觀點地產網 在過去兩年通過資產減法以降低負債率的瑞安房地產罕見地在春節之前給自己送了份年終獎。

1月24日，在武漢新年首次土拍上，瑞安房地產聯合中信股份以22.98億元底價摘得光谷東湖新技術開發區P（2016）165號地塊，這是瑞安房地產在近兩年“賣賣賣”的路線中首次購入新地塊，也是繼武漢天地之後再度在武漢落子。

瑞安房地產在隨後發佈的公告中稱，由於地塊於光谷中心的地緣優勢，董事相信收購事項乃罕見而獨特的投資機會。此外，收購事項及投資與本集團為將來發展而優化資源的商業策略及於中國的商業模式一致。

資料顯示，該宗地塊位於東湖新技術開發區二泉街以南、光谷五路以東、星願街以北、高科園西路以西，為住宅、金融保險用地、零售商業用地。

在武漢天地僅剩最後一期住宅地塊可開發之時，落子光谷東湖新區無疑為維持公司的持續開發提供必不可少的“糧草彈藥”。然而，二度落子攬下128萬高新開發區土地，瑞安房地產能否承受大盤之踵和從舊改到產業新區開發轉變的雙重挑戰呢？

武漢二度落子

早年憑藉上海新天地在內地一舉成名的瑞安房地產曾接連在武漢、佛山、重慶、大連等不同的城市複製了多個“新天地”項目，而此次拿下的165號地塊是瑞安二度落子武漢。

據瞭解，該宗地塊位於東湖新技術開發區二泉街以南、光谷五路以東、星願街以北、高科園西路以西，為住宅、金融保險用地、零售商業用地。地塊淨用地面積約35萬平方米，建築面積約128萬平方米，起拍總價22.98億元，成交樓面價僅為1790元/平方米。

對此，湖北中原地產研究員楊麗宇向觀點地產新媒體表示，瑞安拿下該地塊十分“值得”，“該區域較為偏僻的地塊成交價格在去年已經超過了9000元/平方米，瑞安拿下該地塊成交單價不足2000元，並且土地的體量如此之大”。

據瞭解，在業內人士看來，東湖新區地塊所在的光谷新區發展潛力甚至可與武漢CBD相提並論，而在過去的一年裏這裏也是地王頻出的區域。2016年，綠地、正榮相繼落子光谷區域，其中正榮更是以45.8587億元總價拍下光谷P(2016)055地塊，樓面地價15966元/㎡，刷新光谷地王，溢價高達442.15%。

但有業內人士指出，底價成交的背後其實也有“協議出讓”的意味，其中武漢天地的成功打造無疑起到了關鍵的作用，“目前武漢天地項目的商業辦公租金是武漢最高的，因而政府看重的是瑞安在商業地產的開發運營能力，基本上是為瑞安定製了這麼一塊地塊”。

值得注意的是，瑞安此次拿下東湖新區地塊首次採用了聯合拿地的方式。瑞安發佈的公告顯示，地塊競得者華夏瑞信由瑞安房地產間接持有50%及由中信股份間接持有50%股份。華夏瑞信有意於武漢設立一家全資項目公司，就地塊未來發展簽署地塊使用權出讓合同。

於地塊成功中標後，瑞安房地產與中信股份將分別向華夏瑞信為收購事項提供資金而進一步投資。瑞安的投資金額預計約為人民幣14.1億元。

瑞安品牌及企業事務總經理張燁透露，項目目前具體的規劃正與政府處於商量之中，今年4月份將會召開新聞發佈予以公告。但此前在地塊競得之後瑞安就曾表示，未來該項目建設成為集創新金融中心、創新創業中心和創新生活中心為一體的城市綜合體。

雙重挑戰

從此次項目的體量來看，瑞安二度落子武漢無疑延續了其以往對於大盤項目一貫的青睞，然而曾經就因為“慢週轉”一度“焦頭爛額”的瑞安，此次遇上產業新區項目之時，能否承受大盤之踵和從舊改到產業新區開發轉變的雙重挑戰呢？

據瞭解，作為早期進入內地發展的港企之一，瑞安以舊改方式介入到地產開發，並且每個項目動輒均是建築面積高達百萬的大盤項目，當然這與港企特有的“囤地慢發開”模式有一定的聯繫，然而隨後業績不暢、負債率高企和失約上市預期等問題出現之後，瑞安集團董事長羅康瑞如其他港企一樣意識到公司“資產重、週轉慢”的致命傷。

在經歷前兩年非核心資產的相繼兌現後，羅康瑞在2015年初重新審視瑞房及新天地的商業模式，並提出到2016至2017年要將資產週轉率提升至20%的水平，而此前瑞房的實際資產週轉率僅為9%。

事實上，這種資產減法帶來的效果幾乎是立竿見影，輕資產嘗試似乎為這家房企找到了紓困的渠道。據悉，在接連將效益相對不高的資產出售後，瑞安房地產的資產週轉率在2015年實現了從9%到18%的飛躍。

僅2016年，瑞安房地產已經將佛山嶺南天地一宗地塊售予了碧桂園，並且將同處於武漢的武漢天地項目兩項商辦物業售予了中信泰富。

由此可見，此次聯手中信股份正是瑞安轉型輕資產的嘗試，而正如瑞安於公告中表示，雙方的合作將於收購事項及土地發展的資金及資源中取得相當的優勢，而這無疑也為該項目未來的開發提供一定的資金保障。

此外，瑞安還需要面對的是產業新區項目本身尚待培育的考驗。

據楊麗宇介紹，東湖新區位於武漢核心城區三環以外，該區域自1998年確立為國家級開發新區以來，通過十幾年的發展目前區域的交通、醫療和學校等基礎配套設施已經完善，在政府政策紅利扶持之下，未來該區域具有很大的發展潛力，但是目前該區域的商業氛圍比較落後，並且整體區域還處於住宅銷售的階段。

而從瑞安房地產以往項目的開發過程來看，不管是上海新天地，還是佛山的嶺南天地，都是商業先行，然後通過商業增加住宅的附加值從而高價出售住宅物業，最終這些定價較高的住宅項目往往會成為該區域甚至城市的價格高點，併為瑞安帶來豐厚的利潤回報。

但顯然這樣的模式或許還無法在武漢東湖新區再現，因此單憑住宅能否成功複製過往“武漢天地”成功案例，尚有待時間驗證。