觀點地產網 以智慧停車為主要方向的停車場建設，在致力於解決廣大羣眾“停車難”問題的同時，也正成為前景可觀的消費投資點。

7月30日，中共中央政治局召開會議，明確要求穩定製造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。

這是“城市停車場”首次被寫入中央政治局會議的議程中，意味着這項在大多數人眼中看似小眾的產業已經得到頂層政策的支持。

事實上，隨着中國近年經濟高速發展以及居民消費水平提升，汽車作為家庭的重要資產，保有量不斷攀升。公安部數據顯示，截至2019年6月，中國汽車保有量已達到2.5億輛。

但在享受汽車帶來便捷的同時，龐大的停車缺口卻成為了車主們新的煩惱。據瞭解，目前中國城市汽車與停車位的平均比例約為1︰0.8，遠低於發達國家的1︰1.3。

如何挖掘更多的停車資產，創造卓越的停車體驗，是值得社會思考的一大問題，也是陽光海天自2006年成立以來不斷探索、提升的方向。

從最初的規劃設計、施工、運營到如今的資產管理、大數據，陽光海天用十三年的時間精心細磨，打造出一套完善的停車資產管理解決方案和覆蓋全產業鏈的專業停車服務。

“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當成一輩子最重要的事來做。”在1月份的工作年會上，陽光海天停車產業集團總裁江沁園曾如此描述陽光海天對停車事業的執着以及期盼。

公開資料顯示，江沁園先後任職寶潔、貝恩公司、陽光100集團，在房地產管理、投資諮詢、以及市場營銷領域有着超過25年的從業經驗。最後他一頭扎進停車事業中，或許是看到了這個行業存在着的巨大空間。

在11月15日的觀點商業年會上，我們見到了這位儒雅的企業管理者，並與他進行了一場深入的對話。這一次，我們聽到了江沁園對停車產業更為理性及多元的看法。

進擊：億萬停車藍海

陽光海天誕生於2006年，地點是北京的地下室。那時候，從對外經貿大學畢業兩年的閆亮聯合大學同學，一起將創業的方向瞄向了停車產業，十三年後成就了全國最大的停車管理公司。

江沁園透露，目前陽光海天在全國擁有25萬個車位，市場份額佔據國內第一，並遠遠將其他競爭者拋在身後，“第二名連5萬個車位都沒有”。

未來5年，陽光海天為自己定下了100萬個車位的目標。但江沁園指出，就算陽光海天5年實現了100萬個車位，也只佔整個存量市場的1%。“我們雖然是國內最大的，但是整體規模還是小。”

事實上，如果把西方發達國家的停車產業比如成熟穩健的中年人，那麼國內就只能算是剛剛學會走路的孩童。相關報告指出，美國被稱為“裝在輪子上的國家”，停車產業收入近百十億美元，每年提供約5萬個就業崗位。

江沁園指出，在國內目前為止不算新增的車位數，停車產業領域能覆蓋接近1億個車位。而從整體發展來看，還沒有太多的大公司介入到這個領域，因此是一個不折不扣的藍海。

藍海意味着商機。看到商機，快速切入，佔領消費心智，這是被無數企業奉為圭臬的商業理念。但與此同時，藍海也意味着市場尚未成熟，投身於其中的掘金者還需要投入大量的資金，去開拓市場，建立規模。

在停車行業深耕13年，陽光海天精通運營上的各種門道，每個項目都能夠以較低的成本迅速完成。但停車資產首先是資產，需要不斷投入，加上要邁開腳步發展，陽光海天對資金確實有着極大的需求。

“我們5年之內計劃可能要使用的資金量將會達到600億左右。”江沁園毫不諱言，從股本金到夾層融資，到各種各樣的債券，不斷發展的陽光海天需要不同層級的資金來匹配，而這也是整個行業不得不去面對的挑戰。

觀點地產新媒體瞭解到，2017年末，陽光海天曾獲得由華平投資領投、紅星美凱龍跟投的15億元資金。2018年，其攜手螞蟻金服共同入股下屬企業“停簡單”，並與海航集團、中民投等共同成立了停車產業基金。江沁園強調，陽光海天一直以來都做融資，從來沒有中斷過。

其實對任何企業來講，打通資本渠道最為理想的方向便是上市。按照江沁園的說法，以陽光海天現有的規模，現在就能實現上市，但並不是最好的時機。

“我們還是希望把企業規模做得更大一些，這樣能夠得到一個獨角獸的地位，到時候上市對公司來說可能才是最好。”如此看來，規模與估值才是陽光海天未來所期盼的，而這一切都要建立在更為精細化的運營以及服務上。

