觀點地產網 一向在資本市場擁有較高財技的世茂，最近又做了一件“新鮮事”。

4月25日，世茂集團宣佈“上海世茂國際廣場責任有限公司2017年度第一期資產支持票據”項目獲得中國銀行間市場交易商協會的《接受註冊通知書》（中市協注 [ 2017 ] ABN7號），註冊金額為65億元。

該資產支持票據的獲批，標誌着全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目正式出爐，這也是世茂首次試水公募ABN。

對此，有分析人士對觀點地產新媒體指出，這是國內銀行對商業地產方面推出的融資形式，對於標的的要求特別高，而上海國際廣場由於區位優勢和資產估值是比較好的項目，是重要的驅動因素。

世茂一直在金融創新方面表現十分突出，近兩年來，相繼推出全國首單物業費ABS和首單購房尾款ABS項目及全國最大規模酒店資產證券化項目。

此前世茂房地產執行董事兼副總裁湯沸也透露，世茂將繼續在房地產金融方面進行探索，並嘗試非住宅方面的資產證券化。“例如酒店、自持商業物業的資產證券化等，也包括可能對庫存產品的證券化探索。”

世茂65億融資大單

該資產支持票據的獲批，意味着世茂今年再獲一筆65億元的融資大單。

世茂方面透露，本次的融資標的項目為世茂集團下屬的上海世茂國際廣場，而興業銀行作為上海世茂國際廣場ABN的主承銷商，旗下子公司興業國際信託擔任本項目的受託機構和發行載體。

據瞭解，資產支持票據（ABN）是一種以企業基礎資產所產生的現金流作為還款支持的融資工具，可以一定程度上實現從傳統的借款人信用向資產信用的轉移。

世茂是次試水的ABN融資，除了對企業的信用評級較高之外，對標的資產估值要求比較高。

觀點地產新媒體翻查資料發現，標的上海世茂國際廣場無論從地理位置還是資產估值都是不錯的優質項目。該項目獲中誠信國際信用評級有限責任公司的AAA級評級，另有興業國際信託、大成律師事務所、上會會計師事務所、萬隆資產評估公司等機構參與該項目。

從地理位置上看，上海國際廣場標的的資產估值非常高。資料顯示，上海世茂國際廣場位於上海商業地產最火熱的南京路步行街，與其周圍的上海市第一百貨商店、東方商廈、新世界城構成南京路的購物黃金三角。

上海國際廣場物業共投資30億元，總建築面積為17萬平方米，由主塔樓、裙樓及一個開放式廣場組成。該項目自2002年7月建築項目開始動工，2004年10月18日主體結構封頂，成為當時浦西第一高樓。2007年1月建築項目完工；2007年5月底，二期商場開始營業。

不過，從財務報表上看，數字並不太理想。根據世茂房地產最新發布的年度報告顯示，2016年上海世茂國際廣場營業額為1.36億元，同比2015年1.6億元減少15%。世茂方面表示，由於上海世茂國際廣場於2017年開始裝修部分租約到期未續約，造成租金收入暫時下降。

另一方面，從世茂公佈2016年度報告中的收入結構中看出，其中94.8%的收入來自物業銷售，另外5.2%來自酒店經營、商業物業租賃及其他業務。

分析人士指出，住宅是世茂當下的主要收入來源，但商業、酒店的戰略價值不可忽視。不過商業和酒店的投資週期較長，一面是重要在戰略價值，有穩定收益的優良資產，一面是大量的資金沉澱，資產流動性不足。房地產資產證券化可能是世茂解決現有問題的最優方案。

試水公募資產證券化

世茂本次成功試水公募資產證券化，原因主要是“隨着市場上類似的資產證券化產品不斷湧現出來，主要影響因素並非是資方業務模式的發展創新，而是來自監管層的放寬。”

數據顯示，交易商協會自2016年推出信託型ABN以來，累計已支持44家企業註冊ABN近700億元，發行規模近500億元，基礎資產類型涵蓋租賃債權、企業應收賬款、基礎設施及公用事業收費收益權、商業物業租金、銀行貿易融資類、互聯網消費金融等大類資產。本次交易商協會推出優質商業地產的資產證券化，進一步助力企業拓寬融資渠道，降低融資成本，盤活存量資產，優化財務結構。

據中債登《2016年資產證券化發展報告》顯示：2016年全年，興業銀行發行落地資產證券化產品規模合計1539.27億元，佔全國資產證券化產品規模的18.28%，幫助諸多企業盤活了存量資產。

作為金融創新的產物，資產證券化不僅為原始資產擁有人優化了資產負債結構，也為投資者提供了一種全新的能夠帶來穩定收益的金融產品。

首單商業地產公募資產證券化已經是世茂金融創新的“第四單”。2015年8月及11月，世茂分別推出了國內首單物業費收益權資產證券化和首單購房尾款資產證券化產品，2016年又推出酒店資產證券化。

結合現狀，相比住宅目前國內商業物業的空置率較高，在供給側改革政策下，如何盤活存量，如何激活鉅額沉澱資金顯得尤為重要。

世茂集團董事局副主席許世壇表示，此次攜手興業銀行推出的上海世茂國際廣場ABN項目，是世茂繼近幾年一系列資產證券化項目後，在房地產金融領域的又一次重大突破；世茂有較多的優質資產，後續會持續關注資產證券化市場，持續開拓房地產領域的金融創新，進一步降低融資成本，以保持企業健康發展。

大力推動金融創新的背後既隱射出世茂企穩的經營心態，同時也是這家企業應對利潤率和銷售下滑的資本手段。對開發商來說，除了土地代價，融資成本無疑是制約利潤的另一個重要因素。

在利潤率連年下降的背景下，世茂需要藉助資本手段來達到利潤天平的傾斜。除金融創新外，世茂正通過發行低息長期票據、贖回高利息票據的手段嚴控融資成本。

據觀點地產新媒體瞭解，世茂房地產全資附屬公司上海世茂建設有限公司先後於2015年9月及10月發行60億元的5年期境內公司債券及14億元的7年期境內公司債券，票面年利率分別為3.9%及4.15%，該等發行的融資成本為業內票面利率最低的公司債券之一。