編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。
當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。
觀點地產網 走近會議桌，我們看見查懋成正在翻看幾本檯曆。
“這張照片我特別喜歡，這是在2005年拍的。”只見照片中色彩斑斕的湖水，似由無數塊寶石鑲嵌而成。
“好漂亮的海子”，我們認出那是九寨溝風光。
翻到下一頁，上面是珍珠灘瀑布，“十來年前了，我是在（汶川）地震三個月之後去的。”另一本則有關貴州：“這是我跑到山上拍的，很少能看到這麼多的桃花、桂花……這是苗寨……這是一對雙胞胎，小娃娃很可愛……”
查懋成至今感嘆於對綺麗景色的匆匆一瞥，“這種顏色都是自然的，我覺得是世界上最漂亮的地方，我去過的地方可不少。”
他喜好旅行與攝影，香港興業國際每年刊發的月曆，大多采用他旅途中所攝風物。
只是問起是否有遷居打算，查懋成覺得香港是家族存續和集團總部的首選地：“我在這裏出生的，從來沒想過要到哪裏去。”
與新中國同齡，成年後留學於美國，猶記“在父親一聲令下，馬上回港加入公司，就這樣四十年了。”
查懋成見證了香港自上世紀六七十年代的經濟騰飛與內地的改革開放，這是一段黃金年代。如今面對經濟困境，他感觸良多，全球形勢、香港前景以及公司未來成為此次見面的絕佳話題。
收起日曆本，我們邀請査先生坐下聊一聊。
危中見機
自去年11月後，再次見到查懋成先生，這是一段說長不長、說短不短的日子。7個月來，變幻莫測的經濟狀況讓人摸不着頭腦，作為全球最自由的經濟體系，香港對大環境的變化反應敏感。
當地樓市更一度熱衷於捕風捉影。6月11日，高銀金融集團發佈公告宣佈，通過停止清付地價款，從而退出其早前拍得的啓德第6546號地塊，一同放棄還有被香港政府強制沒收的2500萬港元按金，該事件引起香港社會廣泛討論。
有人認為這是高銀看空樓市的表現，查懋成則表示只是個別事件。至於看好不看好：“我覺得每一個時間點都會有人看好，有人不看好，要不然就不會出現買賣。”
在他看來，目前外部不利因素對香港樓市的影響，很大程度上是一種心理衝擊，實際造成的傷害未見太嚴重。
“今年初，個別市場報告曾預測2019年樓價會出現高達15-20%的跌幅。事實上，市況也沒有想像中那麼差，樓市在前兩個月就曾出現輕微回調。”
根據香港土地註冊處對外發布的數字，2019年6月香港所有種類樓宇買賣合約共6211份，環比下跌40.0%，同比下降32.9%。總值方面約538億港元，環比亦下跌40.4%，與去年6月比較則下跌33.4%。
“只是暫時看到香港的樓市走得慢一點，銷售的情況比以前差，已經看得出來是放慢了。”
查懋成指出：“大家都是觀望的態度，錢是沒有少的，經濟也沒有衰退，但是觀望的心態越來越重。”
“年底前，樓價仍有上升空間。”目前利好因素已然釋出，包括G20峯會中美會晤取得重大進展，美國取消對3500億美元中國產品加徵關稅，中美經貿關係初見曙光。
美聯儲主席鮑威爾暗示降息等因素正引導香港樓市向上，“美國經濟浮現放緩跡象，美聯儲也鬆口，市場預計美國很有可能在下半年出現兩次減息。”查懋成表示未來一段時間香港仍會保持低息環境，這也有利樓市發展。
相比房地產，查懋成提出香港的金融屬性還是最重要的。因此“美國要衝擊你，從這方面入手也是很容易的，畢竟美國是全球最大的貨幣實體。”