鏈接：商業與停車未來

隨着互聯網蓬勃發展以及數字化轉型持續深入，作為商業地產的重要配套部分，停車場已經不再是簡單的物理空間，而是進化成一個數字化的場景，將時間、空間、週轉率以用戶的需求鏈接起來。

“陽光海天干了13年，專門做這一類資產的整合和研究，我們不僅僅是運營商，而是用大數據幫助業主作出最好的決策。”江沁園表示，陽光海天已經擁有很多大數據，也開始嘗試讓大數據變成指導資產管理的重要手段。

據他介紹，目前陽光海天已經研發出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停車系統一體化解決方案，基於物聯網和人工智能的基礎上，將停車產業相關所有工作系統化、數據化、平臺化和移動化。

“這是一個非常有意思的東西”，江沁園饒有趣味地表示，AIPP可以直接打通停車客戶、樓上商戶乃至商場業主之間的聯繫，形成一個生態閉環，實現客戶導流以及商業賦能。

也就是說，這是一套以停車為流量入口、以會員體系為核心構建而成的閉環消費體系。在這個體系中，每一位車主的進出與支付，都是剛需的，也都會被納入到大數據分析中，最後幫助商業地產延長客戶逗留時間、提高會員滲透率、客單量。

當然，如何採集更多的數據，吸納更多的會員，一直都是陽光海天的思考方向。據江沁園介紹，目前陽光海天主要聚焦於兩類市場，一是商用市場，包括購物中心、綜合體、寫字樓等；二是是政府擁有的停車資源，比如醫院、機場。

在這些高流量、商業類項目中，陽光海天一個車位每天的使用量一般能達到3輛車，高峯的時候達到9輛車。“也就是說一個車位上吸引了9個會員，這9個會員每天還是會變化的。”

逐步累積的大數據在實現客戶導流以及商業賦能之外，也開始幫助陽光海天作出更為理性的商業決策。“如果停車價格從1塊調到2塊，會不會有大的客流損失？”江沁園表示，數據會做決定，數據也會說服業主執行決定。

通過數字化提升精細化運營，進而提升停車資產質量，這是陽光海天的的優勢。因此從停車場租賃層面來看，一般的停車場租金佔租金總收入3%，資產回報率為1%，不到2%；運營得好的停車場佔總租金5%，做得最好的停車場佔總租金10-15%。“比如陽光海天就能做到。”江沁園笑笑說。

以下為觀點地產新媒體對陽光海天停車產業集團總裁江沁園的部分採訪實錄：

觀點地產新媒體：停車行業跟商業地產起來密切相關的兩個行業，您覺得這兩個產業的關係是怎麼樣的？

江沁園：我覺得基本是成正比的，商業物業如果做得越好，車輛來的頻率就會越高，所以對停車場的收入來說，這肯定是非常嚴重相關的。我們經營了這麼長時間，也遇到很多業態下滑造成的損失，特別是最近寫字樓行業不是太景氣，所以有些損失。

當然我們更多的是一些優質客戶，每年客流量的巨大增長，給我們也帶來了很大的好處。

觀點地產新媒體：近年來2019年商業地產的波動還是比較大的，怎麼去應對？

江沁園：我舉個例子，我們接手的一個前期項目，其實在天津它的表現並不像項目上那麼好，我們想了很多辦法，怎麼樣把這個停車場填滿，首先是引入了周邊一些居民的車輛，形成了一定的月租的規模，管理公司一般不會這麼做，只有我們專門幹這件事情的人才會想到這種辦法。

另外還有一些分時租賃的企業，因為那個地方還是比較核心的，我們又拿出整個地下半層都放給分時租賃的車，甚至臨時的一些協議，我也簽了一些4S店，供它做車的倉庫來使用，因為它在核心區找不到地方，這些都是我們專門幹停車的管理公司才能紮紮實實去做的。

商業管理團隊主要想做好的還是樓上，樓下一般來說是不太花時間精力去弄的，樓上才是客源的保證，陽光海天通過增值服務來彌補樓上客源的缺失，也取得了很好的成績。

觀點地產新媒體：所以即便商業地產這邊有一些波動，相對來說也還是有一些緩衝的。

江沁園：對，逼着我們想辦法做增值、引流，我們就幹這個。

觀點地產新媒體：陽光海天跟其他的同行相比最大的差異化是什麼？

江沁園：我們不是在一個競爭的層面，陽光海天是一個全服務的公司。所謂全服務，我們是有投資能力，重資產我們也做 ，這樣一下子就把很多競爭對手撇在後面了。

我們還是一個大數據公司，最近正在研發的AIPP平臺，是其它的所有競爭對手都還沒有做的，現在有一些設備廠商會提供一些獨立的小系統，但真正把這些小系統匯聚到後面做一個獨立大平臺的公司好像只有我們一家。

