編者按：2017年，中國房地產創造了新的成交紀錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業峯迴路轉，看淡房地產的“小年”情緒繼續蔓延。
2018年3月22-23日，觀點地產新媒體主辦的2018觀點年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大週期”。
圍繞關鍵詞小年、週期，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數觀察房企2017年經營策略和業績表現，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報道，通過分析、研究標杆房企發展情況，他們將如何應對即將到來的“小年”？
觀點指數 在中國房地產行情高漲的這兩年，上升勢頭很猛的閩系房企中，終於誕生兩家千億新貴——世茂房地產以及旭輝。
相比旭輝一年內從500億級別跨入千億，世茂房地產則花了四年時間。2013年，這家房企的銷售額已達到670億元，2014年甚至提出了千億目標，不過在接下來的兩年中銷售增長呈現乏力之勢，規模也逐漸掉到十五名之外。
雖然世茂集團董事局主席許榮茂強調2015年和2016年是主動調整年，但是隨着地產行業的整合與集中，規模成為所有房企的追逐目標，順應形勢之下，2017年世茂再次將重心放在銷售增長和規模擴張方向。
1月9日，世茂房地產發佈2017年12月的業績公告，2017年累計實現合約銷售總額約為1007.7億元，累計合約銷售總面積為606.2萬平方米，這一成績較2016年同期分別上升48%及23%。
按照副主席許世壇在2017年初業績發佈會時介紹，世茂房地產將在2017年至2019年迎來“增長期”，銷售額每年保持30%的增長。
為保證增長率，世茂房地產在土地儲備上也表現出較過去幾年更為積極的態度，僅上半年就在長三角、珠三角、環渤海等區域增加土地儲備453萬平方米（權益前），付出權益土地成本247.27億元。
下半年，世茂又接連在香港、深圳有超百億的地塊投資，創造近年來土地投資的新高。
除了發展物業外，投資物業也是世茂的重要構成，尤其是隨着國內資本證券化環境的逐漸成熟，世茂過去幾年不斷有資本金融方面的嘗試。
許氏策略：規模到底要不要？
在房地產銷售的大年，“普漲”成為2017年標杆上市房企業績的主要特徵。據統計，41家上市房企的合計銷售額同比上漲了50%。
相比之下，世茂房地產48%的增長基本合格，這不僅意味着世茂進入了千億陣營，更大的指向在於，經過兩年調整期，這家閩系房企終於重回規模擴張的軌道。
不同於新晉閩系房企表現出的“激進”特徵，作為最早從福建走出佈局全國的老牌房企，世茂這艘巨輪在許榮茂的掌舵下，一直表現比較穩健。不過，觀點指數回顧世茂近十年的發展軌跡發現，這家房企也有過起起伏伏。
自許世壇接班其父許榮茂後，世茂房地產曾經歷兩次變革，第一次是許世壇主導的“規模之戰”——從2011到2014年三年間，世茂房地產的業績完成了首次大跨越。
據觀點指數統計，2012年和2013年，世茂房地產銷售年增長率達到50.1%、45.33%，而此前兩年僅為14%和20%，全年合同銷售額也實現了從2011年307億到2013年670億的增長。
2014年，世茂房地產更憑藉707.8億元的銷售額衝進銷售排行榜第八位，進入房企第一梯隊。
值得一提的是，憑藉穩健的財務掌控能力，高速擴張並沒有為世茂房地產帶來太多負擔。數據顯示，世茂近幾年來最高的負債率出現在2014年的70.54%，甚至低於行業的平均水平。
然而，由於世茂房地產在2005年前後曾經歷過高負債率困擾，加上由於規模擴張導致淨利率表現逐年下降，由此，世茂開始反思規模增長帶來的一系列問題。
與此同時，大規模擴張導致庫存不斷增多，從2011年到2014年間，世茂房地產已竣工庫存由20萬平方米一路飆升至182萬平方米。因此，2015年開始，世茂結束規模快速增長時期，轉為“重回款”和“去庫存”方向，開始了長達兩年的“調整期”。
