觀點地產網 隨着大連東港這一“年輕”的城市商務新區各方面逐步走向完善，進駐3年之久的保利也開始抓住這一機會落地其新構想。

提到大連東港片區，中國區域綜合開發研究中心主任、瑞爾特控股集團董事長朱曙東將其比喻為約十年前的北京望京、上海浦東陸家嘴、廣州珠江新城，因而其未來的區域發展優勢是較為明顯的。

對於保利來說，將全國範圍內總價最高，投入也是最高的單個項目保利天禧落子於此，也是源自對區域前景的肯定。

在與北方區域其他城市一樣落地第五代居住模式之餘，保利大連區域掌舵者的何智韜對保利天禧這一百萬方的綜合體項目還多了些許創業型公寓、聯合辦公等構想。

但市場尚未“解凍”的情況下，在一個尚處在起步階段的城市“新生代”CBD商務區內，相比起利用差異性贏得競爭，在如何“抱團”發展或許是當前保利以及區域內所有開發商更為重要的命題。

保利大連東港計劃

“這是保利全國範圍內總價最高，投入也是最高的單個項目。”保利（大連）房地產開發有限公司總經理何智韜曾在近日舉辦的大連東港區域經濟發展形勢論壇上表示，而其所指的就是保利在大連的第三個項目——保利天禧。

據觀點地產新媒體瞭解，從2010年進入大連至今，保利已先後開發保利西海岸、保利西山林語以及保利天禧三個項目。

其中，目前重點開發的保利天禧項目地塊為保利於2013年8月先後兩次共斥資67.25億元拿下。從保利地產官網得知，該項目佔地約34萬平方米，整體建築面積126萬平方米，其中地上建築面積約90萬平方米，物業類型包括高端住宅、公寓、寫字樓、商業等。

今年5月保利地產開啓北京、遼寧、天津等北方區域八城聯動時，一次性投入了70億開發資金的大連保利天禧也作為其中的一個代表性項目，以試點的方式落地保利以全生命週期系統為主的第五代居住模式。

觀點地產新媒體獲悉，除了住宅、教育、商業等，保利天禧項目還規劃了一個體量約2萬平方米的“保利樂園”，作為休閒娛樂的場所。今年下半年，保利的社區商業品牌若比鄰也將進駐該該項目。

不過，在與北方區域其他城市一樣落地第五代居住模式之餘，保利大連區域掌舵者的何智韜對保利天禧這一百萬方的綜合體項目還多了些許其他的構想。

何智韜透露，原本其有計劃在保利天禧中打造已在大連另一項目試點的養老公寓，但考慮到保利天禧項目所處的東港片區“大連CBD商務區”的特殊定位，“保利天禧的物業類型規劃中將包括有專為創業的年輕人提供的創業型公寓、商住一體的loft公寓、以及聯合辦公空間等。”

在何智韜看來，作為城市商務區的東港區域氛圍會更具年輕活力，所以相比養老公寓，創業型公寓及聯合辦公空間等物業類型將更為適合。

只是如東港片區仍在初步發展階段一樣，何智韜的這些規劃構想目前也尚未真正落地。對於保利來說，整體看來，現階段最重要的還是怎樣與區域內的其他品牌開發商“抱團”，共同提高尚處在起步階段的東港區域競爭力。

看好年輕的商務新區

提到東港片區，何智韜表示，2012、2013年東港片區的新房售價曾一度達到2.5萬元/平方米左右，但由於市場嚴峻的大環境影響，導致此後整體價格及成交都開始下滑，庫存增加。

為此，在整體的去庫存壓力下，何智韜採取了延長後期商業、寫字樓的開發週期，減緩推貨節奏等待合適時機的應對策略。

前幾年先後進駐的萬達、恒大、龍湖、佳兆業、綠地、碧桂園等房企代表都表示，此前該片區基礎設施都還沒建設好，他們仍選擇進駐看中的就是其未來的發展潛力。但作為新區，“大連東港的人氣還是不足”，其中一位房企代表直言。

對此，朱曙東指出大連東港仍在初級階段，對於這尚屬“年輕”的新區，商務氛圍、各方面的配套都還未成熟，一蹴而就是不現實的，所以還是要依靠政府和已進駐的各大企業在未來幾年內共同完善。

“東港未來的區域前景還是能看得到的”，朱曙東表示，目前的大連東港就像約十年前的北京望京、上海浦東陸家嘴、以及廣州珠江新城，尤其在政府的支持下，未來的區域發展優勢是較為明顯的。

但對於城市商務新區來說，在規劃上不僅需要讓區域內的各部分空間互相協助發展、滿足配套需求，還要使得經濟競爭力符合實際要求，“就好比有了一個商務區的殼，就要往裏面裝符合這一定位的內容”。

朱曙東言簡意賅地表示，就是要提高商務區的“含金量”。對此，東港商務區開發建設管理有限公司董事長邵新在論壇上發言時也提及，在完善區域配套設施的情況下，未來加大商務等方面招商引資，豐富區域內容仍將是重點，“商務二字的濃度和含金量都要提高”。

此外，如何使區域人口數量增加並保持長期居住人口的穩定，同時激發人口的活力和消費能力也被朱曙東認為是影響商務區發展的重要因素。

因為在城市建設速度快但獲得土地資源及資金回籠速度跟不上的情況下，開發商的壓力是比較大的，而當人口得以聚集，居住條件及商業、商務氛圍，還有此後的休閒娛樂配套也才會逐步發展並穩固。

所以，隨着未來3-5年東港區域各方面配套完善，同時集中眾多品牌開發商的東港也將獲得更大的區域競爭力，“能經得起時間考驗的開發商將會迎來整體價值的提升”。