觀點地產網 8月18日，碧桂園控股有限公司在香港召開2016年中期業績發佈會，“三斌”繼續坐鎮現場，包括總裁及執行董事莫斌、聯席總裁及執行董事朱榮斌、首席財務官及執行董事吳建斌。
2016年上半年，碧桂園連同聯營公司及合營企業，共實現合同銷售金額約1250.7億元，合同銷售面積約1564萬平方米，同比分別顯着增長129.6%和85.1%。成為第三家半年銷售破千億的房企。
對於這張成績單，莫斌給出了一個淡定的回應，“千億之上只是一個新的起點”。
顯然，碧桂園想要的是更多。莫斌透露，未來碧桂園將努力成為全世界最具競爭力的房地產企業之一。
一線城市：重在參與
這個目標實現的前提，土地無疑是最重要的原材料之一，在碧桂園的計劃中，沒有一個市場是可以放過的。“現在的投資是一二三四五線火力全開，拿到更多更好的土地，保證今年銷售的同時，更要保證公司的持續發展。”
具體來看，碧桂園的選擇是一線城市周邊，二線城市近郊，三四五線城市核心地段。莫斌表示，在三四線城市碧桂園的管理能力已經達到了“點石成金”的地步，很多別人做不了的項目，碧桂園就能做好。
“碧桂園從去年下半年到今年上半年拿地比較多，現在回過頭來看，到今天為止沒有一個項目是虧損的，盈利情況也是遠遠超過一開始制定的目標。”
也因此，莫斌強調，碧桂園會始終堅持三四線主戰場，目前針對改善型人羣已經做出了自己的市場，同時在一二線周邊也會加強市場佔有率，做到更加的平衡。
莫斌認為，碧桂園在三四五線城市的定位是改善型需求，這些需求是存在的，只是暫時沒有提供出相應的產品，只要碧桂園抓住，三四五線城市還是大有可為的。
相較於在三四五線城市的底氣，自喻為“鄉下人”的碧桂園在萬人爭搶的一二線城市則顯得較為保守。
“對於一線土地，碧桂園一直都是審時度勢，公司的要求是做一個成一個。”朱榮斌表示。
莫斌則補充道，對於一線市場，碧桂園是重在參與，看一看別人為什麼能拿到地王，為什麼能賺錢，到底是勝在對市場的盤算，還是產品競爭力，或者是管理能力，這讓公司在土地拍賣上有更多經驗。
“碧桂園一定不會拿麪粉貴過麪包的土地，這是一個原則，也是一個紀律。”
莫斌稱，下半年碧桂園會繼續加大拿地力度，上半年已經獲得181宗地，平均每天都有拿到新地塊，到了年底有可能超過360宗地。
“上半年碧桂園是在10塊地裏選1塊，下半年會更加謹慎，可能是在20塊地中選1塊。”
據莫斌介紹，截至2016年6月30日，碧桂園未售部分土地儲備，一二線城市在下半年及以後可提供5201億貨量，三四線城市可提供3877億貨量。
一定佈局保險公司
除投資策略外，市場另一關注焦點無疑是碧桂園在馬來西亞的“巨無霸”項目——森林城市。
業績會上，莫斌也首次披露了該項目的銷售情況。據其介紹，森林城市自今年3月6日正式開售以來，至今銷售額已超100億，而實際推貨量也只有127億。
莫斌強調，森林城市原則上是以銷定產、滾動投資，就是賣多少，建多少，整個項目投資額是2500億，目前只投入了50多億而已，這是一個20年年長期發展的項目，公司會做好產城融合。
此外，針對物業公司分拆上市一事，吳建斌現場也做出了回應。他表示，物業公司計劃在A股上市，目前聯交所已經受理了這個事宜，公司會根據最終的批覆時間進行推進，但現在沒有具體時間表。
對於碧桂園控股這隻紅籌是否會像萬達、恒大那樣謀劃回A的問題，吳建斌則坦言，紅籌返A的事情確實研究過，但研究結果很清晰，碧桂園控股是一家香港上市的公司，一定會把香港平臺做大，回A目前不在計劃中。
在研究A股市場之餘，金融業務也成為了碧桂園的研究課題之一。此前4月份，碧桂園曾參與競購香港大新人壽，但最紅被泰禾截胡，空手而歸。
對此，吳建斌坦言，作為資本運作，經常研究各種產品，而大新人壽確實有研究過，也參與競購過，但最終沒有成功，主要是得主比其報價高出了很多。
