觀點地產網 與全國新規劃的大型片區相比，佔地10.85平方公里的蛇口工業區顯得並不那麼遼闊。但幾乎所有深圳人都瞭解，招商局蛇口工業區與深圳以及與中國經濟發展的故事。

這裏曾是中國改革開放的起點，甚至是最重要的試驗田。隨着1979年南海之濱的一聲開山炮響，從股份制銀行、股份制保險公司到職工住房制度、工程招標管理方式等，中國大部分現代化商業模式都能在蛇口工業區找到雛形。

蛇口模式也讓嗅覺敏銳的商人們意識到，依託空間規劃、產業集合、生態圈服務的產業園區開發存在着巨大的發展空間。投身產業園區的現象至近幾年達到高潮：在供給側結構性改革的指導下，傳統房地產開發商紛紛進軍這個領域。

招商蛇口多元產品示意圖▲

新的競爭環境下，招商局開始採取措施，力保其作為中國首個產業園區創建者和產業地產領軍者的地位。

3月22日，招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉在2017觀點年度論壇上首次闡釋“前港-中區-後城”的蛇口4.0模式，並宣告進入全球複製階段。

拜訪招商蛇口總部的時間，是3月23日。數十位來自全國各地的房企高層走進位於蛇口興華路6號的南海意庫，領略招商蛇口賦予產業繁盛發展的能量。

在簡短的開場白裏，招商蛇口營銷品牌部總經理賴巧貞對來賓致以歡迎之餘，也提出了要求，希望這次交流能拋開深圳討論甚熱的房價問題，更多圍繞房價背後暗含的“產業與創新”本質。

招商蛇口眼中的產業園區

作為招商蛇口旗下產業園區招商、產網平臺、國家雙創示範基地、園區項目公司等板塊的主要負責人，招商蛇口總經理助理、產業新城與園區發展副總經理陳明剛從自身實踐經驗出發，向在場嘉賓做了四個方面的分享：對園區目前形勢的體會，招商能力如何鍛造，運營服務與生態圈建設的必要性，以及“雙創”之於園區業務的意義。

招商蛇口總經理助理、產業新城與園區發展副總經理陳明剛給學徒們做內部分享▲

陳明剛介紹稱，一方面，產業園區在中國並沒有公認的模式，也沒有標杆項目，行業尚處於探索階段；另一方面，包括傳統開發商在內的介入者眾多，僅蛇口工業區近11平方公里範圍內，便有5家企業涉足園區產業。

轉型潮背後，反映出目前房地產企業面臨着嚴峻的發展壓力。實際上，隨着近兩年“供給側結構性改革”方向的確立，中國房地產投資愈發呈現出向專業細分領域發展的趨勢。

據觀點地產新媒體查詢資料，截至2016年5月，中國共計有各類省級產業園區1600個，較大規模的市級產業園區1000個；縣以下的各類產業園則以上萬計。

基於產業園區對資源、資金的高要求等考慮，陳明剛判斷，未來這一專業細分領域必定只有大型企業“玩得轉”。

學徒們走進招商▲

正因產業園區的無序性、模式上各顯神通，企業通過實踐所積累的創新能力，成為做好園區業務、實現持續盈利的寶貴能力。陳明剛表示，園區的創新較商業、住宅等地產行業難得多，需要長時間的積累，也需要有耐心。

從價值鏈的角度看，傳統地產銷售型物業、產業地產持有物業有着截然不同的前後端價值選擇。儘管兩者都經歷產品規劃、可研分析、產品設計等，但傳統銷售物業最關注的是銷售階段，並在此階段實現最大收益。

蛇口網谷工作人員為學徒演示▲

對於產業地產而言，招商租賃之後的運營管理階段往往才是企業最為關注的部分，在此階段實現最大收益。在這種價值鏈中，租金收入並非唯一收入。相反，來自服務收入、投資收益比例將伴隨園區成長而快速增長。

