編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網“現在產業地產遠遠沒有到競爭的階段，還是八仙過海，各顯神通。”
位於深圳市龍崗區星河WORLD A棟35樓的辦公室裏，我們見到了星河產業集團常務副總裁閻鏡予，他剛趕過來，接下來馬上準備要去參加另一場會議。
短短半個多小時的會面時間裏，閻鏡予向我們傳達了一種理念——產業地產依然大有可為。
“不存在哪一塊地，都在拼產業。”閻鏡予認為，現階段不存在要去跟別人競爭，做產業地產更重要的目標客羣還是政府，把產業做好，政府單獨供地是完全可能的。
事實也是如此，隨着房地產行業不斷發展，政府在賣地過程中不再單獨售賣住宅用地，還需要將產業做好，甚至全國各地在城市更新過程中，都對配套產業有着相應的要求。
“只要有能力，市場足夠大。”閻鏡予稱：“產業地產不是拿不拿得到地的問題，而是有沒有能力拿到地的問題。”
簡而言之，是否具備真正的產業能力，才是產業地產未來真正需要考慮的問題。
戰略定力很重要
2020年春，一場突如其來的新冠疫情，影響了各行各業。疫情讓許多人們習以為常的生活方式發生改變，外賣、快遞作用更加重要，口罩成為日常必需品。
對於產業地產而言，疫情是否也帶來了根本邏輯上的轉變？
“從宏觀的角度來講，疫情是一個導火索。”在閻鏡予看來，真正的大背景並不是疫情，是中美關係和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，真正需要關心的是脫鉤問題。“中國即將準備迎來一個完整的經濟週期。”
閻鏡予認為，過去的經驗是在整體經濟上行大環境裏談產業地產、談股權投資，這種時候到底是真的做得好，還是整體經濟向好才做得好？未必能真正反映能力。
“產業地產歸根到底是國運，國家強盛了，發展了，產業地產不會差到哪兒去。”
“從改革開放一直到現在都是往上走，走到現在會不會開始往下走，未來再往上走？這個週期是完整的週期。”他指出，現在開始要步入真正對中國產生極大影響的一個經濟週期。
現在面臨的挑戰前所未有，閻鏡予預判，企業未來一定是相對謹慎。星河產業的拿地要求要更高，特別是產業選址要求更高，需要看預期做的地方，短期內就堅決不要做。
“只做真正有產業需求的地方。”閻鏡予表示。
風險與機遇始終共存。閻鏡予表示，如果國內啓動經濟內循環，內循環需要突破的東西，就是資本聚集的方向。
“現在最火的兩個詞，第一個是自主可控，第二個是國產替代。兩個關鍵詞之下的產業，未來的潛力還是有的。”閻鏡予認為，對於產業地產而言，在這樣的背景下選賽道，要更多選擇硬科技行業，投資科技。而商業模式創新型的，未來一段時間日子會更難過。
不過，閻鏡予表示，產業園區的運營邏輯不會變，只是會更加保守。而且在運營的時候，需要更加明確方向，要有堅定的戰略定力，聚焦到行業的園區。
“戰略定力很重要。”在交談中，閻鏡予數次提及這七個字。
產業地產不是窪地
資本總是會在價值及利益的驅使下，流向更好的投資收益端，但在閻鏡予看來，產業地產不是價值窪地。
“產業用地本身利潤率很低，所謂的優勢是因為‘啃骨頭旁邊的肉’，大部分利潤是房地產來補的。”閻鏡予認為，產業地產根本價值是把企業的長短期現金流進行有效匹配，短期靠住宅，長期靠產業。
“現在單獨做都很難。”閻鏡予稱：“單獨做住宅，房價基本不會讓突破，利潤率被鎖定在合理的範圍，在合理範圍內賺點錢。因此房企也會進行大洗牌，未來拼的是資金能力，規模化的公司才有。”
他同時表示，純產業用地也不好做，最大的問題就是前期投入太大，可以拉長到10年、20年，結果是不錯，但是誰願意過前面5年的苦日子？
“所以產城融合就是把兩個都難啃的骨頭，有效地結合在一起，通過產業提升住宅利潤，通過住宅利潤彌補純產業前幾年的痛苦，最後還是賺未來長期產業的錢。”