但碧桂園並未打算打退堂鼓，吳建斌表示，從公司發展角度來看，未來需要加保險公司，但對於怎麼獲得，什麼時候獲得，用什麼方式獲得，目前還在研究之中，目前這些金融公司被市場炒得太高了，需要進一步研究。
以下為碧桂園控股有限公司2016年中期業績會現場問答實錄：
現場提問：第一個問題，馬來西亞森林城市現在銷售的情況怎麼樣？預計這個銷售最早在什麼時候入帳？目前這個項目成本開支有多少？
第二個問題，公司上半年有對股票進行回購，下半年是否還有回購計劃？第三個問題，公司有很多項目在三四線城市，未來重心會不會轉移到一二線城市？有沒有一個具體的策略？
吳建斌：公司股東有一個批准，同意回購股權在10%的範圍之內，根據這個計劃，公司上半年大約回購了3.1億股，我們總共發行的股份是221億股，回收了3.1億股，佔比很小。下半年如果價格合適，而且市場有這方面需要的話，可能還會繼續回購公司股票，因為這是股東的一般授權，而且有這個必要。股票的回購說明公司大股東，特別是公司管理層對公司未來的發展還是充滿信心的。
莫斌：關於馬來西亞森林城市，整個項目從今年3月6號正式開放以來，到現在為止還不到半年時間，銷售額已經超過了100億，實際上推出的貨量只有127個億，這個項目原則上按照公司的“以銷定產”原則，賣多少就會建多少，會逐步推出。森林城市目前為止整個經營狀況還是比較良好。項目總體投資額宣傳的是2500億，但是目前為止包括地價投入加起來也就50多億左右，我們的投資是滾動投資，這個項目也是20年長期發展的項目，我們會繼續做好這個項目的產城融合，努力打造出未來城市的榜樣。
至於在三四線城市和重心轉移的問題，碧桂園現在是一二三四五線火力全開，但還是會堅持三四線的主戰場，因為這是碧桂園最擅長的戰場。
在三四線城市，碧桂園目前針對改善型人羣，應該是做出了我們自己的市場，同時我們也在一二線城市繼續加強市場的佔有率，所以我們沒有發生重心的轉移，只是更加平衡。希望通過這種平衡戰略，讓碧桂園的銷售和利潤，以及市場佔有率進一步提升。
現場提問：碧桂園今年上半年加大拿地的力度，是出於什麼樣的戰略考慮？下半年是否會延續這樣的拿地節奏？
莫斌：在投資方面，碧桂園是一二三四五線火力全開的，今年上半年拿了181宗土地，基本上每一天都有一塊土地的成交，到年底有可能拿到超過365塊土地，為什麼這麼做？
第一，中國的房地產場我們還是比較看好，還是以平穩樂觀的心態去看待它；第二，碧桂園的產品競爭力得到進一步提升；第三，碧桂園的管理能力和水平已經到達了可以將很多土地點石成金的地步，很多別人做不了的項目我們去做就能做好。最重要就是內部合夥人機制，讓所有員工和企業的發展目標一致，基於這幾個方面我們進一步加大了拿地的力度。
碧桂園從去年下半年到今年上半年拿地都是蠻多的，現在回過頭再來看，所有開盤的項目到今天為止沒有一個是虧損的，而且盈利能力都是遠遠超出了原來核定的最低目標，這也是我們非常高興的地方，也證明了我們拿地策略的正確性。
現場提問：這幾週地王爭奪上都出現了碧桂園的身影，在拿地王上，碧桂園會不會有更進取？
第二個問題，今年碧桂園年中的表現非常出色，但是碧桂園的股價一直停留在3塊多的水準上，你們會不會認為股價被低估？未來有什麼措施可以讓碧桂園的股票在股市上有更好的表現？
朱榮斌：現在不敢輕言說哪一宗交易就是地王，因為“地王”這個帽子說摘就摘掉了，目前一線城市每次拍賣都出現大家始料不及的情況，今天再說“地王”已經不確切了。碧桂園的政策是不會主張去拿麪粉貴過麪包的土地。一般地王都在一二線，我們一直審時度勢，去年我們買地的速度比較快，今年節奏已經在放緩，每家公司對每宗土地的判斷都不同，我們也不好去評價別家公司的表現如何，我們堅持做好自己的事情，做好每一宗地，公司的要求是做一個成一個。
