編者按：2017年，中國房地產創造了新的成交紀錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業峯迴路轉，看淡房地產的“小年”情緒繼續蔓延。
2018年3月22-23日，觀點地產新媒體主辦的2018觀點年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大週期”。
圍繞關鍵詞小年、週期，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數觀察房企2017年經營策略和業績表現，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報道，通過分析、研究標杆房企發展情況，他們將如何應對即將到來的“小年”？
觀點指數 2017年，各路房企紛紛展開規模追逐，遠洋集團在此期間實現了706億的銷售額，並有意在均衡各地域的銷售比重；得益於一二線城市高端項目的推貨，它的銷售均價也達1.96萬元/平方米。
相比於往年，遠洋集團在2017年明顯加快了擴儲的步伐，截至6月末已佈局25個城市,總土地儲備達3000萬平方米。而在土儲的區域分佈中，東北區域的比重逐步降低，其他地區則略有上漲。
此外，遠洋資本在物流領域頻頻出手，將觸角延伸至冷鏈市場；12月份，其管理資產總規模超過600億元。
而在另一個平臺，遠洋商業也有所表現，除了杭州樂堤港進入了試運營階段外，還擬在西安打造長安漫古小鎮項目。
700億銷售的平衡
2017年上半年，遠洋集團交出了較往年亮眼的成績單：完成協議銷售金額305億，同比增長48%，其中銷售均價增長20%至每平方米18558元，銷售面積增長23%至164萬平方米。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
2017年的中期業績發佈會上，遠洋集團董事局主席、總裁李明李明表示：“遠洋集團2017年的銷售目標是600億元,公司將銷售目標提高到700億元。”
而日前遠洋集團已宣佈，銷售額達706億元，同比增長40%，完成了年度目標。
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相比於上半年，遠洋集團下半年銷售有明顯發力跡象，完成了401億的額度。尤其是8-12月，月均合約銷售額超過70億元，高於全年月均銷售額58.83億元。
12個月的銷售數據顯示，遠洋集團2月份的銷售額僅為37.7億，但銷售均價卻最高，達到2.44萬元/平方米；相反，當6月份銷售額升至84.5億元時，銷售均價反而跌到最低點，為1.51萬元/平方米。
總體來看，遠洋集團銷售均價總體接近2萬元/平方米，同比上升9%，這得益於高端項目的推貨，併為利潤增長提供空間。
另外，遠洋集團也有意在均衡各地域銷售比重。從上半年來看，環渤海區域的銷售額由上年同期的47%下降至36%，為109.8億元，而珠三角、長三角以及中西部分別佔25%、14%和10%，銷售額分別為76.25億元、42.7億元、30.5億元。
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銷售業績的表現，往往會讓人聯想到財務狀況。上半年，遠洋集團各項財務指標都有不同程度的增長：實現營業額172.59億元，同比增長85%；毛利潤為38.01億元，同比增69%；淨利潤26.68億元,同比增長84%；核心淨利潤15.2億元,同比增長59%。同時，三項費用率已由2016年的9.1%下降至7.1%。
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2017年上半年，遠洋集團毛利率維持在22%，相比於2013年降低了2個百分點，淨利率則上升至17%，較2013年提升了近4個百分點。
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此外，在債務結構中，由於上半年信貸政策收緊，遠洋集團提前抓緊機會低成本融資。截至2017年中期，總貸款額已由2016年末的438億增至557.51億元。其中，一年期以內到期負債佔比為14%,一至二年到期佔9.5%，二至五年到期佔50%，五年期以上佔比為26.5%。
遠洋集團流動比率沒有出現太大的變動，保持在1.71左右；雖然上半年淨負債率為62%，較2016年提升了近20個百分點，但持有現金資源234億元（包括現金、現金等價物，以及受限制銀行存款），尚未使用的授信額度約1466.5億元。
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2017年,遠洋集團融資動作一直持續，不僅發行了共計40億元的2017年度第一期中期票據；還發行了6億美元境外次級永續債券,票面利率為4.9%。
在融資成本方面,遠洋2017年上半年較2016年下降31個基點至5.07%。2013年以來,遠洋融資成本下降了2個百分點,這意味着每年將節省數億元的資金成本支出。
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憑藉着債務結構的優化、盈利能力以及企業資信的的提升，遠洋集團在境內外的評級中也得到了一些肯定。
此前，惠譽、穆迪兩大國際評級機構分別發佈了對遠洋地產公司主體“BBB”、“Baa3”的投資級評級結果,並給予了“穩定”的未來展望。
此外,遠洋發行的熊貓中票,經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定,債項信用評級為AAA；主體信用級別為AAA。
加速拿地為補倉
規模增長離不開土儲內在支撐。面對2018的房地產“小年”，遠洋集團開始“高築牆、廣積糧”。相較於往年在獲取土地的不溫不火，2017年明顯加快了拿地擴儲的節奏。
