模與在管面積規模關係密切。

報告期內，金科服務佈局25個省市、152個城市，在管面積共計約1.56億平方米，其中獨立第三方佔比48.6%；合約面積共計約2.77億平方米，獨立第三方佔比56.3%。

具體區域上，報告期內，其在西南區域新增合約管理面積為1386萬平方米，累計合約管理面積為8382萬平方米。如將區域在管面積按比例劃分，金科服務的目前在管面積中，50%來自西南區域，20%左右來自華東、華南區域，20%左右來自華中區域。

西南地區依然是金科服務的大本營，其在管面積增長目前仍大部分依賴西南地區的增長。雖然在西南地區的優勢得以體現，但如想長遠發展需要積極發展其他區域。

此外，在資本市場成功上市後，企業還需要展現良好的成長性。這方面，物企主要被關注的點是較為依賴母公司。行業內像碧桂園服務、恒大物業等“規模型”物企，也都在加大市場外拓力度。

而作為上市物業股中體量較大的企業，2020年金科服務合約面積增速為11.5%，正在加速實現規模增長。

在未來發展上，據投資者援引金科服務管理層說法是，金科服務2021年的在管面積將有不少於8000萬平方米的增長，2022、2023年每年的在管面積的增長不低於1億平方米。未來的規模增長主要來自於三方面，分別為母公司交付、外拓和收併購。

其中，母公司預計會交付1800到2000萬平方米左右，為其規模發展提供保障。據參會的投資者介紹，金科股份創始人黃紅雲也出席了此次投資者會，並於會上表示：“地產集團對金科服務發展寄予厚望，會協調整個金科系的資源，支持賦能金科服務的發展。”

外拓方面，管理層於會上的表態是，儘量多拓展高毛利的項目，退管一些低質效的項目，做到有質量的發展。

收併購最大優勢是能快速擴大規模，有利於豐富管理業態和進入新城市，因此適當收併購非常必要。

今年以來，金科服務在收併購方面有所突破，包括1月收購重慶金科天江物業服務有限公司50.9804%股權，以及2月收購重慶上境物業服務有限公司100%股權。

由此可見，除了母公司金科股份的項目，外拓和收併購也會是金科服務未來擴張的重點。

空間服務、增值服務各一半

另一方面，上市時說要做物業服務領域的微軟的金科服務，在科技方面也有所進展。

金科服務於去年9月成立江西金科宏鼎智能科技有限公司，主要業務為智能車載設備製造，智能家庭消費設備製造，人工智能公共服務平臺技術諮詢服務。

報告期內，智慧科技服務業務的收入為約4800萬元，在總收入中的佔比約1.4%，但在整體業務發展中的作用比較突出。

據參會投資者表示，管理層於會上分享了部分數據，即藉助科技能力，金科服務在前年實現3000萬元以上的降本增效，去年超過5000萬元，不出意外的話，今年能超過1個億。主要得益於管理面積的增加，以及賦能覆蓋度的擴大。

金科服務目前的策略是對內將加大全面賦能，對外輸出城市級的數字服務平臺。藉此提高人均效能，降低管理成本，同時通過平臺幫助企業擴張，預計今年至少應該有5個以上的城市級數字城市服務項目會落地。

對於未來發展，金科服務的規劃是2025年的時候，空間服務和增值服務的佔比達到各一半的水平。增值服務中，社區增值服務着力發展一兩條核心的賽道，形成較好的規模優勢。

據觀點地產新媒體瞭解，金科服務的社區增值服務主要包括家庭生活服務、園區經營服務、 家居煥新服務以及旅居綜合服務等；其中，家庭生活服務和園區經營服務是較為重要的兩項業務。

空間服務方面，除住宅項目外，非住宅項目的發展也是當下物業發展的重點。其中，以科技園、商寫、購物中心、城市服務等高利潤項目較為熱門。不少物業企業受益於此，PE水平也遠高於同規模物業服務企業。

因此，加速多元業態的拓展也成為金科服務的重點之一。2020年，金科服務的非住宅項目為215個，包含產業園區、商寫、辦公樓、醫院、學校、公建等業態。未來，如何獲取更多多元業態項目，將成為金科服務不斷拓展壯大的重要方向。