莫斌：補充一下關於地王，碧桂園在一二線城市經常會參與一些項目的競拍，其實是重在與。我們也想通過這種參與看看別人為什麼能拿到地王，為什麼能賺錢？他們到底是勝在對市場的判斷，還是勝在產品競爭力，還是勝在管理能力。這讓我們今後在土地開拓方面有更多的經驗。碧桂園一定不會拿麪粉比麪包貴的土地，這我們神聖的原則，也是公司的一條紀律。
第二個問題，香港的股市我也看不懂，我覺得股市的好與壞自在人心，最重要是做好自己的基本面，給股東帶來最大的回報，這是我作為職業團隊應該做的最重要的一件事情。
現場提問：下半年碧桂園銷售表現可不可以維持？公司的借貸比率比較高，會不會有重組貸款的計劃？分拆業務有沒有時間表？
莫斌：我們對中國的地產市場仍然是平穩樂觀的心態，相信市場需求是實實在在存在的，碧桂園會抓住市場機遇去做好每一個樓盤。由於上半年表現突出，我們的目標已經從年初定的1680億上調到2200億，我們一定有信心完成，而且完成的質量會更好。
吳建斌：關於借貸比率的問題，截至6月30日的淨借貸比率是62.6%，跟去年年底是基本持平，公司在負債比率管理方面一直有個政策，就是比率不能高於70%，這是我們的上限。從目前的表現情況來看，距離70%還是有一定的空間。另外，公司整體現金流會表現得很好，這樣淨借貸比率會進一步改善。
第二個問題關於分拆，碧桂園目前正在進行的一件事就是物業管理公司將在國內A股方面分拆上市，這個計劃也上報了，聯交所的批覆是同意向前推進，但具體的時間表目前還沒有。
現場提問：碧桂園下半年在債務結構方面有沒有進一步優化的措施？在國內有沒有發債或者融資計劃？
吳建斌：總體來講，過去幾年公司的融資成本在大幅度地下降，這是非常好的一件事，現在的平均融資成本只有5.7%左右，相信到今年年底的融資成本還會繼續下降，這麼好的一個結果得益於我們在資本結構方面做了若干的調整。
第一個是把短期負債和長期負債做了一個平衡，現在長期負債要多一些，然後把國內融資跟境外融資也做了一個平衡，境外的融資現在只佔到35%，大陸的融資佔到65%。融資工具也是多樣化。下半年無論是國內市場還是香港市場，融資成本將繼續走低，我們會繼續調整結構，借新的，還舊的，還高息的，這都是我們選擇的方向。
現場提問：三四五線城市未來會成為碧桂園一個重要的戰場，但是截至上半年為止，國內很多的三四五線城市的庫存仍然是非常嚴重的，碧桂園怎麼樣確保在這些城市的銷售能夠脫穎而出？怎麼在這些市場上賺錢？
莫斌：碧桂園現在在三四五線做的定位叫勞斯萊斯產品，這是面對改善性需求的，這些市場的需求是存在的，只不過三四五線沒有提供出這麼好的產品給客戶羣，而碧桂園抓住了這種高端的客戶羣、改善型客戶羣來佔領三四五線市場。從目前狀況來看，所有項目開盤情況都非常良好，而且都是受到了追捧，因為我們提供了一個非常美好的生活環境，我們的產品符合當地高端人羣的需求，我相信堅持這個策略，碧桂園在三四五線城市是大有可為的。
現場提問：下半年碧桂園還有準備400億買地，目標在哪些城市？碧桂園融資負債率上限是70%，未來如果發展還是這麼快，還會從哪些渠道融資？
吳建斌：今年的永續債我們要把它還掉的，在4月份已經還了約30億，還剩166億沒有還，計劃會在9月份前後陸續還掉。今年，永續債這個產品暫時是不想用，因為成本還是比較高。關於公司未來的資金安排，主要是配合公司業務發展的需要，剛才講的離70%還有7%的空間，這個空間暫時不會用，我們相信下半年的銷售會非常好。我們全年銷售大概是2200億，大約回籠的資金是在2000億左右，如果把土地成本這些扣掉，上半年真正花的現金流大概是450億的現金，下半年再花400多億現金，2000億的收入可以覆蓋得了，所以對公司的負債率不會產生新的壓力。
