觀點地產網 相比如今行業規模的極速增長，以高端住宅和獨特商業模式著稱的金融街在近兩年來並未隨之“水漲船高”，不過這並不妨礙其二股東安邦的持續看好及繼續加持。
12月15日，金融街控股股份有限公司發佈公告稱，其全資子公司上海融御置地有限公司委託泰康資產管理有限責任公司，發行“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”，和諧健康保險股份有限公司擬認購D地塊債權計劃8億元。
與兩年前安邦大舉舉牌金融街一樣，和諧健康保險正是其彼時入局的平臺之一。公告顯示，和諧健康保險持有金融街15.88%股權，屬於公司的關聯法人，因而此次擬認購將構成關聯交易。
此類關聯交易在安邦化身為金融街第二大股東的兩年裏，並沒有太常見，不過，在這樁交易裏，隨着安邦進一步加碼金融街，上海火車站北廣場這個轟動一時卻又沉寂兩年之久的年度地王的融資動作卻更值得關注。
88億上海地王
事實上，在融信還未於2016年刷出110億元的靜安地王之前，上海火車站北廣場地塊不僅是2015年裏引得華潤、龍湖葛洲壩聯合體、金融街激烈鏖戰的閃光主角，同時也是上海土拍中刷新紀錄的鉅額地王之一。
即便在此之前的2012年該項目地塊歷經過一次無疾而終的出讓曲折，但三年後一經掛牌，其再度引發市場關注，最終在歷經層層篩選後，金融街於2015年的7月15日以88.15億元拍得，溢價率為50.12%，樓板價27022元/平方米，成為當年轟動的地王項目，而藉此，金融街也算實現了完美的入滬儀式。
據瞭解，在2014年斥資52.32億元收購SOHO中國位於上海的“靜安項目”和“海倫項目”以來，上海火車站北廣場項目是金融街在上海拿下的首個項目，而該項目作為新靜安五年新規劃中的地標建築之一，是上海核心區域中少有的優質項目。
資料顯示，上海火車站北廣場項目位於原閘北區上海火車站北廣場以北，是一個總建面達到32萬平方米的大型項目，土地總出讓面積77273.7平方米，地上總建築面積不超過326210.7平方米，地下商業建築面積不超過24000平方米。被道路自然分割為三個地塊，沿中興路一字排開，涵括了住宅、商業、辦公樓、公寓等多種產品類型。
這無疑是一個大體量的項目，而對於在北京市中心打造了一條全長1700米、具有濃郁時代特色的現代化建築羣的金融街來說，上海火車站北廣場亦是一個絕好的複製之地。不過同樣的，在“開發+持有”的雙輪驅動發展模式之下，該項目中金融街也將面對開發週期長、大量資金沉澱、撬動成本高的問題。
此外，市場人士指出，2015年上海閘北與靜安合二為一，上海火車站北廣場成為新靜安的核心位置，其區位優勢進一步顯現，不過由於項目處於上海最大舊改區域之中，周邊雖然有不少的成熟社區，但環境因素有所欠缺，不利於項目的高端定位，並且難以在短時間內培育成熟的商業氛圍。
而截至目前，上海火車站北廣場項目在拿地兩年後，售樓處於今年6月對外開放，首推的住宅項目“金融街融府”雖然樣板房早已經開放，但目前暫未領取預售證。這也意味着，這個投資近百億元的項目，金融街在持有開發的兩年裏還未有現金流回收，由此也可見其對於資金的需求。
股東安邦馳援
和諧健康保險此次認購的D地塊債權計劃標的，正是項目商業產品集聚的部分。
按照項目規劃，中間C1地塊規劃了5棟主要建築，將包括寫字樓、商業以及超過5000平方米的文化中心；項目西側的C2住宅地塊，總建築面積約6.35萬平方米，由5棟高層住宅樓組成，其中90平方米以下中小套型佔比不得低於住宅總建面的20%。
而東側D地塊則以總部辦公樓、商業為主，將新建5幢商辦樓，其中1號樓總高12層，含3層裙樓，2、3號樓總高18層，4號樓總高7層，5號樓最矮，總高4層。值得注意的是，關於地塊開發後的持有也作了明確規定，C1和D地塊不低於50%的建築面積自持5年，地下商業部分統一運營。
據瞭解，本次D地塊債權計劃規模16億元，債權計劃存續期5年，和諧健康保險擬認購8億元，而在此之前，D地塊債權計劃目前已發行4.6億元，為市場獨立第三方投資人認購，認購條件與和諧健康保險相同，均為存續期5年，收益率5.6%/年，滿3年雙方均可選擇提前終止。
從投資角度來看，安邦將從這筆交易中獲得還不錯的收益。公告顯示，和諧健康保險作為投資人，收益率為5.6%/年，債權計劃存續期間金融街將通過泰康資產向和諧健康保險支付不超過2.24億元的利息。
值得注意的是，即便上海火車站北廣場項目在過去的兩年裏頗為低調，但兩年來隨着市場政策和環境的變化，該項目已經享受着資產增長紅利。
據瞭解，融信拿下的110億元的靜安地王，距離上海火車站北廣場項目僅1公里，而相比上海火車站北廣場地塊3萬元/平方米不到的單價，靜安地王的成交樓面價已經飆升至100218元/平方米。
此外，高力國際的2017年第三季度上海辦公樓市場報告顯示，隨着非核心區辦公樓供應的增加，上海核心區域甲級寫字樓的空置率有所上升，並預測在2017年-2019年徘徊在15%左右，而就靜安區而言，其空置率依舊為六個核心區的最低，為8.1%，而甲級寫字樓的日租金價格為10.8元/天/平方米，僅次於陸家嘴的12.3元/天/平方米。