畢竟人民幣的結算體系目前還沒有辦法在全球範圍展開，“美元的貿易在全球還是強勢的。”他說：“貨幣開放就是像改革開放一樣的道理，方向是永遠不會改變的……”至於步伐走得是快一點、慢一點，哪裏開放哪裏不開放都是有規矩的。
查懋成認為，內地的房地產市場也是一樣道理，過去半年內地樓市經歷3月份開始突然火爆，6月再回落的情節戲碼，期間土地市場、房企發債有放鬆跡象。
“不用反應太快，動作也不要這麼大。”查懋成則認為需要有耐心讓市場去消化，“有什麼影響就讓它繼續深化。”
他強調：“在能夠更好一點做判斷的時候，再做判斷。我們要眼睛睜開，樂觀一點，邁步向前。”
查懋成相信，無論局勢如何發展，消費者與開發商早已有所準備，市場也不會出現太大的震盪。
一切還算安好
查懋成當然有自己對應的立場。
由其領導的香港興業國際一直奉行不激進、不冒進的策略，“我們審慎地維持健康的財務狀況，具備充足的現金流及較低的負債率。”
這令查懋成能使用一種更冷靜的目光看待時勢。
“我們是做精品的，沒有那麼多的項目，但正因為規模不大，所以風險相對也沒那麼大。香港興業國際要做的，正是處變不驚，保持自己的節奏穩步前進。
至少興業太古匯的生意依然紅火，資料顯示，這座位於上海靜安的標杆性綜合體2019年第一季零售營業額，較2018年同期錄得57%升幅。查懋成提到那座全球最大的星巴克烘焙工坊：“平均一個客單價300塊，就喝一點咖啡、吃點麪包。”
在他看來也算昂貴，但依然人流如織：“所有到上海去的人都要去那裏打卡，星巴克烘焙工坊已經成了上海的一個旅遊景點。”
另一方面，項目拓展依然謹慎。2019年以來，香港興業國際僅在浙江嘉興投得一幅位於南湖新區的地塊，總樓面面積約為78.6萬平方呎，用於發展豪華住宅項目；以及7.6億港元收購香港九龍城18層住宅大廈“合勤名廈”，用作出租用途。
查懋成表示有留意到個別地產開發商曾傳出資金鍊斷裂的困境，“但危中見機，這也引發了行業對自身長遠發展的正面思考。”
相比內房，香港興業國際或者沒那麼激進，但很難說它是錯誤的。
我們問查懋成擔不擔心生意在長遠受到影響，“目前也受到了影響，但是現在數據上面還沒有看到。我們反而在最近一兩年不斷地還有很好、很健康的增長。”查懋成認為，公司在上海的興業太古匯還是有很好的表現，年內在浙江杭州、嘉興以及相關推售的幾個住宅項目，銷售也獲得市場正面回應，所以一切還算是穩中有進。
“不利因素暫時還沒波及到我們這一塊，但是不能說絕對沒有影響。謹慎，比別人稍微晚一點受到影響，這是我敢說的。”
未來，信心與穩健還是香港興業國際的關鍵詞。
查懋成希望能以父親査濟民先生的話為鑑，他說：“賺錢只是市場經濟中的指標，而不是目的。對事業成敗的責任和如何使事業健康發展，才是最重要的。”
以下為觀點地產新媒體對香港興業國際副主席、董事總經理查懋成先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：2019年，中國房地產需要面對尤為複雜的國際國內經濟環境，您怎麼看今年行業形勢的變化？您認為中美貿易對香港樓市和內地樓市會分別造成什麼樣的影響？
查懋成：自國家“房子是用來住的，不是用來炒的”（房住不炒）方針出臺後，中國內地樓市走向理性，可見國家對抑制樓市泡沫的決心。同時，在國家推動下，人才房、養老房、長租公寓、特色小鎮等百花齊放。
去年年底，中美貿易摩擦開始醞釀，確實對各行各業造成一定的心理衝擊。今年以來，個別地產開發商也曾傳出資金鍊斷裂的困境。但危中見機，這也引發了行業對自身長遠發展的正面思考，高價搶地的情況亦有所收斂。
