編者按：2017年，中國房地產創造了新的成交紀錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業峯迴路轉，看淡房地產的“小年”情緒繼續蔓延。
2018年3月22-23日，觀點地產新媒體主辦的2018觀點年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大週期”。
圍繞關鍵詞小年、週期，觀點地產新媒體旗下研究團隊--觀點指數觀察房企2017年經營策略和業績表現，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報道，通過分析、研究標杆房企發展情況，他們將如何應對即將到來的“小年”？
觀點指數 2016年銷售大增六成、突破千億的基礎上，2017年金地繼續保持較高的規模增長速度。
1月4日公告顯示，2017年金地集團累計實現簽約面積766.7萬平方米，同比增長16.5%；累計實現簽約金額1408.1億元，同比增長39.9%。
與銷售業績一同上揚的還有土地儲備，2017年1-12月，金地共在土地市場新獲74個項目，合計新增建築面積1060.3萬平米，同比增長97.2%；總地價916.9億元，同比增長160.7%，拿地金額佔當年銷售金額比例達65.1%，較2016年全年35%提升30%。
截止2017年6月30日，金地已佈局37個城市，總土地儲備約3300萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米。
有機構預測稱，截至2017年末，金地總土儲大約3700萬平方米，按當年銷售均價1.8萬估算對應6660億總貨值。
規模、增長的一二線
邁過千億之後的金地，在2017年並未放緩步伐。從單月銷售來看，由於3月及6月推售的高端項目較多，在銷售金額與均價上，均有明顯好轉。
最後一個月，金地有着明顯的衝刺跡象，單月實現簽約面積109萬平方米，同比增長166.5%，環比增長124.28%；實現簽約金額196.3億元，同比增長167.1%，環比增長107.51%，成為2017年錄得銷售金額最高的月份。
數據來源：企業公佈、觀點指數整理
銷售業績的飄紅與積極推盤緊密相關，據觀點指數了解，除1月份新推或加推項目數量在20個以下外，其餘的月份，金地推盤均達30個以上，5-9月期間，更是達到了每月40多個項目同時推售的情況。
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除此之外，1400億成績單中，子公司金地商置的貢獻也功不可沒。得益於廣電項目的陸續推售，2017年財政年度，金地商置銷售金額同比增長125%至452.76億元，累計銷售總面積約247.79萬平方米。
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隨着合約銷售逐漸增長，金地的銷售均價也有所提升，觀點指數翻閱歷年報告，2013年至2016年，金地銷售均價分別為1.25萬/平方米、1.26萬/平方米、1.38萬/平方米、1.53萬/平方米，呈現不斷攀升的態勢。2017年，這一數據達到了1.83萬/平方米。
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銷售與均價的雙雙增長或許要從金地近年來的投資佈局說起，據觀點指數了解，自2014年起，金地就開始調整投資步調，深耕一線以及強二線城市。
2015年土地投資總額中，一二線城市佔比高達90%。其中，一線城市的總投資額佔比為39%，二線佔比51%，三線佔比10%，而三線城市中大部分位於東莞，且投資項目主要在臨深片區。
2016年，金地開始向二線城市傾斜，當年的總投資額佔比中，一二三線城市佔比分別為26%、63%、11%；2017年的股東會議上，金地管理層曾表示對二線城市的看重，認為經濟和人口規模往上漲的二線城市有很大空間，因此在房地產業務方面還將進一步提升，加大投資。
反映在實際行動上，2017年金地共在土地市場新獲74個項目，合計新增建面1060.3萬平米，同比增長97.2%；總地價916.9億元，同比增長160.7%。其中，一線城市的總投資額佔比為37%，二線投資額佔比54%，三線投資額佔比9%。
不過，隨着一二線城市土地溢價逐漸攀高，重倉一二線戰略使得金地拿地成本有所增加。2015年至2017年，金地拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。
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值得注意的是，在不斷增長的土地規模中，金地合作項目越來越多，，從歷年公佈的土儲情況來看，金地權益土地面積佔比正在不斷下降，至2017年6月，權益土地面積佔總土儲面積僅為54%。
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穩健財務與融資
規模穩步增長、土地投資逐漸加大的同時，這家房企還保持着較為穩健的財務指標。
受益於一二線戰略佈局調整及不斷優化的產品結構，金地近年來毛利率保持着增長狀態。截至2017年第三季度末，金地錄得毛利52.3億元，毛利率從2016年末的29.27%提升至34.57%；淨利潤則與2016年末持平，均為15.5%，歸屬上市公司淨利潤22.60億元。
數據來源：企業公佈、觀點指數整理
融資方面，2017年上半年，金地主要通過銀行借款籌儲資金。數據顯示，2017年上半年，金地籌資活動現金流入為111.43億元，取得借款收到的現金為109.48億元，佔比98.25%，而通過發行債券收到的現金則為0元。
