10月16日，由民生銀行擔任主承銷商的國瑞置業（2329.HK）“民生-鼎瑞2018年度第一期應收賬款債權融資”項目成功發行，產品規模41.1億元，期限18年。這是國瑞置業首單在北京金融交易所發行的CMBS（商業抵押貸款支持證券）產品，同時也是公司有史以來最大規模的單筆融資。此次項目成功發行，降低了公司短期債務規模，將進一步拓寬公司融資渠道，優化債務結構，對公司具有里程碑的意義。
國瑞置業此次發行的項目底層基礎資產為位於北京崇文門商圈的哈德門廣場，總建築面積約為14萬平方米，涵蓋5A甲級寫字樓、精緻配套商業、空中四合院及汽車庫項目，是北京內城稀缺的商務綜合體。
哈德門廣場緊鄰地鐵2號線、5號線崇文門站，所處區域聚集商務、商業及住宅，商業及辦公房地產出租率維持在90-98%的水平之間。世聯評估出具的報告顯示，哈德門廣場的市場價值約為人民幣74億元，租金報價為420元/平方米/月。由於哈德門廣場周邊類似寫字樓稀缺，已簽約租戶多為投資、租賃和保險等金融行業企業，隨着區域市場的發展，預計未來該項目物業每年保持在3%的空置率水平，整體租金收入將保持平穩增長。
報告顯示，國瑞置業此次融資將用於置換國瑞興業的“北京哈德門項目”對應存量融資。從交易機構來看，該項目底層資產為信託貸款，信託貸款還款來源為底層哈德門廣場物業的運營收入。此次發行的CMBS產品分為三檔：優先A、優先B以及次級，規模分別為34億、7億和0.1億，次級佔比僅0.1%；其中，優先檔均獲中誠信AA評級。
中誠信在報告中指出，此次債權融資計劃的增信主體為汕頭花園集團，同時國瑞置業有限公司出具代償承諾函，國瑞置業土地儲備區域良好，自持物業租金收入穩定，且土地資源成本較低，毛利率水平較高，整體經營情況較好，為優先級份額本息的按時足額兌付提供一定保障。
國瑞置業2018年下半年以來持續通過金融創新的方式，以資產證券化的方式盤活存量，優化資本結構，豐富商業地產融資工具的選擇。國瑞置業半年報顯示，2018年6月，公司流動比率為1.26，同比降低25.44%。業內人士指出，與傳統經營性物業抵押貸款相比，CMBS的融資規模擴大，在資金使用方面更具靈活性，可形成對傳統銀行貸款的良好補充和優化。國瑞置業完成CMBS的發行後，不僅有助於提高企業的直接融資比例、盤活存量優質商業物業，也為國瑞置業長遠發展提供保障。