經過一輪調整後，上半年我們可以看到內地市場趨向穩中求進的健康步伐，優質地塊繼續受到追捧，優質項目更是備受消費者青睞。
香港興業國際就在去年年底、今年年初接連在嘉興吸納兩幅優質地塊，分別位於城南國際商務區和南湖新區，足以體現我們對國內市場的信心，集團也尤其看好長三角地區。
我們在杭州的香港興業 | 耦園和嘉興香港興業| 璟頤灣住宅項目，以及在香港推售的愉景灣意堤Poggibonsi項目，市場反應相當積極，獲得了正面回應。
觀點地產新媒體：國內很多人判斷是上半年很冷，下半年會好轉，但是3月份開始國內的樓市突然火爆，現在又回落了。
查懋成：我始終覺得不用反應太快，像坐過山車一樣，也不一定是好事，而且動作不要這麼大，讓市場去消化。
有什麼影響，正面的影響也好，負面的影響也好，讓它繼續深化，能夠更好一點做判斷的時候，再做判斷，太快了不好。
觀點地產新媒體：經濟狀況多變，公司在內地的生意是否受到了影響？
查懋成：肯定受到了影響，但是現在數據上面還沒有看到。我們反而在最近一兩年不斷地還有很好、很健康的增長，在上海的興業太古匯還是有很好的表現。
在我們的角度來講還沒有看到影響，但是也絕對不能因此就感到驕傲。暫時還沒波及到我們這一塊，肯定有一天會影響到我們。謹慎，比別人稍微晚一點受到影響，這是我敢說的。
我們沒有那麼多的項目，也正因為我們這麼規模不大，所以風險也沒有那麼大。
觀點地產新媒體：香港的情況如何？
查懋成：一定有衝擊，但是我覺得不太嚴重。暫時看到香港的樓市走得慢一點，銷售的情況比以前差，已經看得出來是放慢了，大家都是觀望的態度。錢是沒有少的，經濟也沒有衰退，但是觀望的心態越來越重。
由於中美貿易關係、利率去向不明朗、空置稅等太多變數存在，今年初個別市場報告曾預測2019年樓價會出現高達15-20%的跌幅。事實上，樓市在今年頭兩個月曾出現輕微回調的情況，但三月份至今，樓市不但止跌回升，五月中原城市指數（CCL）更突破189點的高位。
我們預計，若中美貿易有所緩和，下半年市場將繼續轉好。若中美貿易摩擦持續或升溫，鑑於消費者與開發商早已有所準備，市場也不會出現太大的震盪。無論是香港或內地，我不認為樓市會如個別危言聳聽的論調般呈斷崖式崩盤。
觀點地產新媒體：今年以來，香港土地價格依然居高不下，拿地熱情也沒有減緩，您怎麼看待目前香港的土地市場？在這樣的土地成交情況下，是否意味着香港的樓價還會繼續走高？
查懋成：自從特區政府幾年來陸續出臺“辣招”，遏止了炒房情況，目前香港樓市基本上是買家主導。現屆特區政府調整公私營房屋比例，賣地表上不少成熟土地已撥作公營房屋，如官塘安達臣和宋皇臺港鐵站用地等，土地供應傾斜公營房屋，遠期方針為6:4，預計未來數年香港的私人樓宇供應會持續下跌。
香港土地短期供應仍然缺乏，剛性需求維持強勁，樓市應該繼續沿上升軌道進發，隨着房地產開發商近日推盤時在定價上有所剋制，我相信樓價上升步伐不會過於急促。
作為地產開發商，我也感覺現在土地價格確實偏高，源頭還是供求問題。“麪粉”價居高不下，樓價自然隨之上升。
因港幣與美元掛鉤，香港樓價另一推手是環球利率走勢。美國強徵中國產品進口稅，未見其利，先見其弊。美國經濟浮現放緩跡象，美聯儲也鬆口，市場預計美國大有可能在下半年出現兩次減息，香港仍會保持低息環境，也有利樓市發展。
香港興業國際除了密切留意香港政府推出的土地外，也與政府積極磋商大嶼山愉景灣地塊的開發審批。屋宇署剛於四月批出新一期愉景灣項目，涉及47.6萬平方呎（約合42.9萬平方米），可供興建13幢5至15層分層住宅，以及4幢3層高洋房。集團持續看好香港市場，在6月初也斥資7.6億港元購入九龍城合勤名廈全幢，物業佔地10,977平方呎，實用面積28,096平方呎，平均呎價約2.7萬港元。