我們在停車場衍生能力方面也下了很多工夫，我們是中國第一個投資了一個小倉儲的公司，是中國第一個投資於專業洗車店的公司，現在已經開了200家了，這些衍生業務加起來，其實對停車場的流水也是跟競爭對手區別非常大的。

我們還有一箇中國停車規劃研究院，是專門做停車前期的一些設計、標識、交通流線這些業務的，給客戶提供了非常大的價值。

觀點地產新媒體：現在商業地產，包括停車業務，都受到數據或者說智能化的影響，在這一塊，陽光海天有什麼新的進展？

江沁園：我先介紹一下目前智能化設備的競爭地圖，有兩類。第一類是像捷順這類的設備商，一般是直接賣給業主，由業主用他們的本地終端，主要實現了掃碼和支付進場功能。

第二類公司是數據公司，在中國有兩家大數據公司，一家是ETCP，一家是停簡單，停簡單就是陽光海天的下屬企業。到目前為止已經大概進了接近8000個車場，有效客戶數是4500萬個。

陽光海天跟主要的競爭對手的區別是我們專注，我們更專注於高流量，商業類的項目，所以我們一般一個車位每天的使用量有時候能達到3輛車，甚至高的停車場能達到9輛車。也是說一個車位上吸引了9個會員，我這9個會員還是變化的，今天這9個人和第二天的9個人還是不一樣的。所以我積累了那麼多用戶，那麼快，就是靠聚焦於商業，大流量的車場來實現的。

我們跟競爭對手不一樣的是我們還做很多城市級的項目，這是一個更大的平臺，整個城市的政府資源拿出來跟我們合作，這樣大數據的流量會跑得非常快。

觀點地產新媒體：現在在停車行業的現狀是怎麼樣的？

江沁園：停車行業整體來說是一個藍海，沒有很多有能力的大公司在這個領域，所以給我們一個很大的機會。我們現在整個的車位數大概是25萬個，在中國已經是牢牢的第一名，第二名跟我們的差距非常大，他們連5萬個都沒有，這就是中國的現狀。

而中國的市場，目前為止不算新增的車位數，停車領域能覆蓋到接近1億個車位。陽光海天5年目標是做到100萬個車位，但就算5年實現了100萬個車位，我們也只佔整個存量市場的1%，所以整個市場是大得不得了。

觀點地產新媒體：但是企業發展到一定的程度，會跟資本有更多的接觸，陽光海天會有一些融資方面的計劃嗎？

江沁園：停車資產首先是資產，而且如果公司要發展得比較大，對資金的需求量還是非常大的，陽光海天5年之內計劃可能要接近使用的資金量將會達到600億左右。

觀點地產新媒體：像這樣的話，資本的另一端就是上市，陽光海天有上市計劃嗎？

江沁園：有上市計劃，其實陽光海天現在的規模就能上市，但是我們還是希望能夠把企業的規模做得更大一些，這樣我們能夠得到一個獨角獸的地位，那個時候我們上市可能對公司來說最好。

觀點地產新媒體：那您對這個行業未來的判斷或者期許是什麼樣的？

江沁園：我只能看短期，我看的期間就是3-5年，我們如果能夠完成3-5年的發展速度，我們成為牢牢的中國的第一，也許還會有一些國際上的擴張。

我們現在要提高平臺的技術能力，真真正正能夠為To B的客戶起到非常大的引流作用，我們現在的引流作用是有限的，還沒有摸索到最好的辦法，但是我們已經幫他實現註冊會員的檔案增加。

觀點地產新媒體：獲取項目方面我們會不會有一些城市的選擇，或者標準？

江沁園：我們基本上比較喜歡一線、二線城市的核心區域，針對商業項目是這樣。針對政府項目，當然一二線城市也是主攻方向，但是現在我們突然發現有一個市場是被大部分競爭對手忘記的，就是三四線城市的城市級停車，這是一個非常大的機會。

未來3-4年的窗口，我們也有一個比較大的計劃，叫做三年50城，就是三年要進駐到50個三四線城市。

觀點地產新媒體：對陽光海天來說，目前的項目是輕資產項目更多還是重資產類項目更多？

江沁園：租賃類項目算是輕資產，我們租賃類項目佔到整個項目數的接近一半，其它的是偏重的。

觀點地產新媒體：這對資金考驗還是蠻大的。

江沁園：那當然，所以我們的融資是不斷的，它是一個持續融資的過程。