陳明剛分享了對上述產業地產價值鏈打造路徑的看法：傳統的園區招商模式在新形勢下已面臨天花板，目前行業內主要出現兩種新的招商渠道——投資驅動，亦即通過投資引導企業入駐園區，一般所投資企業入駐園區的轉化率在50%以上；孵化生成，即通過孵化器持續生成新企業，為園區招商提供穩定的供應渠道並以此形成內生型生態圈。

同時，他呼籲行業提高對園區“配套客戶”招商的重視度：“產業客戶一般不會跟着園區落地每座城市，但商業配套客戶會。要把園區的服務發展起來，必須先掌握配套客戶資源，包括餐飲、購物、休閒娛樂、文化、教育等。”

蛇口工業區如何全國複製？

招商蛇口與國內其它涉足產業地產的企業不同之處在於，自蛇口工業區建立以來，其增長模式和企業思維都依賴於知識、創新及努力，由此孵化並培育了招商銀行、平安保險、華為、中集和、金蝶等企業。

這種探索發生於中國市場經濟的起步期，因而並不具備可複製性，反過來造就了招商蛇口如今的核心優勢。

自2015年底吸收招商地產重組完成後，隨着園區組織架構的變革，招商蛇口對產園發展業務也制定了新目標。該公司提及，園區板塊將進一步複製“蛇口模式”，除在重點關注區域獲取資源，還將加強產業研究院的建設。

參觀招商蛇口展示中心▲

按照招商蛇口的闡述，經過重組後的蛇口模式亦即“前港-中區-後城”模式，將產業和城市綜合開發，以港先行，產業園區跟進，再配套城市功能開發，從而形成整片聯動。

其中，產業園區作為上述模式中最核心的基礎，隨着時代的發展其內涵也有所不同。在陳明剛看來，園區不再僅是空間建設和出租，更是聚集信息、資本、人才、技術等各類產業要素的平臺。

“做園區運營服務生態圈，基本上提供的是三種產品，即空間、服務、資本。”他指出，產業地產物業除了租金，包括智慧平臺運營、園區軟硬配套運營、對入園企業投資收益、園區集羣企業數據價值等都運營服務都會成為增長點。

對於“雙創”，陳明剛則認為，這將是未來園區產品的組成部分，也是招商、服務的必要補充，“通過提供必要的技術、資金支持孵化並加速一批‘雙創’企業，從而為園區提供穩定、可持續的客戶渠道和資源供應。”

孵化器內部分享▲

招商局的“雙創地圖”顯示，蛇口工業區內，以蛇口網谷、南海意庫為代表的蛇口濱海深港創新創業產業帶投入使用面積逾60萬平方米，覆蓋釐米空間、中科育成、清科、清華啓迪等14個雙創支撐平臺；其中招商旗下首個互聯網孵化投資平臺“招商啓航”，首期投資規模3億元，主要投向釐米空間孵化器。

這被視為招商蛇口打造全週期產業鏈生態的重要一環，在這種產業生態中，孵化的互聯網項目對接招商局傳統優勢行業和線下資源，從而獲得加速服務；反過來，這批互聯網項目成長後也將成為園區長遠的入駐客戶。

“公司正在蛇口工業區打造園區標準，未來包括網谷系列、意庫系列等都會在全國複製。”陳明剛如是闡述招商蛇口未來的園區發展策略。

學徒與導師互動▲

臺下嘉賓的問題也隨之而來：“招商蛇口在深圳的園區樣板，完全複製過去難度會不會太大？雙創在不同城市落地，是否有差異化？”

陳明剛回應稱，由於各地產業結構和基礎存在差異，每一個園區包括“雙創”在內的產業內容都應地而異。

“關鍵是要積累服務、資本與平臺的經驗和本事。”陳明剛表示，招商蛇口在深圳、廣州、北京、重慶、青島、天津、鎮江等城市落地逾10個產業園區，覆蓋的密度、強度和影響力仍不夠，仍有進一步擴大規模的必要性。

據其透露，招商蛇口已經開始嘗試透過“資產資本化”手段，以減輕產業地產作為重資解決的輕重比例問題。