觀點地產網 "過去六年，我們經歷的重重難關就好比一場'完美風暴'。"2017年，陳啓宗在自己親寫的《致股東函》如此形容恆隆過去六年（2011-2016）的表現。

《完美風暴》是一部電影，講述一艘捕魚船在大西洋上遭遇百年罕見的風暴，船員們在船長比利的帶領下與風暴搏鬥的故事。

陳啓宗用這一電影比喻恆隆的過往。一方面，過去六年恆隆經歷了零售業的經濟低潮，六年間恆隆地產租金漲幅小，五年間租金的複合增長率為6.99％。另一方面，過去六年恆隆也採取了策略去與這大風大浪搏鬥。

在陳啓宗看來，恆隆在逆市中能夠穩當體面地生存下來，與它的資產組合優化之道相關。

背後的竅門簡單但有效：把好的留下來，把差的賣出去。2012年，恆隆大幅出售旗下非核心投資物業以及住宅物業，2017年，恆隆以總價約28億港元出售香港3個非核心區域商業物業，折價近三成。

恆隆一直沒有停止"瘦身"。2019年開春伊始，再傳消息，恆隆地產計劃出售旗下位於佐敦、長沙灣等區域的四項物業，這一次，資產總市值約90億港元。

近百億資產的背後，是簡單的資產剝離與優化，然而更深一步，或者是關於股價的守護。

90億資產標售

港媒2月18日報道，恆隆地產已委託測量師行，計劃出售旗下四項物業，總市值約90億港元。

據悉，這四項標售物業包括兩處長沙灣工廈、一處佐敦商廈及一處旺角停車場。其中，總市值最高的是一處位於長沙灣的工廈--永康街9號全幢物業，市值約40億港元，該物業已有20餘年歷史，自1996年落成，樓高35層，總樓面37.91萬平方呎，出租情況理想。

值得注意的是，此次出售的佐敦恆福商業中心全幢並不是第一次招標。最早於2017年年初，恆隆委託測量師行標售香港佐敦恆福商業中心全幢商廈，意向價約25億港元，平均呎價約3.6萬港元，將於2018年1月截標。

該物業位於佐敦彌敦道，屬佐敦區核心地段，地盤面積約6200平方呎，樓高14層，地下及地庫設多個鋪位，現由手提電話配件、西餅店等租用，1-3樓為餐廳，4-14樓為寫字樓。

彼時，因該棟商廈出租率理想，且該年全幢商廈承接力理想，市場預計該項目獲本地及外資基金洽購。

但直至現在，項目仍未覓得接盤者。對於是否是定價過高的緣故，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文對觀點地產新媒體稱，香港許多業主都會把價錢定的較高，然後慢慢賣。

"對很多香港大型的開發商來說，他們沒有一個固定的時間表，規定說今年一定要把一樣資產賣掉，他們永遠是看出價好不好，如果好的話才賣。"

此外，出售的還有另外一處位於長沙灣荔枝角道822號的工廈，樓高11層，總樓面約9.42萬平方呎，地盤面積約1.42萬平方呎，可重建成工廈及商廈，可提供14.6萬平方呎，估值超10億港元；以及一處停車場，位於旺角廣東道1112號，屬多層停車場，提供1000個車位，市值達15億港元。

該消息還指出，對於此次四項非住宅物業的出售，恆隆地產更傾向於由單一買家承接所有物業。也就是說，接盤買家或許需要擲大手筆把全部標售物業打包帶走。

恆隆出售非核心資產的戰線拉得很長。

最早於2012年，陳啓宗在恆隆中期業績會上表示，現時市場情況穩定，是時候考慮出售部分香港非核心業務；當年，恆隆在香港出售兩項非核心業務，即葵涌的紅A中心及銅鑼灣的栢景臺商舖和停車位，共為其帶來溢利2.2億港元。

在2017年，恆隆以總價近28億港元出售何文田君逸山商場，長沙灣碧海藍天商場和香港荃灣灣景花園商場，而此前，這三個物業計劃推售時總估值達40億港元，相當於折讓30%。

對於此時恆隆再出手，意將估值近90億港元資產進行出售的動作，林浩文表示，時下香港資產價格處於高位，對業主來說現在是一個好的出售時間點。

林浩文進一步表示，隨着日前中美關係緩和及股市回暖的因素，開年以來市場的氛圍已有好轉。對於90億港元的資產估值，其表示與市場價格差不多，通常成交價會比開價低一點，但不會相差太多。

更為重要的是，把錢回籠之後會做什麼？"這些資產對恆隆而言並不是很重要的資產，資產回報也不高；現在在一個不錯的出售時機，可以趁早將其賣掉，變現成資金轉移到其他投資，對資產做優化。"林浩文表示。

將非核心資產剝離，轉而對旗下資產進行優化，這是恆隆正在進行的商業邏輯。

資產祕密與股價守衛

對於恆隆而言，一邊將香港的非核心資產轉手出售，另一邊也在斥資將旗下的優質物業進行升級。這背後的資產祕密，便是對旗下資產進行組合、優化、升級，以獲得收益增長和市值提升。