近年來，隨着房地產行業進入白銀時代，愈來愈多的企業正進入產業地產，通過產城融合的模式圈地發展。在閻鏡予看來，還是需要真正投入產業，才能將這一模式玩轉開來。
“有的房企為了做產業地產，把扶持產業當做是一定成本，要在綜合收益上賺回來，很多傳統的純房地產開發企業確實在做這種事。”閻鏡予指出，這種方法不長久，產業能力需要真正投入，不存在平衡收益率，也並不是為了配合產業地產。
這也造就了星河產業模式上的獨特性：“別人先做產業規劃，拿地，最後招商，星河是反過來的。”
閻鏡予介紹，星河產業從去年開始，就一直在針對被投企業做定期調研，每半年做一次，將調研企業近期發展需求進行統計，“重點企業我們還親自去訪談，聊一聊他們想去哪裏發展。”
在閻鏡予看來，其他企業是先做產業地產，而星河的特點是先做股權投資，再做產業地產，“星河產業更多把這種模式叫做土地集採”，即將被投企業需求集中後，再找政府尋求相關土地資源，這是星河的獨特優勢。
據瞭解，星河產業目前已經佈局20個城市，入駐企業超過1000家，聯盟會員超過2000家，“我們通過股權的紐帶能夠聯繫到的，被投資機構所認可的高成長企業幾乎已經超過了2000家。”
閻鏡予表示，未來產業地產成功需要有三個方向，一個是純輕資產，招商能力強；一個是有股權投資能力；還有一個是做重資產。星河做產業的時候，就是股權投資+重資產拿地+輕資產運營，這是星河產業未來要建立的最核心的能力。
以下為觀點地產新媒體對星河產業集團常務副總裁閻鏡予先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：今年疫情對於星河來講有哪些方面的影響？過程中有哪些應對的措施？疫情之後，星河戰略上會不會有什麼變化？
閻鏡予：從宏觀角度講，疫情是一個導火索，真正大的背景不是疫情，是中美關係和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，或者加速和放大。
疫情也不是短期行為，按照現在科學雜誌或者科學家的研究，我們也相信疫情不會這麼快就消失，可能會持續兩到三年的時間，直到疫苗出來。
現在提出經濟內循環，就是中國經濟會進入一個新的時代。現在來看，尤其是做產業地產，我認為即將準備迎來一個完整的經濟週期。
現在開始，我覺得開始要走入真正對中國要產生極大影響的經濟週期，過去從改革開放一直到現在都是往上走，走到現在會不會開始往下走，未來再是往上走？這是完整的週期，中國大部分的企業家並沒有真正經歷過一個完整的週期。
所以我們對未來的判斷，第一是相對謹慎，包括拿地的要求更高，尤其是對產業選址的要求更高，一些比較差的地方，或者過去可做可不做的地方，或者過去要看預期做的地方，現在至少短期內應該堅決不要做，只做真正有產業需求的地方。
我們去拿地還是很容易的，但是現在要更謹慎，這是悲觀的一面。但是悲觀裏面也有樂觀的東西，如果啓動經濟內循環，到底會有什麼利好？所以，現在最火的是兩個詞，一個是自主可控，一個是國產替代，這兩個關鍵詞之下的產業，未來的潛力還是有的。
從產業地產來講，現在選賽道也要更多選硬科技行業，這個也是今年星河資本集中投資的方向，一定是投進科技。
商業模式創新型的，我覺得在未來日子會更難過。
觀點地產新媒體：未來園區的運營邏輯也會有很大的轉變？
閻鏡予：園區總的運營邏輯不會變，只是在開疆拓土的時候更保守，本身星河在深圳的產業方向一直是以硬科技為主，在南京做的也是硬科技，只是說會讓我們在運營的時候，方向感要更明確，要堅定戰略的定力。
做產業，戰略定力很重要，不能說今年這個是風口就追這個，明年那個是風口就追那個。尤其對於到最後行業要聚焦的園區，像張江高科就做半導體+生物醫藥，所以人家做得很好。
戰略定力很重要。
