觀點地產網 在金科與融創股權戰爭裏，紅星車建興插上一腳成為令人意外的“第三者”。

4月14日晚間金科股份一則公告披露，公司股東之一的天津聚金物業管理有限公司擬向紅星傢俱集團旗下全資子公司廣東弘敏企業管理諮詢有限公司轉讓公司11%的股權。

關於這筆交易，公告中簡要提及，紅星傢俱集團基於對金科股份的長期瞭解，認同金科股份的發展戰略，認可管理團隊，認可公司的長期投資價值，看好公司未來發展前景，通過其控股子公司廣東弘敏於2020年4月13日與天津聚金簽訂《股份轉讓協議》。

在雙方達成交易的4月13日，金科股份收盤價格為7.76元，紅星傢俱集團的股權受讓價格為8元，較當日金科股份溢價3.09%；較金科股份20日均價7.73元溢價3.49%。

紅星系前腳斥資47億買入金科股份，後腳在土地市場又花了12億買地。

4月15日，紅星地產以總價12.048億元摘得天津濱海新區生態城原旅遊區的5宗住宅用地，總土地面積約15.4萬平方米。

從表面上看，無論是紅星傢俱還是紅星地產都是獨立於紅星美凱龍的平臺，而所有的動作都避不開的主角是背後實際控制人車建興。

車建興的紅星系

被外界稱為“全球MALL王”的車建興，從傢俱作坊起家，以紅星美凱龍為平臺構築商業帝國。

車建興2020年開張200家家居Mall的願景，在2016年末即提前完成。紅星美凱龍在當年超過萬達，成為全球規模最大、數量最多的大型商業Mall運營商。

截止2019年期末，紅星美凱龍總資產約為1222.94億元，歸屬於上市公司股東的淨資產約為457.15億元。

然而，一切看上去都很美好的紅星美凱龍背後卻隱藏着車建興巨大的債務壓力。

根據最新發布的年報顯示，2019年紅星美凱龍實現營收164.69億元，同比增長15.66%；淨利約44.8億元，同比增長0.05%。換言之，紅星美凱龍在過去的一年，並未能創造更高的利潤價值。

日前，惠譽評級將紅星美凱龍的長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其2022年到期3億美元高級票據的評級從“BBB-”下調至“BB+”。在中期內紅星美凱龍的信用指標可能無法恢復至與'BBB-'評級相稱的水平。

而在更早前，2019年5月標普已將紅星美凱龍的主體信用評級從“BBB-”下調至“BB+”。

惠譽認為，紅星美凱龍已因疫情擱置其擴張計劃，且可能重新評估其資本支出速度，這將對其槓桿率狀況的可持續性產生影響。

主要原因在於，過去幾年紅星美凱龍的資本支出已推高其槓桿率，業務的快速擴張推高了槓桿率。

基於紅星美凱龍的2019年度未經審計財務數據，惠譽估計該公司的槓桿率（以調整後淨債務與經常性EBITDAR之比衡量）將接近8.0倍，經常性EBITDAR與利息加租金支出之和的比率約為2.0倍；而2018年這兩項指標分別為7.8倍和2.1倍。

種種數據表明，紅星美凱龍短期債務龐大，2019年紅星美凱龍的現金和銀行餘額為72億元人民幣，不足以覆蓋其125億元人民幣的短期債務。2020年1月紅星美凱龍發行境內中期票據5億元人民幣，發行利率5.70%，剩餘發行配額5億元人民幣。此外，2020年3月10日紅星美凱龍公開發行公司債券5億元人民幣，票息率4.95%，剩餘發行配額15億元人民幣。

相較於紅星美凱龍的家居項目，車建興的地產平臺發展則顯得高調不少。

車建興從家居跨界做地產，迄今已歷十年，他給紅星地產設定的千億銷售目標，僅完成過半。

事實上，自2009年左右起，紅星美凱龍就開始進軍房地產開發業務，快速發展期是在2016年至2019年，四年時間裏紅星地產簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元、601億元。

紅星地產的擴張速度可謂驚人，在拿地方面，紅星地產2019年分別在太原、西安、長沙、天津、溫州、無錫、柳州、金華、常州、義烏、湛江等城市獲取了20餘幅優質土地。截至2019年12月底，紅星地產的儲備貨值約1800億元。

進入2020年，紅星地產開始控制買地節奏。截止目前，僅在公開市場買下一宗地塊，4月15日，紅星地產以總價12.048億元摘得天津濱海新區生態城原旅遊區5宗住宅用地，總土地面積約15.4萬平方米。

值得一提的是，接近紅星美凱龍的分析師對觀點地產新媒體表示，紅星地產業務發展依靠紅星美凱龍輸血，地產平臺的快速擴張才是拉高紅星美凱龍債務的主要原因。

地產之外多元投資

紅星入股金科，連金科的董事長都表示感到“詫異”。

那車建興究竟是為了什麼？

除了與黃紅雲交好出手相助的相關解讀外，金科董事長蔣思海在4月15日業績投資者會上表示，紅星傢俱和金科股份以前也有合作，2002、2003年，重慶北環的紅星第一家家居廣場就是一起合作的。紅星傢俱成為公司股東，從經營團隊上面，金科股份也還能和紅星傢俱能夠在商業上面進行優勢互補。

事實上，近兩年來家居行業利潤越來越薄弱，除了地產之外，車建興還試圖在房地產行業的上下游鏈條中尋找更多的利潤來源。

2019年8月18日，紅星美凱龍在上海宣佈成立子品牌“美凱龍愛家”，正式進入房地產經紀行業。美凱龍愛家總裁馮全林介紹，已篩選出100家門店，並預計會在未來三個月內落實百家門店。

紅星美凱龍並不是第一次將觸角伸向中介領域。

2017年3月，當時還是紅星美凱龍集團總裁的李斌，主持了一場“房產經紀行業逆勢發展”座談會。彼時，紅星美凱龍欲組建房產交易服務團隊，為合作經紀人提供交易諮詢及代辦服務。

兩個月後，紅星美凱龍發佈房產APP“當家”，宣稱該APP為中國首個房地產領域的知識付費平臺。李斌還雄心勃勃地計劃籌備成立房產學院，培養10000名專業房產顧問。

但運營不久後，該內部創業項目因和中介企業產生直接競爭，隨後被暫停。此外，紅星美凱龍不斷尋找中介領域的投資機會，參與投資好租等經紀服務企業。

進入2020年，世茂將與紅星美凱龍達成全面戰略合作伙伴關係，共同成立合資公司，打通從新房銷售、交付入住至入住後翻新裝修的全週期家居家裝服務鏈條。

除此之外，紅星美凱龍還參與領投跨國美妝企業美尚股份，戰略入股擁有3D傳感技術安思疆科技。