莫斌：其實我想補充一下，自從吳總加入碧桂園之後，一直致力於兩件事，第一是把債務成本降到5%以內，現在離5%還有兩步之遙，現在是5.75%，所以他會努力的，請大家放心，高息債我們肯定不會再做了。第二個是致力於經營性現金流為正。
在土地投資方面，今年全年的預算是800億，上半年已經花了450億左右，下半年還要花400億左右去做這個事情。上半年碧桂園的拿地速度可能是在10塊地裏面選一塊地，下半年有可能會在20塊地裏面選一塊地，我們會選擇更加優質的土地，確保項目做一個成一個，也可以應對市場的一些不確定性。同時我們會加大現金流的回籠，今年上半年是銷售1250億，回籠現金達到了1050億，回籠率達到88%，未來還將進一步提升，現金流有保障，我相信不管市場怎麼變化，碧桂園都可以立於不敗之地。
我們下半年拿地的策略仍然是堅持一線城市周邊，二線城市近郊，三四五線城市的核心地段。我們會一二三四五線火力全開地去拿到更多更好的優質土地，在保證今年銷售的同時，更重要是保證碧桂園的持續發展。
現場提問：碧桂園之後要在一線城市拿地，成本一定會上漲，未來怎麼維持目前的毛利率？
馬來西亞森林城市什麼時候入帳？有消息說馬來西亞政府對批地好像有變化，森林城市說有將近20平方公里，但是有消息說只有4.5平方公里，可不可以澄清一下，批覆的面積或者規劃面積有沒有改變？馬來西亞這個項目其實毛利率是在什麼樣的水平？
莫斌：關於馬來西亞森林城市，我可以明確地告訴大家，它是列為馬來西亞國家重點項目，而且他們的首相在3月6號專門到了項目現場宣佈了所有的優惠政策，這個項目確認是20平方公里，土地是全部獲取，這是確認的。同時這個項目交樓的期限是從今年3月6號開始，每一戶的交樓是不超過兩年，就是說如果3月6號買的樓房在2018年的3月6號一定會入住，這是我們的一個安排。
吳建斌：關於毛利率，今年上半年結算的是21%，今年上半年銷售我們的均價已經到了7999元，相當於8千塊錢，這個銷售價格已經比結算的6500塊高出1500塊錢，今年上半年我們所銷售的這些樓盤要結算的帳可能在2017年、2018年體現，那時候毛利率一定會提高的，這是毛利率。
第二個就是關於森林城市項目的結算，前面說過這個項目已經銷售了100多億，裏面分了兩期，第一期會在2017年的下半年結算，然後二期會在2018年後結算，從目前的進展情況應該是沒什麼問題。
現場提問：今年碧桂園營銷推廣成本以及行政開支成本都提升了不少，請管理層解釋一下具體的原因。
吳建斌：因為我們的人數增加了，去年年底我們的員工是6.5萬人，到了今年6月30號是7.9萬人，人員增加導致了行政費用的增加，而且今年開發規模也加大了。談到營銷費，相比去年其實是低了很多，今年營銷費率大概是3.3%，去年是5.5%，從5.5%下降到3.3%，下降的幅度是很大的，說明我們的營銷手法，很多方面改善是非常明顯的。
現場提問：有分析師點名說碧桂園有可能回國內上市，請問是否有這方面的計劃？碧桂園之前有參與過大新人壽的投標，接下來還有沒有類似併購、收購的計劃？
吳建斌：你剛才講的這些事情，我們都在研究之中，包括紅籌返A的事情也做了研究，從資本運作來講，經常研究各種產品、各種結構的調整都是我們日常的工作，所以紅籌返A的事情確實研究過，研究的結果是蠻清晰的，碧桂園是一家香港上市公司，所以一定會把香港這個平臺做得更好、更大，紅籌返A的事暫時不在考慮之列，這個計劃應該是沒有的。
關於大新保險的事情，我們也確實研究過，也報過價，但最後的結果是沒有獲得，因為獲取那家企業出的價比我們的高了很多，從碧桂園發展角度來講，未來可能是需要一家保險公司，但是怎麼樣獲得，什麼時候獲得，用什麼方式獲得，現在還在研究之中，現在市場價格炒得太高了，實際上我們是算過帳的，所以在這方面還要進一步研究。
莫斌：我們管理層有一個比較堅定的信念，要專注於主業，對資本市場的事情很審慎，請大家放心。