據觀點指數查閱，2016年全年，遠洋集團總共斬獲了17幅土地和2個成熟項目，累計增加權益土地儲備145萬平方米；而在2017年上半年，已經購入了29幅土地和7個成熟項目，新增土儲資源共1039萬平方米,累計增加權益土地儲備418萬平方米，並首次進入石家莊、蘇州、合肥、長沙等城市。
截至6月末，遠洋集團已佈局25個城市,總土地儲備增至3003萬平方米；擁有的權益土地儲備面積也從去年底的1375萬平方米增加至1700萬平方米，改變了自2013年以來逐年下降的趨勢；區域則仍以一二線城市為主。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
資料顯示，遠洋集團佈局的4大區域（京津冀、東北、華中、華南）中，京津冀所佔的土儲比重仍然最大，其次是華南和華中，而東北區域的土儲比例則逐漸下降，從2013年的40%降為2017年中期的14%。可見，東北區域已不是遠洋的佈局重點。
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截至上半年，遠洋集團在京津冀地區擁有項目39個；華南地區擁有項目29個；華中地區、東北地區分別擁有28個和11個。相比於去年年底，上半年華中地區的項目增加數量最多，為11個。
此外，在舊改市場，繼年初聯合保利、龍湖、京投、首開以63.3億元的價格奪取門頭溝潭柘寺地塊後，遠洋4月份又以底價150億元獲得武漢歸元寺地塊。同時，還於深圳發力，獲取了4箇舊改項目，並鎖定其他6箇舊改項目，總土地儲備超過498萬平方米。
舊改項目雖然開發週期長、回報慢，但項目獲取的成本較低。李明曾表示：“我認為合理的土地價格是我們的投資標準，在2017年市場比較熱的情況下依然要堅持，寧可錯過機會，也不能買過高的價格。”
於2017年6月30日，按可售總樓面面積算，遠洋集團土地儲備的每平方米平均土地成本約為6100元，相比於2016年的6000元成本額略有上升。
下半年，遠洋仍然馬不停蹄。8月，李明在中期業績發佈會上透露，彼時已在18個城市獲得44個項目，總面積已達1260萬平方米。
此後，遠洋又在上海、重慶、北京、成都等城市相繼落子，並於10月23日首入太原拿地。12月中旬，遠洋還收購了青島興正元房地產，獲得了膠州三宗宅地，總面積13.53萬平方米。
商業與資本鏈條
2017年上半年，遠洋集團獨立開發的商業綜合體項目“杭州樂堤港”進入了試運營階段。
遠洋方面曾表示：“作為集團第四步發展戰略的重要一元，遠洋商業是重要戰略主業。”近年來，遠洋地產近年來在北京、杭州、成都、上海等地開發較多商業項目，自持比重也相對較大。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
事實上，遠洋集團早已有計劃佈局商業領域中的“奧萊”，在2016年11月以15億港元認購首創鉅大增發股份成為第二大股東的同時，就計劃進入奧特萊斯領域。
此後經過一番蓄力，2017年4月份，遠洋啓動了與王府井集團合作的長春遠洋·王府井賽特奧萊項目。
在合作領域，隨着“北京頤堤港”與成都太古里兩個項目面世，“太古里模式”總會在不經意間被提及。12月落地西安的遠洋長安裏，就被認為是“太古里模式”的複製——該項目為遠洋將在西安打造長安漫古小鎮項目中的文商部分。
寫字樓方面，遠洋集團加強了與WeWork的合作，繼此前於上海、北京在遠洋自有的上海東海中心、北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際中心寫字樓中推出三個項目後，2017年12月6日，遠洋又攜手WeWork與北京大柵欄永興置業有限公司舉行簽約儀式，WeWork正式進駐北京坊。
為了進一步擴大商業地產規模，遠洋集團還通過境外股權交易的方式收購中銀資產包項目，包含中銀旗下的6個商業地產項目，分別是北京硅谷亮城4號樓、北京鑽石大廈、上海大寧商業廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、瀋陽百利保大廈。上述項目總建築面積約20萬平方米，囊括寫字樓、商場，還有少量公寓。
截至2017上半年，遠洋集團已投入的商業地產資源約112.5萬平方米，寫字樓佔比45%，商業以及車位佔比55%。另外，現有項目中待開發及運營的商業地產資源將於2018至2020年分階段投入營運，包括北京核心商務區寫字樓、北京通州區購物中心及其他商業綜合體項目等，2022年權益租金收入可提升至40億元。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
近幾年，遠洋集團來自物業投資的營業額逐步上升，2016年達8.86億元，2017上半年為4.73億元。
於2017年6月末，遠洋合共持有18個經營中投資物業、一些中小型寫字樓單位、社區型商業街和車位作出租用途。此外，遠洋來自物業管理服務的營業額為4.52億元；截至上半年，遠洋的物業管理規模超過3000萬平方米。
而在另一個平臺，遠洋資本的資產管理規模上半年達500億元,淨利潤3.4億元。
2017年，遠洋資本在物流領域頻頻出手。早在1月份，遠洋資本就宣佈將投入2億元，成為九曳供應鏈B輪融資的唯一投資人；11月，遠洋資本對鄭明現代物流4億元的戰略投資交割完成。這是繼認購中國物流資產股份後，遠洋在物流領域的兩次加碼行動。
值得注意的是，九曳供應鏈是一家主要服務生鮮電商的冷鏈物流企業，上海鄭明現代物流則是一家B2B冷鏈物流企業。這表明遠洋已朝細分市場佈局，搶灘物流中的冷鏈領域。
除投資上述三家公司之外，遠洋資本還成立了兩隻物流產業基金：山東遠洋盛賦供應鏈及物流產業基金、鄭明冷鏈物流地產基金。
12月，遠洋資本接受觀點地產新媒體採訪時表示，其管理資產總規模已超過600億元。近期，遠洋資本於完成了對北京美中宜和醫療管理有限公司數億元的入股，這表明遠洋在加大大健康領域的佈局。
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