觀點地產新媒體：“明日大嶼”是這幾個月香港社會關注和熱議的焦點之一，您對這個計劃有什麼看法？您認為這個計劃能部分緩解現在香港住房問題嗎？
查懋成：香港地少人多，房屋問題核心主要在於供求失衡，長期供應短缺，剛性需求強烈。香港人長期面對“住房難”的情況，造成“越住越細，越住越貴”。大嶼山擁有雙門戶優勢，港珠澳大橋連接珠三角、大灣區，赤鱲角的香港國際機場接通全世界，地理位置優越。
現屆香港政府推出“明日大嶼”的大膽方案，希望能規劃長期時間表，通過填海造地，解決土地供應的難題。只要能協助解決港人居住問題，香港興業國際自然全力支持。明日大嶼願景計劃除了住宅用地外，亦包括商業元素，擴展交通網絡等大型基建，希望能打造香港第三個核心商業區（CBD），這不但對大嶼山有利，香港整體長遠發展亦將得益。此舉有助於解決民生問題，也能鞏固香港作為亞洲國際都會的戰略地位。
香港興業國際早在1977年就簽下了愉景灣地塊開發權，是最早開發大嶼山的房地產公司。踏入21世紀，我們也發展了港鐵沿線東涌藍天海岸大型屋苑項目，見證了大嶼山從荒漠村落髮展為新一代衛星城市的歷程。我們希望通過多年來持續開發愉景灣的經驗，為“明日大嶼”計劃甚至是香港整體經濟發展作出貢獻。
觀點地產新媒體：高銀把啓德那塊地退了，是不是不看好香港的未來才退，還是因為缺錢？
查懋成：近期啓德退地，只是個別事件。
我覺得每一個時間點都會有人看好，有人不看好，要不然就不會出現買賣。
大家都很關注近期一連串事件，這確實也導致市場出現觀望態度。但我深信，待事件平息、社會回覆正軌，年底前樓價仍有上升空間。
觀點地產新媒體：香港本身還是很安全的，興業放在這裏很好。
查懋成：我在這裏出生的，從來沒想過要到哪裏去。
觀點地產新媒體：相比房地產，香港的資本本身，金融的屬性還是最重要。
查懋成：金融這一塊是最大的，而且美國要衝擊，從這方面入手也是很容易的，畢竟美國是全球最大的貨幣實體，什麼人不買賬都不行。所以美國跟中國的銀行較起勁來，我們很吃虧的。
觀點地產新媒體：人民幣的結算體系目前還沒辦法全球展開。
查懋成：未能展開，我們畢竟還是不在全球範圍廣泛流通的一個貨幣，就沒辦法說人民幣用結算。現在中國在雙邊方面已經做了很多這樣的工作，比如說跟巴基斯坦等等幾個國家進行人民幣結算，但是美元貿易在全球還是強勢的。
觀點地產新媒體：國內最近很多人在提倡開放金融，有人提出反對意見，有人表示贊成，您認為呢？
查懋成：不能一概而論。今天我們這個貨幣開放是像中國的改革開放一樣的道理，永遠不會改變這個方向，這個大方向永遠是對的。
但是步伐走得快一點、慢一點，放開哪裏不放開哪裏都是有規矩的，不是說今天說了開放，明天就全部放開了，不需要這樣做，要不然會受到很大的衝擊。
觀點地產新媒體：從年初開始，海外發債融資窗口開啓，大量房企密集發行了數量不等的美元債，這對資金緊張的中國房地產企業而言有什麼影響？您認為今年房企融資環境會如何變化？
查懋成：房地產企業素來需要較大的資金流動，因此無論是發行美元債或貸款，只要在合理範圍內，對企業來而言都是較為正常的融資需求。今年國家出臺了很多便利中小企業的融資條件，在這種情況下，相信房地產企業會從較為寬鬆的信貸環境中獲益。
與此同時，用美元發債也能對沖人民幣匯率風險，是個不錯的部署。