觀點地產新媒體：擴張過程中，怎麼樣判定這個城市是適合做的？公司的判斷標準是怎麼樣的？
閻鏡予：星河和別人不一樣，別人先做產業規劃，拿地，最後招商，星河是反過來的。
因為股權投資是我們的優勢，通過股權的紐帶能夠聯繫到的、被投資機構所認可的高成長企業幾乎已經超過了2千家。
從去年開始，我們就一直在做一件事，每年要定期對被投企業做兩次近期發展需求的統計，重點企業親自去訪談，跟他們聊一聊自己想去哪裏？
所以現在去一個地方，我會問他們，想不想去重慶，去做什麼？在當地落什麼產業？最後產生多少的產值和稅收？
星河把這個模式叫土地集採，把下面被投企業的需求集中起來之後，帶着大家一起去找政府用地，一起去做土地集採，這是我們獨特的優勢。
產業地產做到最後，成功有三個方向，第一是純輕資產的，第二是股權投資，股權投資和產業地產應該是天然形成一體的；第三是本身做重資產，拿得了地。
星河做在做產業地產的時候，就是股權投資+重資產拿地+輕資產運營，這三個是我們未來要建立的最核心的能力。
觀點地產新媒體：輕資產能力這塊公司具體有什麼規劃？如果是以後發展的話，跟重資產比之間希望達到什麼樣的比例？
閻鏡予：輕資產肯定有機會，光看深圳，每年1千萬方的新增供應量。
因為深圳大量的工改工，粵港澳大灣區周邊哪個舊村改造，城市更新都要講產業故事，一講產業故事都是新增供應量。
但是經濟如果真的進一步下行，需求量大減，福田中心區的空置率到了20%-30%，前海50%，去化不了，還進一步提高辦公空間的話，這些空出來的東西，也未必能比別人玩的好。
如果能比別人玩得好，這裏面有大量存量資產的輕資產運營機會，所以機會肯定是有的。
第二，這樣的機會對於星河來講，要還是不要？這個是看利潤率的問題，因為現在做重資產，配上住宅之後，收益率還是可觀的。
我們會把有限的資源滿足好自己重資產能夠帶動房地產一起開發的更高收益率的事情上去，所以，我覺得要不要做輕資產是看能不能拿到地。除非到了拿地不好拿了，再去做輕資產。
還有一件事是要不要上市的問題，產業集團自身要不要上市？如果產業要上市，你把自己定位成一個股權投資商+重資產的投資商+產業運營服務的能力，把住宅全部過慮掉了。
如果要上市，肯定不能全是關連交易，肯定不能全是服務自己，肯定需要一些對外服務能力。
從星河的角度來講，更願意把輕資產當成是水到渠成，有好項目就去做，但是絕對不是為做輕資產而做輕資產的業務，包括上市也是一樣的。
為了上市，拿一堆不賺錢的輕資產，拿到手上到時候還虧損，或者花費大量的人力物力，看起來有兩千多家企業，但資源都是有限的。
輕資產有機會，但是不太適合重資產能力比較強的公司。
觀點地產新媒體：產業用地是否還是一個價值窪地？
閻鏡予：產業地產不是價值窪地，產業用地本身利潤率是很低的，不是價值窪地，所謂的優勢因為在啃骨頭旁邊的那塊肉，大部分的利潤還是房地產來補的。
產業地產的根本價值是把企業的長短期現金流進行了有效的匹配，短期現金靠住宅，長期收益靠產業。
現在單獨做都很難，單獨做住宅就去公開市場招拍掛，地價越來越高，房價基本上不會再突破多少，尤其限價政策，把利潤率鎖定在合理的範圍，這個合理範圍肯定能保證賺點錢，但是絕對不會像過去那樣賺更多錢。
房企會進行大的洗牌，因為利潤已經很薄了，這個時候拼的是資金能力，規模化的公司才有資金能力，小企業哪有資金能力。
上海一定排前多少才讓舉牌，否則連舉牌的能力都沒有，純房地產不太好做，或者做純房地產已經不是暴利的行業了。
純產業用地也不好做，純產業用地最大的問題就是前期投入太大，拉長到10年20年還是不錯的，但是誰願意過前面5年的苦日子？所以純產業也是比較難做的。
產城融合最大的好處就是把這兩個都難啃的骨頭，有效結合在一起，通過產業提升了一部分住宅利潤，通過提升住宅利潤彌補純產業前面幾年的痛苦，最後還是賺未來長期產業的錢。