首先，針對既有存貨，世茂房地產一方面採取了打折處理，另外也在供貨節奏和結構進行調整，在三四線城市實行“以銷定產”控制開工，在部分同質化產品庫存較多的項目暫緩開工及供貨，並將供貨的重心轉向一二線城市。
反映在數據上，去庫存政策使得世茂房地產已竣工庫存面積由2014年的最高峯182萬平方米降至2017年上半年的127萬平方米，可供銷售面積也逐年下降，回到677.9萬平方米的正常水平。
回款表現方面，世茂房地產年報數據顯示，2014-2016年回款率分別為80%、85%和88%，至2017年上半年，依舊保持了80%的回款率，回款金額為360億元。
經過兩年調整，世茂房地產內部財務和資產結構有所改善，然而規模落後和利潤下降仍為市場和投資者所疑慮。從大環境來看，房地產銷售增長最迅速的兩年，世茂房地產主動降速使其錯過發展的重要時機。
因此，在2017年初，許世壇就明確表示，世茂房地產將在2017年至2019年迎來“增長期”，銷售額每年保持30%的增長。
雖然年初定下的目標為800億，並於年中提高至880億，但從第四季度的表現來看，世茂房地產對千億勢在必得。
據觀點指數統計，2017年前三季度，世茂房地產每個月的銷售業績都有所起伏，除3月和6月衝破百億外，其他月份表現較平淡。第四季度加大了供貨量，並連續四個月突破百億銷售，12月更錄得全年最高單月銷售120.67億，最終成功進入千億房企陣營。
為了在規模上有所提升，世茂房地產加大了土地儲備的投入。半年報顯示，僅2017上半年就拿下了27宗地塊，增加了土地儲備453萬平方米，付出的權益土地成本為247.27億元，相比之下，2015及2016全年新增土儲總成本僅為211億、302億元。
從區域上看，除了已紮根多年的長三角、福建區域外，珠三角區域成為世茂房地產2017年重點佈局地區，其中在香港和深圳有較大金額的項目進賬。
數據顯示，世茂房地產2015年和2016年新增土地平均成本出現較大增長，2016年更是超過1萬元/平方米，較2014年3225元/平方米上升了210%，說明世茂在控制三四線城市投資，將更多資源投向一二線城市。
到了2017年，隨着一二線城市調控政策加強，世茂房地產在佈局一二線城市同時，也在加強一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市投入，因此新增土儲的平均成本又回落至8000元/平方米。
值得一提的是，在土地獲取的渠道上，除了公開土地市場，2017年世茂以合作、收購等形式獲取土地的比例也在增加。半年報顯示，以底價招拍掛、收購、合作佔比約45%。
截至2017年上半年，世茂旗下共擁有150個項目，分佈在全國45個城市，共3413萬平方米（應占權益）的土地，基本能夠保證未來兩年的發展。
兩駕馬車：商業與酒店路徑
隨着國內商業地產進入上行週期，作為與住宅並稱為“三駕馬車”的商業地產和酒店業務，在銷售物業重啓規模戰的同時亦有加速的趨勢。按照世茂房地產2017年初的規劃，世茂商業板塊業務將在五年內計劃收入增長322%。
據觀點指數了解，從2005年開始實施“專注主業，兼顧房產領域多元組合”戰略以來，世茂商業截止2017年上半年已投資和管理的商業總建築面積380餘萬平方米，其中購物中心280萬，已經開業約有135萬平方米，寫字樓100餘萬平方米。
雖然握有大量商業物業在手，但世茂仍然缺少一個標杆項目。此外，投資物業租金方面逐年上升，但與管理層的要求還存在較長的距離。
2016年初，世茂挖來華潤十六年老將吳凌華出任商管公司總裁，幫助世茂完成產品線的梳理，並結合世茂商業發展目標確立每一條產品線的發展路徑和規模。
2017年6月，世茂商業正式推出四條產品線牌，第一類是作為社區生活配套和商務配套的世茂52+；第二類是定位為區域型購物中心的世茂廣場；第三類則是世茂國際中心，是位於核心城市核心地段的高端品牌；第四類是在城市遠郊區打造的大型文旅綜合產品，命名為世茂摩天城。