反映在負債上的變化，2017年6月，金地有息負債總金額由2016年底的366億元變為413.93億元，其中銀行借款佔比略微上升至53.31%，債券佔比略有下降為44.51%，其他借款佔比保持2.14%不變。
進入下半年，金地在資本市場的融資節奏開始加速，僅七月份就先後完成發行公司債券40億元，中期票據15億元，發行美元債2億美元，並在9月份發行資產支持專項計劃30.5億元，10月份發行超短融資券30億元。
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伴隨着融資力度加大及銷售回款的增加，截至2017年9月，金地在手貨幣資金為333.41億元，與2016年底215.65億元相比增長超過五成；與此相對應的是，2017年第三季度末，金地短期借款為27.38億元，一年內到期非流動負債為89.19億元，債務覆蓋率高達287%。
至2017年第三季度末，金地流動負債與2016年底相比增長43%至984億元，流動資產增長32.64%至1654億元。流動負債增長速度大於流動資產增長速度，突顯在數據上，至2017年9月，金地流動比率與2016年末相比略微下跌至1.68，但因存貨上升，速動比率略有增長至0.84。整體而言，金地依然有較強的償債能力。
從另一方面來看，資本市場的進取態度也使得金地負債有所增加。2017年中期，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，金地實際資產負債率為58.45%，與年初的57.90%基本持平，而在房企更為關注的淨負債率上，則由年初的28.4%上漲至40.75%。
雖然淨負債率有所上升，但金地對於融資成本的控制一直在加強，2016年底加權融資成本降至4.52%，至2017年中期，再微降至4.48%。而在2017年下半年，在國內融資收緊的情況下，金地債券及票據利率依然保持在5%左右。
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融資成本下降是金地近兩年對融資結構進行優化的成果，2014年前金地融資佔比中銀行借款一直獨佔鰲頭，而在2015年-2016年期間，不斷通過發行公司債、中期票據獲得低息融資資金。
2015年金地先後完成發行30億元7年期公司債券、30億元3年期中票票據、45億元5年期中票票據；2016年又發行13億元6年期公司債、17億元8年期公司債及20億元5年期中期票據，最低票面利率僅為3%，最高為4.90%。
因此，從籌資活動現金流入情況來看，2015年開始，金地通過發行債券收到的現金大幅提升至105億元，2016年稍微下降至78億元，但債券在有息債券的佔比卻從2015年的31.41%上升至50.66%，超過銀行借款的佔比。
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變化中的這一年
房地產行業進入“白銀時代”，以商業地產、長租公寓等業務為主的“多元化”成為不少房企言必提及的轉型方向之一。
早在2010年，金地就確立了“以住宅業務為核心”、以“商業地產和房地產金融業務為兩翼”的“一體兩翼”發展戰略。但經過多年的發展，住宅地產在這個主營業務依然佔有絕對比重。
從商業地產來看，2012年9月，金地宣佈，旗下全資子公司輝煌商務以16.54億港元購買了在港上市的新加坡地產公司星獅地產56.05%股份，後將其改名為金地商置，並被定位為金地的商業地產運營平臺。
彼時，金地宣稱，在未來3到5年內，力爭把金地商置打造成為一個具鮮明競爭優勢的全國性綜合體開發商和精品商業持有者。
官方資料顯示，目前金地商置旗下共有六大業務板塊，包括住宅和公寓的開發銷售，以城市綜合體為主體的商業中心投資與運營，寫字樓的運營及物業管理，產業地產的開發、運營及物業管理，超五星級酒店、精品酒店的開發與運營，ibase聯合辦公及租賃公寓。
但從歷年年報可發現，六大業務板塊的發展依然以住宅開發為主，主要營業收入中，來自物業銷售收入佔比高達90%以上。
2017年中期，因來自大連匯泉、西安藝華年及上海山水四季城銷售確認收入減少，金地商置物業銷售收入大幅減少，但物業銷售佔比仍高達84%，商業平臺屬性還不明顯。
數據來源：企業公佈、觀點指數整理
從整體來看，金地物業出租收入在主營業務中佔比一直為2%左右；2017年中期，則是因為因房地產項目結算面積減少，金地實現營業收入127.11億元，同比減少9.77%，其中房地產業務結轉收入109.38億元，同比減少14.07%，佔總營業收入也下降至86.82%，相應的，金地物業出租佔比上升為3%。
數據來源：企業公佈、觀點指數整理
具體項目上，金地有意識加大對商業地產的投資。從公告披露的數據來看，2017年前三季度，金地在建及竣工的房地產項目共109個，其中非住宅項目（綜合體、產業、商業、商住項目）共計13個，佔比11.93%。
數據來源：企業公佈、觀點指數整理
對於另一翼的地產金融，金地於2006年設立的募基金管理公司穩盛投資，近年來也在加大管理規模。
據觀點指數了解，截至2017年11月30日，穩盛投資在管人民幣基金規模140億元，實現人民幣資產累計管理規模326億元，美元資產累計管理規模3億美元，整體累計管理規模摺合人民幣347億元，與年初的301億相比，管理規模增長46億元。
商業地產與金融之外，物業管理在2017年同樣有所突破。
年報數據顯示，2016年金地物業服務面積已超過1億平方米，至2017年中期，服務面積已突破2億平方米。
2017年12月21日，金地物業與信達集團簽訂合作協議，雙方約定以信達集團位於陝西渭南市的信達·美墅、信達·城市之光、信達·洋墅源、信達·墅源為戰略合作項目，建立地產開發與服務運營合作模式。