香港興業國際一直秉持穩健發展的腳步，不激進、不冒進，審慎地維持健康的財務狀況，具備充足的現金流及較低的負債率。
觀點地產新媒體：怎樣看華為事件？
查懋成：對華為的生意當然不好，但也是在鼓勵他們自主發展。華為肯定不會垮掉，國家也不會讓它垮掉。
但是短期來講可能要吃一點苦，業務還會受到衝擊，這是毫無疑問的，希望這段難過的日子時間短一點。
觀點地產新媒體：局勢變化太快。
查懋成：非常快，只能這樣了：眼睛睜開，樂觀一點，邁步向前。
觀點地產新媒體：從某種意義上來看，香港興業國際也是一家多元化業務的企業，有說法稱當下房企還沒有找到“跟房地產一樣賺錢”的行業和新業務，您認同嗎？
查懋成：香港興業國際的重點發展策略是在亞太地區進行多元化的發展，因此我們同步經營多項業務，包括地產發展及投資、物業管理、豪華酒店及服務式住宅、醫療保健服務及其他長線投資，體現和進一步深化了相互的協同效應。
秉持“創造品味生活”的願景，我們致力於為廣大的消費者“建品質人居，築美滿人生”。
“建品質人居”自然是指香港興業國際的主營業務，譬如在物業投資和發展方面，我們延續多元化業務組合模式，憑藉在特色小鎮（香港愉景灣）方面連續開發40多年的深厚積澱，穩步推進優質住宅（上海的中山學林苑，嘉興的香港興業御緹灣、香港興業璟頤灣，杭州的香港興業耦園等）以及複合商業綜合體的拓展步伐（興業太古匯商業綜合體、天津津匯廣場等等），通過多元化業務的有機結合，優化資產組合，增加投資價值。
“築美滿人生”則更為寬泛，譬如大健康行業。未來十年，全球最具前景的五大行業中，排在首位的就是大健康產業。
事實上，近年來隨着經濟發展和民眾健康意識的日漸提高，健康產業成為越來越多人的剛需。面對這個需求，集團決定通過建立優質的醫療保健服務網絡，進行更完善的醫學知識傳播，為社區居所和社會民眾提供更高水平的醫療服務。
對於我個人而言，我一直牢記和認同父親査濟民先生的話，他說“賺錢只是市場經濟中的指標，而不是目的，對事業成敗的責任和如何使事業健康發展，才是最重要的”。
觀點地產新媒體：去年至今，香港幾大家族陸續完成了新老管理層之間的交接，您自己有退休計劃嗎？一直以來，香港的企業更傾向於家族傳承製，為什麼？您認為職業經理人制度在香港和東方社會不常見的原因是什麼？
查懋成：我個人認為，企業初創時，由於規模較小，個人角色佔據着至關重要的戰略地位，創始人確實掌控了企業的命脈。隨着企業生根、發芽、壯大，逐步走向規模化、組織化、制度化等完善發展，個人所扮演的角色重要性應相應降低。
成功的公司不應因一個人的去留而有所動搖，更重要的是團隊羣策羣力、各司其職的體制，成功的企業家除了能自己做事，也能培育人才、建立團隊，為公司出謀獻策。
最近相繼交棒的同行前輩年紀都上90歲，若按此標準，我尚算年輕，還需打拼。家族繼承不是必然，也談不上是制度，主要是環境促成。
像我從小看着父母經營生意，耳濡目染，自然從中“偷師”；父母看到孩子長進好學，自然傾囊相授，接班這回事就這樣順其自然地發生，這是我個人的切身經驗和感受。
這個跟華人家庭觀念較重有莫大關係，正如我們小時候看到父母創業辛苦，自己年紀大一點就希望能為父母分憂、分擔工作，順勢而為，也沒想太多。
當看到父母年紀大了，就更加義無反顧。我自己當年留學美國，畢業後也曾出外闖天下，但父親一聲令下，馬上回港加入公司，就這樣四十年了。
但隨着教育普及化、人才庫擴大，職業經理人制度也是切實可行的。
領袖訪談：領袖的意義絕不在於複製性，而在於他的命運成為詮釋時代進程的符號。