陳啓宗不止一次在公開場合有類似這樣的表示"當世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數量的時候，他一定會選擇留下最好位置、最好商場的那一兩個。"

這個商業功課的竅門，或許是從同樣從事商業地產的澳大利亞西田集團那裏學來的。2013年，西田是世界上擁有購物中心數量最多的企業；之後，西田發現規模不意味着效益；2015年西田開始將品牌購物中心數量銳減到87個，但市值卻上升到700億美元；並將分拆而來的資金用以強化澳新本土購物中心核心資產價值。

在市場飽和以及商業寒冬的大環境下，恆隆也像西田一樣開啓資產升級計劃。觀點地產新媒體瞭解，自2012年起，恆隆地產便分階段投入逾20億港元，改善及翻新香港及上海項目，其中香港項目佔4億港元，其餘則用於上海兩個大型廣場。

恆隆地產董事陳家嶽曾透露，整個資產優化工程完成後可為公司帶來平均約30%的資金收入增長，回本期平均為3年。

其中，上海恆隆廣場的優化工程從2015年開始，於2017年9月，一場盛大派對宣告着上海恆隆廣場結束了耗時兩年的翻新優化工程。改造之後，恆隆廣場更加突出頂級奢侈品牌資源優勢，同時翻新內部空間，實現部分樓層功能轉換。

因為翻新工程，上海恆隆廣場的租金收入一度受影響，但其在2017年年報中已實現逆轉：總收入增加8%至14.09億元人民幣；商場的零售額按年大幅增長26%；租金收入增幅達22%；商場出租率由提升至96%。

而據2018年年報數據，上海恆隆廣場的總收入上升10%至15.54億元，且商場近乎全部租出。

此外，港匯恆隆廣場也自2017年1月展開三年期大型優化計劃，"港匯的動作更大"陳啓宗曾說道。整個計劃包括新增商場全新主入口、連接地鐵九號線的全新地下通道等等，工程將分階段進行直至2019年年中，其中部分受影響區域已自2018年年中起分階段重新開業。

在香港市場，恆隆的商場物業也都在進行資產優化。其中，因租戶優化等原因，位於港島東的康怡廣場租金收入上升9%；位於九龍東的淘大商場同樣進行大規模的租戶組合重整，促使該商場租金收入提升4%。

此外，山頂廣場已進入為期3年的翻新優化工程，計劃於2019年全面完工。

將旗下資產作為一個組合，恆隆一直在對這個資產包進行優化升級，撇除收益低的非核心資產，升級收益高的優質資產。而恆隆的資產表現，也一定程度上影響上市公司的股價。

換句話說，諸如此類的資產出售、升級動作，可以看作是對恆隆股價的"加力"。最近幾年，恆隆的股價表現並不太理想，大幅跑輸恒指，前復權後恆隆地產股價更是由28.36港元下跌至18.04港元左右，6年跌幅近40％，去年股價跌21%。

對於恆隆的股價表現，林浩文指出，恆隆在住宅開發商已基本沒什麼項目，所以大部分收入都在香港、內地一些收租性的物業項目；反之，如果這些物業的出租率沒那麼高、租金增長沒有之前那麼高，股票方面對於投資者來說吸引性就會減弱。

林浩文進一步指出，恆隆在國內的商業地產項目，除了上海以外，在瀋陽等一些二線城市佈局的購物中心具有一定的業績和租金壓力，比較來看，整體的收益增長率並沒有其他的開發商那麼好。所以，有意地通過變賣非核心資產升級現有資產，進而去升級開發旗下其他優質資產，可以讓旗下整個資產包表現更優質，從而拉動股價。

觀點地產新媒體瞭解，恆隆地產圍繞着"一超多強"的概念，在開拓上海之後又相繼開拓了濟南、瀋陽、無錫、天津、大連等二三線城市。但據2017年數據顯示，8座恆隆廣場中有一半營收相較2016年出現下滑，大連恆隆廣場開業兩年僅7成租出率。

有人指出，恆隆的"上海依賴症"稍顯明顯，因恆隆內地商場部分66%的租金收入都由上海項目貢獻。而瀋陽市府恆隆廣場、無錫恆隆廣場便一直是"重點關注對象"。

不過，近兩年恆隆也在對內地八座恆隆廣場進行轉型升級。據2018年年報，恆隆內地八個商場的收入增加3%至27.55億元，倘撇除港匯恆隆廣場翻新期間的影響則上升6%。

在麥格理的一份報告稱，恆隆地產短期催化劑具吸引力，包括上海港匯恆隆廣場完成翻新，帶動2019年收入增長13%；此外，出售香港非核心資產可帶來顯着收益。

而針對此次出售香港事項，摩根士丹利發表研究報告稱，若真的如消息所言，潛在的收益率為2%左右，出售收益或45億元以上；賬面價值理應增加3%。更重要的是，淨負債率或會由10.4%下跌至4.3%。