編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對於房地產行業的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關於未來的猜想，想要重構未來，都應是基於過去的經驗和總結。
故此，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？
觀點指數 艱難的2018年，對於王振華而言似乎並不是太糟，且不提新城首次超2000億銷售，更讓其欣慰的應該是兒子王曉松迴歸。
王曉松回到新城後曾透露，自己出去學習兩年主要是為了彌補商業地產方面的不足。有坊間對此猜測，其迴歸之後或許會接手商業地產方面的業務。
據接近新城的業內人士透露，如今商業板塊是由王曉松和陳德力共同負責，其中王曉松迴歸後主掌商業開發事業部，陳德力則繼續負責商業管理事業部。
新城對商業板塊的重視背後，反映出的是新城控股堅持實行“住宅+商業”雙驅動模式。陳德力這位萬達出身的商業老將做法與老東家類似，依然信奉“規模至上”，在剛剛過去的2018年裏，吾悅廣場共開業19座，開業總數增至42座。
如今新城享受着這一模式所帶來的高增速，從2015年的320億元躍升至2204億元，在觀點指數·中國房地產銷售金額TOP100榜單中位列第8名。這一年，新城的發展速度令市場側目。
當“碧萬恆”的規模增速日趨穩定後，位於前十強後半部分房企們的競爭態勢逐漸凸顯。而位於前十強華潤、龍湖等房企的穩健，無疑給新城控股的超車提供了機會。
另一方面，隨着吾悅廣場的佈局數量逐漸接近百座，新城對於商業地產的依賴也越來越重。
正如硬幣的兩面，當重資產商業大規模鋪開，租金等收益卻未能快速形成回報時，龐大的資金沉澱與重資產運營將成為新城無法迴避的一個挑戰。
商業與規模競速
從中游房企到擠進第一梯隊，新城在短短三年內完成了規模的三級跳。與2017年相比，新城的銷售總額增長幅度近千億，雖然增速放緩，但總量可觀。
根據收入構成的直觀呈現來看，新城並不複雜。幾個季度的業績報告顯示，新城的主營業務收入只有兩項，分別是物業銷售和商業物業出租及管理。
財報顯示，2018上半年，新城實現營業收入157.58億元，其中房地產開發這一主營業務佔比98%，實現營收146.08億元，同比增長34.81%；租金及管理業務則實現收入8.76億元，同比增長154.93%，在主營業務中佔比達到5.4%，這一數字與上年同期相比上升了2.4個百分點。
新城物業銷售與商業出租營業收入情況
數據來源：企業公告、觀點指數整理
變化已經悄然發生，雖然房地產開發依然是主力軍，但所佔份額已開始下降。相比之下，商業物業出租及管理收入增幅持續上升：商業出租總收入達到21.64億元，較2017年的10.19億元翻了一番。
雖然商業基數小是這一增幅出現的根本原因，但從這幾年數據變化來看，新城的商業發展顯然已經進入了快車道。
從數量來看，新城2018年上半年新開業了3座吾悅廣場，下半年這一數字迅速放大，達到了42座。如果包含規劃打造和在建的數量，新城控股到目前為止，已經在全國範圍內佈下90餘座吾悅廣場，逐漸向2020年開業100座吾悅廣場的目標靠近。
目前，百座吾悅廣場所需的土地已經拿到了大部分，下一階段的新城更多需要做的就是不斷地開發和建設，將項目落地開業。不過，有市場分析人士認為，如果新城商業地產項目數量的開業頻率保持2018年的速度，其商業地產運營盈收增長的挑戰將急劇提升。
因此，對於堅持“住宅+商業”雙驅動模式的新城而言，商業地產業務發展的道路依然漫長。
這從2018年的出租收入中已經能夠看到端倪，據新城公告，21.64億元的租金收益是由42個吾悅廣場貢獻出來的。其中，收入最高是常州的武進吾悅廣場，年租金收入為1.79億元。
除此之外，42個項目中，僅有三個的年租金收益過億，年內開業的19個項目，收益最低的一個項目錄得5814萬元租金收入。
規模上去之後，如何提升項目的收益回報，或許就是新城控股需要思考的重要命題。
否則，一旦投入過多而回報速度過慢，新城的商業地產板塊最終也有可能會變成包袱。
吾悅重資產與融資
商業地產在不斷提速，也正因速度太快，留給新城騰挪的時間並不多。不斷掏錢拿地佈局吾悅廣場的同時，新城顯然也看到了其中暗含着的資金難題。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
不難發現，自2016年開始，新城吾悅廣場的數量開始出現了成倍數地增長態勢。與數量快速增長同期發生變化的，是吾悅廣場佈局地點由一線城市逐漸轉向了二三線甚至於四線城市。
2018年開業的19個項目裏，無一位於一線城市，二線城市分佈也是少數。除了南寧、南昌、長沙等幾個二線城市外，其他均位於崑山、句容、慈谿等三四線城市。
包括這些在內，目前新城目前佈局吾悅廣場中，三線城市已經數量佔優，與一二線城市總和相當，二者各佔總量約四成，三線以下城市的佈局數量則佔兩成。
吾悅廣場不斷向三四線城市下沉的佈局路徑，其背後更深層的原因在於，對於追求商業規模的新城而言，一線城市的土地成本是其“難以承受之重”。
在一二線城市土地成本走高的情況下，想要用同樣總量的錢達到迅速擴大規模的效果，新城除了想辦法拿更便宜的地外沒有太多選擇。
迅速擴張之後，新城所要面臨的資金問題，遠不止土地成本這一個。雖然說新城已經把拿地的錢掏出了口袋，但大多數吾悅廣場要走到最後落地開業甚至盈利回血還有一段很長距離。
吾悅廣場2018年投資情況
數據來源：企業公告、觀點指數整理
業績報告顯示，截至2018年上半年，新城在吾悅廣場上共投資了40.34億元。按2020年開業百座吾悅廣場的目標來算，新城還有將近50座吾悅廣場在排隊等待建設開發中。從目前數據來看，每座吾悅廣場的預計投資總額均不小於20億元，最高超過30億元。
以此估算，剩餘那50餘座吾悅廣場要按計劃在2020年前順利開業，對於新城整個資金鍊而言是一個不小的壓力。
這一壓力在剛剛過去的2018年尤為明顯。
2018年，新城公開發行了五次票據和債券，其中與吾悅廣場開發相關的融資就佔了四次，總金額達到31億元。
2018年剛過，新城便再次宣佈發行10億債券，以用於補充商業地產營運資金，主要用於西安灃東吾悅廣場、重慶吾悅廣場及南寧吾悅廣場的開發建設。
2018年新城融資情況與資金用途
數據來源：企業公告、觀點指數整理
曾有市場評論說，剛剛過去的2018年是已經過去十年裏最差的一年，但或許是未來十年裏最好的一年。那麼，如何能夠在未來不容樂觀的形勢下找到足夠的商業地產發展成長空間，或許將是新城未來最大的挑戰。
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