觀點地產網 香港地熱，旺角朗豪坊辦公大樓245億港元全球招標的傳言才消停，在六七公里開外，另一幢物業已截標衝刺更高成交紀錄。

港媒報道，怡和系旗下文化東方酒店集團放售的香港怡東酒店於近日截標，接獲包括新鴻基、希慎興業、華人置業與恒大聯合體等數個財團入標競投，其中有財團出價達270億港元，貼近業主意向價。

銅鑼灣怡東酒店所處地塊是香港第一宗公開拍賣的土地，最早於1973年開業，被視為怡和系在香港唯一沒有冠以“文華東方”品牌的存在。開業四十餘年後放盤，若順利成交，怡東酒店將被貼上另一個標籤——“全香港最貴商廈”。

近兩年資金四處尋出路，加上今年二季度最受關注的美利道、啓德兩幅商業地王誕生，令香港商廈投資氣氛更為熾熱。在寫字樓市場供應短缺、租金上揚的態勢中，一班地產巨頭悄然打起了精細的算盤。

香港業內人士形成的主流意見是，怡東酒店於2015年獲批重建成商廈用途，無論是新鴻基還是華人置業等潛在買家，看中的幾乎都是物業本身重建後的潛力。

若按270億港元成交，物業每平方呎成本價逼近4萬港元。相比之下，十分鐘路程外的美利道地王，呎價逾5萬港元。

40年酒店衝刺紀錄

香港怡東酒店所處地塊是1841年以來香港第一宗公開拍賣的土地，至今地段號碼仍為Lot no.1。項目位於告士打道及銅鑼灣避風塘，於1973年開業，樓高34層，提供最多884間房，它一度是香港最大的酒店。

至今在官網上，這家四星級酒店的簡介仍保持着自我肯定：“香港怡東酒店是香港最有名的酒店之一，座擁優越位置。”

只是時過境遷，曾經再怎麼風光的酒店，在四十餘年後也面臨重建的命運。2015年2月，香港屋宇署批出建築圖則，允許香港怡東酒店重建一幢樓高26層，外加4層地庫的商廈，可建樓面面積約68.4萬平方呎。

文華東方集團此後以“有好的回報及現金流轉”為由，並未將怡東酒店重建提上日程，而是選擇於2017年6月決定“測試市場對可能出售該物業的意向”，正式宣佈酒店待價而沽。

放盤消息甫一發布，市場迅速向香港怡東酒店給出了約250-300億港元的估值——高於朗豪坊放盤價格。若以該區段總價成交，該項目將打破2011年豐樹基金188億港元購買太古九龍塘又一城的紀錄，登頂香港最貴成交物業。

港媒援引測量師說法稱，買家出價視乎物業重建後的用途等細節而定。目前怡東酒店周邊商廈每平方呎售價逾3萬港元，若重建方向為商場、寫字樓混合項目，將獲得更高估值，預計單價4-5萬港元，估值約273-340億港元。

上述人士進一步稱，考慮到怡東酒店今年就物業建築物高度限制提出司法複核，並以勝訴告終，這將促使項目在原規劃26層基礎上有更大彈性。此外，項目擁有全海景，所獲估值更高。

香港業內人士在接受觀點地產新媒體採訪時也指，怡東酒店未來維持酒店用途可能性較低，料潛在買家會選擇拆除重建，並打造成商場、寫字樓混合項目。

儘管前期市場高度關注，香港怡東酒店在放盤後一個月內傳出包括中資在內多家財團感興趣，但招標效果或許並不及文華東方集團預測。

根據港媒近日報道，香港怡東酒店已於9月中旬截標，最終市場人士放出的若干財團中，具名的僅有新鴻基、希慎興業、華人置業與恒大聯合體。其中，新鴻基在附近佈局有wtcmore及世貿中心項目，被指中標呼聲最高；恒大則因2016年以125億港元接盤華人置業灣仔物業備受關注。

值得一提的是，對於市場的傳言，恒大此後對媒體回應稱：“入標怡東酒店屬不實消息。”

香港業內人士對觀點地產新媒體表示，目前內地限制投資境外酒店、房地產等資產，或許是影響中資企業參與收購的原因之一。同時以270億港元計，項目呎價3.95萬港元，若該價格不包括拆遷、重建等附加費用，成本將進一步推高。

對於怡東酒店入標企業、價格等信息，觀點地產新媒體致電負責該項目的某代理行相關人士，該人士以“上市公司保密規定”為由，拒絕予以回應。

香港商廈地熱

在文華東方集團正式公佈前，香港怡東酒店的交易走勢都將是一個謎題。

雖然中標結果未知，但進入2017年以來，香港房地產市場亦有為數不少的項目放盤出讓，因此怡東酒店不過是整體房地產市場熾熱的一個縮影。

以全幢酒店為例，中原（工商鋪）披露數據顯示，2016年香港僅成交2宗，總額9.88億港元；2017年上半年，成交宗數則升至8宗，總額達88.2億港元。

在上半年成交全幢酒店案例中，與怡東酒店同處銅鑼灣的J Plus Boutique Hotel則以呎價3.42萬港元被鎮科集團買下，面積4.97萬平方呎；單價最高則屬灣仔慶雲街17-19號全幢，地盤1316平方呎，成交呎價高達9.12萬港元。

考慮到酒店投資週期、市場走勢及回報水平等，觀點地產新媒體瞭解，此前包括富豪酒店、爪哇、恆基地產等多家發展商均表態或作出酒店改建商廈的選擇。其中富豪酒店公開表示，核心區酒店需求飽和，發展商廈的回報“更可觀”。

文華東方集團於6月初宣佈放盤香港怡東酒店時，也解釋原因是“由於本港商用物業估值高企”。

上述企業所指，與香港工商鋪物業租金和價格扶搖直上有直接聯繫。據中原統計，僅寫字樓部分，2017上半年香港共錄得1236宗買賣成交，較去年全年上升2.3倍；成交金額368億元，同比上升26%。期內中環皇后道中九號成交14樓3664平方呎，呎價3.97萬港元，創下全港分層商廈呎價紀錄。

戴德梁行也指出，2017年上半年房地產商業物業交易總額達546億港元，其中分層商廈投資是最受歡迎的領域。同時，內地企業活躍在香港商業租賃市場，導致寫字樓空置率極低，其中中環僅為1.7%，鰂魚涌1.4%，尖沙咀一帶則為2.8%。

對此，中原（工商鋪）董事總經理潘志明早前對觀點地產新媒體解釋稱，上半年恆基地產拍下的中環美利道地塊，樓面呎價逾5萬港元，助推了整體寫字樓呎價上升。受商業地王效應，港島甲級寫字樓更受追捧，呎價創新高仍將延續。

他還提及，中資企業進入工商鋪領域主要投資的是寫字樓，酒店則因可改造成寫字樓用途受關注：“中資企業主要選擇香港傳統甲級寫字樓、超甲級寫字樓，最好是臨海那種。”

與此相對應，香港發展商也隨之積極放售旗下優質物業，包括恆基地產、恆隆地產均尋求交易的可能性。其中恆基地產加價10%放售三個非核心物業，估值約200億港元。

受到在怡東酒店放盤後，今年下半年以來，香港再度傳出鷹君集團旗下標誌性物業旺角“朗豪坊辦公大樓”全球招標，意向價逾245億港元，摺合每平方呎逾3.5萬港元。有第三方機構預計，未來或有更多家族式業主會將全幢商業物業標售。