相比起商業地產的緩慢發展，世茂在酒店業務上的發展則更為迅速。年報顯示，截至2017年6月30日止六個月，酒店經營收入增加約21.6%，由6.67億元增加至8.11億元。
2017年3月28日，世茂集團與喜達屋資本集團達成合作協議，聯手成立合資酒店公司，以輕資產品牌輸出的模式拓展中國酒店市場。於2017年6月30日，根據協議已有四間酒店開業經營，旗下酒店數量達到18家。
而商業地產經過十餘年發展，世茂逐步建立了以高端住宅、豪華酒店及商業辦公三大集團核心產業。未來，隨着住宅開發的利潤逐漸薄弱，商業領域的發展也能保證世茂走得更遠。
融資財技：資產證券化有術
“如果有一個穩定的現金流，就將它證券化。”這是來自華爾街的名言，也是具有重資產、重金融屬性的房地產企業積極拓展的方向，而世茂可以算是其中表現較為突出的一家。
2017年4月25日，世茂試水全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目，標的為上海世茂國際廣場，註冊金額為65億元。
據觀點指數了解，2017年上半年，世茂集團剛宣佈將從百聯手中收回上海世茂國際廣場的經營權，並進行為期一年半的封閉改造。作為世茂商業旗下除北京世茂大廈外，租金年收入最高的商業綜合體，此番大整改直接影響了世茂投資物業整體的租金收入。
半年報顯示，由於上海世茂國際廣場始歇業裝修，造成該棟物業的租金收入暫時下降人民幣0.43億元。而在此前，經過十年運營的上海世茂國際廣場就已面臨項目老舊、租金收益增長緩慢、甚至下降的趨勢。在此情況下，世茂商管推出了這次的優化工程，同時，還引入日本三麗鷗旗下HelloKitty（肖像IP），打造室內主題館。
顯然，世茂的目的不僅僅在於租金表現，更重要的是通過優化工程提升物業回報率，以順利實現資產證券化。
隨着2017年商業地產再次迎來發展浪潮，資產證券化也成為房企盤活存量資產、解決大量資金沉澱問題的最佳方式。對於世茂而言，早在2015年就開始聯合各路資本，積極探索房企金融創新，並打破國內資產證券化發展緩慢的僵局。
2015年，7月10日，“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所無異議函，這也是國內首單物業費資產證券化項目。當年11月，世茂再聯合匯添富資本推出首個“購房尾款資產支持專項管理計劃”。
2016年，世茂又成功發行了規模達26.9億元的“博時資本—世茂酒店資產證券化”項目，刷新國內已發行酒店資產證券化項目產品的最大規模紀錄。
憑藉在資本金融市場的成功表現和穩定的財務狀況，世茂在發行票據上亦形成優勢。2017年4月，世茂“世茂房地產控股有限公司2017年度第一期中期票據”獲得中國銀行間市場交易商協會的《接受註冊通知書》，獲批註冊金額為人民幣80億元，成為首家獲批熊貓中票的民營房地產開發企業。
值得一提的是，2017年2月，世茂提前償還了一筆金額達8億美元的2020年到期優先票據，該筆票據的息率為6.625%。另據世茂介紹，80億熊貓中票發行後大部分將用於置換債務。
頻繁的融資動作不僅為世茂2017年規模擴張補充了資金，另一方面，通過發行低息長期票據贖回高利息票據的債務置換，逐漸降低了整體的融資成本。
據觀點指數統計，2015-2017年上半年，世茂加權平均融資成本由6.90%逐年降至5.8%、5.6%。半年報還顯示，截至2017年6月30日，世茂短期借貸約佔26%，較2016年末降低一個百分點，長期借貸約佔74%。
從還債風險來看，2011-2017年上半年，世茂現金比率基本保持在1以上，反映公司短期債務償還不存在太大問題。
大力推動金融創新背後可以發現，世茂在重新發起規模戰略之時，有了充足的金融支持，也使得這家從海峽西岸走出的房企，能夠更安全地在地產浪潮中前行。