觀點地產網 政策調控，銀行信貸及資金渠道全面收縮，成為了中小房企在規模發展路上一道難以逾越屏障，大開發商、大企業的優勢盡顯，中小房企的道路越走越窄。

這樣的大背景之下，資本則變得更為“挑剔”，對投資企業的選擇和要求也越來越高。而房地產領域恰恰是對資金依賴非常高的行業，這使得開發商在努力擴張規模的同時，交出一張令市場滿意的報表顯得尤為重要。

對於中小型房企而言，在行業三千億到五千億規模像滾雪球一般成倍增長的情況下，需要向拿出更多的東西向市場展現。

在其中，融信中國是一個成功的樣本，探究其所走過的突圍路徑，為我們提供了一個更好地觀察企業的視角。

2018年6月19日，中投證券 (香港) 發佈研究報告指出，融信中國積極實行降債戰略，於6月5日以先舊後新方式配售股份，合共1.035億股，佔總股本6.92%，配售價每股10.62港元，總值11億港元。配售完成後，融信中國的股本將從14.95億股擴大至15.98億股。

截至2017年，融信中國所有手持現金達205億人民幣，若加上此次配售所得，總可動現金達214億人民幣，而一年內到期的借款為218億人民幣，僅以集團手持現金已足以支付到期負債。

該行預計，銷售回款將為降債的主要驅動力，隨着更多項目推出，預料銷售將持續強勁，有望協助集團負債率於2019年達致行業平均水平。

從2016年1月在香港聯交所上市，到2016年9月獲納入恒生綜合小型股指數成份股，再到2016年12月獲納入深港通可認購港股名單，融信中國正在走向更廣闊的資本市場，越來越多地被市場投資者所瞭解和關注。

投行因何看好？

除了中投證券，還有更多投行正在關注這家內房企業。

6月7日，融信中國獲得國際投行花旗的首次覆蓋，給予“買入”評級，目標價為19.80港元，較目前的股價有84%的上升空間。

觀點地產新媒體查閱獲悉，這也是進入今年以來，自中投證券（香港）、海通國際、巴克萊之後，融信中國再次獲得大型投行的首次覆蓋。

作出該評級的依據，花旗認為，市場正逐步認可該公司的增長潛力，公司具有高增長與估值吸引的特徵。

值得一提的是，規模的快速增長是融信中國近段時間在市場表現最為明顯的特徵之一。據瞭解，該公司在2015、2016、2017年的銷售規模分別為119億元、246億元以及502億元，連續兩年銷售額保持100%以上的增速。

規模的快速增長，利潤率也將反彈。按照花旗分析，融信中國目前正處於“豐收”的時期，預計該公司在2017-2020年的毛利率約為22-25%，淨利率為7-10%。

對於賦予其高利潤率的評價，花旗把原因歸結為融信通過準確踩點獲得了大量低成本的土地。

據瞭解，在2016年到2017年的時間裏，融信中國通過收購獲得了建築面積超過2310萬平方米的土地，貨值超過5600億元。當中，接近60%的土地分佈在公司佔據市場優勢的杭州、上海和福州三地，這些土地的平均成本為6600元，佔銷售均價的31%。另一方面，融信中國計劃通過舊改項目打造更多的重點市場，例如鄭州、太原等。

因此，花旗預計，2017-2020年，融信銷售的複合年增長率為52%，而良好的收益帶來資金快週轉，預計該公司2017-2020年收益複合年增長率為103%。

獲得花旗首次覆蓋的同時，融信中國同時還通過了一項股份配售，成功募集資金11億港元。

6月6日，該公司公告稱，與配售代理UBS AG香港分行訂立股份配售協議，按每股10.62港元，向不少於六名獨立專業人士、機構及或個別投資者配售最多1.035億股現有股份。配售引入的主要戰略投資者有人壽保險公司，以及黑巖、惠理及索羅斯旗下投資基金。

融信中國稱，此次配售主要是引入優質的長期投資者，同時，配售將能進一步擴大股東基礎、優化股東結構，有利於補充資金、降低槓桿率。

據瞭解，本次配售股份相當於該公司現有已發行股本約6.92%，及經認購事項擴大後公司已發行股本約6.48%，配售所得款項淨額約11億港元。

千億路徑

2017年實現高速增長的情況下，融信中國進一步提出了千億的目標，將2018年銷售額定為1200億元（含合聯營公司）。據悉，如果該目標得以實現，融信中國從百億到千億僅用了3年的時間。

最新數據顯示，截至2018年5月31日，融信中國今年前五月取得總合約銷售面積約208.39萬平方米，總合約銷售額447.29億元。

有統計數據顯示，若以2018年5月份的122.09億元計算，融信中國該月銷售同比增幅達到307%，位列全國規模以上房企排行榜首位。

在融信中國內部，公司業績高增長與區域的深耕戰略密不可分。據瞭解，融信自2003年成立以後一直深耕福州市場，直到2008年福州市場排名進入前三，融信才開始向廈門邁進。

2013年，融信正式走出福建，並在2016年搬遷上海，進一步提出全國戰略。

融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇曾公開介紹過融信擴張的邏輯：聚焦於福州、廈門、上海、杭州等核心一二線城市，堅持優先城市佈局，這是融信一直堅持重要的發展原則。

“融信的發展一直都是一步一個腳印，進入一個城市一定要取得一定的成績，在這個城市市場佔有率、品牌美譽度各方面取得比較好的優勢以後，才會進入一個新的區域。”

資料顯示，截至目前，融信中國形成了海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區、京津冀、中原、成渝、西北城市羣八大核心城市羣佈局。在此基礎上，為了讓組織架構適應業務的擴張步伐，融信採用事業部制度以覆蓋主要區域市場，目前已形成四大事業部、一個區域公司和一個合資公司的發展格局。

至2017年底，融信在33個城市擁有133個項目，土地儲備總建築面積約2315萬平方米，土地平均成本6568元/平方米，合約銷售平均單價21046元/平方米。這些土地當中，一二線城市佔比超過60%，貨值佔比超過80%。

進入2018年，融信還試圖通過兩步走戰略，在進一步保持規模增長的同時致力於維持合理的負債水平。

融信中國首席財務官曾飛燕曾在業績會上表示，接下來的一兩年時間裏，融信將以降槓桿為基調，並希望在2018年的淨負債率降到100%以內，2019年回到65%左右的行業優質水平。

具體措施方面，融信將主要通過提高結算規模、配股融資和輕資產（即合作開發）的方式進行控制，並以保險、金融機構等投資者為對象進行配股增發。值得注意的是，該公司在6月6日，通過UBS AG香港分行配售代理，向投資者配售公司現有股份正是措施之一。

對於規模的增長，花旗在最新報告中提到，預計融信2018年融資成本為7%，負債為700億元，槓桿率預計約為140%，足以使收購處於可控範圍。

同時，基於深耕戰略、挺進杭州前三、佈局更多重點市場、仍有5600億的巨大貨值等因素，花旗在報告中表示：融信有望躋身中國前20大房地產發展商。