第一太平戴維斯：上海2016三季度住宅銷售市場簡報

概述

8月份上海住宅成交環比激增，推高三季度成交量環比上漲32%，9月和10月初成交量有所下跌。

三季度，上海新建商品住宅新增供應環比回落43.7%，共計約190萬平方米，同比下跌47.8%。

·三季度，一手商品住宅成交量同比回升31.6%，共計約420萬平方米。

·三季度，一手商品住宅成交價格環比上漲16.9%，為2008年以來最快單季漲幅，成交均價達人民幣每平方米41,500元。

·三季度，一手高端公寓供應共計約22.7萬平方米。兩個全新高端住宅項目入市，即華潤華髮靜安府和陽光城濱江悅。

·本季度一手高端公寓成交量共計約33.1萬平方米，環比增長78.5%。

·一手高端公寓成交均價環比繼續上漲3.8%至人民幣87,700元/平方米。

·宅地競拍競爭激烈，成交宅地平均溢價率依然維持高位，達到132.5%。

·儘管上海房價快速上漲且房價收入偏離度擴大，上海依然是國內置業優選城市。

“市場需求強勁使得房企繼續積極爭搶新宅地，然而拿地成本日益高漲，也擠壓了房企的營運利潤空間。” 簡可，第一太平戴維斯中國區市場研究部

市場概述

8月份，坊間傳聞上海樓市政策將在9月初收緊，刺激大量潛在購房者提前完成交易，從而推高8月份尤其是當月最後一週的成交量和價格。

成交量的激增使待售庫存下跌至700萬平方米以下，較去年年底的1,080萬平方米明顯減少。待售庫存的逐月下跌，加之高端住宅新供應的入市和改善型需求的增加，使一手商品住宅成交均價環比上漲16.9%，漲勢明顯加快。

10月8日，上海推出六項政策強化樓市監管，完善監管、規範市場，包括：

·進一步加大商品住房用地供應，尤其是進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產開發企業自持住房的比例

·進一步加強商品住房用地交易資金來源監管

·進一步加強新建商品住房預銷售管理

·嚴厲查處房地產市場違法違規行為

·全面實行存量住房交易資金監管制度

·加強政策解讀和宣傳

而“為穩定市場，爭取讓市場迴歸理性”，曾連續舉辦20多年的上海十一樓市房展會，今年意外停辦。

10月8日起，上海全面實施不動產統一登記制度，所有形態的不動產均須進行統一登記。自此，登記的是不動產所有權而非不動產本身。這將對未來政府更好地整合、統一市場起到積極作用，順應市場演變。

整體商品住宅（商品住宅指所有住宅，但不包括動遷安置房和經濟適用房）市場

三季度，上海新建商品住宅新增供應環比回落43.7%，共計約190萬平方米，同比下跌47.8%。

傳統樓市淡季不淡——市場對9月初出臺新政的謠言刺激了8月份成交量顯著上升（環比增長42%，同比增長50%），單月成交量達到190萬平方米。這使得本季度一手商品住宅成交量同比回升31.6%，共計約420萬平方米。

一手商品住宅成交價格環比繼續上漲16.9%，並創下2008年以來最快單季漲幅，成交均價達到人民幣41,500元/平方米。

隨着上海房價漲勢快於租金，小業主住宅的租金收益率繼續走跌至歷史低位，僅1.5%-2.5%。因此購房者多為通過房產增值來獲利的投資客，而非買入出租型投資客。更看重租金收益率的投資客也可考慮投資商住產品。

二手住宅成交回升更為顯著，成交量環比激增65.4%，共計約940萬平方米，僅次於今年一季度的單季歷史高位。

本季度二手住宅成交均價繼續走高，環比上漲6.4%至人民幣33,200元/平方米，低於一手房價25%。由於二手房網籤價通常低於實際交易價，因此實際價差或小於25%。

高端住宅銷售市場

三季度，一手高端公寓供應共計約22.7萬平方米。兩個全新高端項目入市，即位於大寧板塊的華潤華髮靜安府和位於楊浦濱江板塊的陽光城濱江悅，分別為市場帶來478套和278套新增供應單元。

因政府嚴控預售證發放，一些報價較高的高端住宅項目不得不推遲入市計劃，適當下調報價以取得預售證，其他一線城市如北京市場亦是如此。近期，上海為遏制房價過快上漲而出臺的六項措施中，也包括進一步加強新建商品住房預銷售管理。

三季度一手高端公寓成交量共計約33.1萬平方米，環比增長78.5%，較一手整體市場31.6%的漲幅更為明顯。

本季度，一手高端公寓成交價格環比繼續上漲3.8%至人民幣87,700元/平方米。

本季度的兩個新盤均錄得了較好銷售表現。截至季末，靜安府和陽光城濱江悅已分別去化251套（推出478套）和126套（推出278套），成交均價分別達到人民幣85,000元/平方米和95,000元/平方米。

項目聚焦

靜安府

靜安府位於靜安大寧板塊，是由華潤、華髮共同打造的全新高端住宅項目。項目毗鄰汶水路地鐵站（1號線），並靠近中環高架和南北高架路。

華潤華髮聯合體於2015年3月和6月分別購得項目09-03地塊和10-03地塊，總價為158億元人民幣，摺合樓板價分別為38,000元/平方米和35,000元/平方米。項目可建面積為43.3萬平方米，規劃建造54棟住宅樓，共計2,835套單元。

2016年7月，項目推出首批478套公寓產品，為市場增加61,900平方米銷售面積。主力戶型為三房至四房（95-135平方米）。截至第三季度末，項目已去化251套，成交均價為人民幣85,000元/平方米。

預計項目首批住宅單元將於2017年底精裝交付。

住宅土地市場

本季度共計成交14幅含住宅性質的土地，共計約130萬平方米可建面積。

成交宅地平均成交樓板價再度上漲至人民幣每平方米39,500元，環比漲幅達37.6%。其中，福建融信集團以人民幣110.1億元總價摘得靜安區中興路一幅商住用地（其中90%規劃為住宅），摺合樓板價為人民幣每平方米100,200元，創全國最貴單價地王。此外，新城地產以人民幣37億元總價購得虹口區涼城地塊，摺合樓板價為人民幣67,400元/平方米。