編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。
這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。
總結過往、沉澱歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道。
觀點地產網 一年的時光，物理空間未變。同樣的辦公室，連窗外溫度似乎也是恆定的，但面對的主人公卻已轉換身份。
“地產平臺一年一年在增長，前年是30億，去年是50億，今年是80億。”宏圖地產總裁凌翔以時間跨度和數字遞增來形容公司“三年目標”的進度表。
時間回到去年四月，一場春雨過後，傾灑的陽光讓南京驟改陰冷古韻。
花開的季節，作為宏圖地產在南京的代表作之一，上水雲錦以破3萬的單價開盤，當天去化率達九成，“這在全國市場上來說都是相當高的”。
相較彼時的“不明朗”，現如今南京樓市已然逆轉，空氣中瀰漫着高漲的情緒。官方數據顯示，上半年南京新房銷量達到創紀錄的7.5萬套，遠高於去年同期的3.7萬套。
6月5日，上水雲錦再加推2、3號樓共216套精裝房源，銷許均價44372-45539元/平方米，實際銷售均價為44998元/平方米，當天幾近售罄。
“還有3棟216套房源沒有銷售，今年年底第一批要交付，分成兩年半時間全部交付完畢，這是整個建設節點。”凌翔向觀點地產新媒體介紹。
對比今年前後兩次加推價，會發現二者完全一致，均為“44998元/平方米”，但南京半年數據明確指出，房價漲幅在部分區域甚至超過了60%。
唯一解釋就是，南京限漲令落地後，河西中部房價被抑制在4.5萬/平米，這也讓上水雲錦的開盤價一度失去了懸念。
問及收緊政策對“宏圖現象”帶來的影響，凌翔的話語中透露出一絲無奈：“坦白說，要不是限價，我們這次開盤均價肯定是突破5萬。因為市場已經認可，老百姓也是認可的。”
在凌翔看來，醞釀了十年，建設了十年，整個河西已經形成氣侯，地價都已經拍到4.5萬/平方米，開發商不賣6萬就會虧本。
在河西市場節節升高的當下，宏圖在該區域已無後續可開發土地，選擇離河西十分鐘以內區域補倉。
由於宏圖的土地都來自集團，如何在公開市場上補倉自然成為一個問題。對此，凌翔給出了自己的判斷：“一直都想拿地，但我們不會盲目去舉牌，那是有點瘋狂的。”
凌翔認為，別人瘋狂自己一定不能瘋狂，就像炒股，泡沫就是不斷放大的。
“解決泡沫無非是兩種方法，一個是捅破，還有一個是吹更大的泡沫覆蓋。股市最後誰接盤？往往高位的時候接盤就是被套牢。”
當把地產平臺放置到三胞集團2020年五千億目標中時，凌翔心目中宏圖的角色更接近“資金槓桿”或是“現金流”。
因為在所有大集團中，地產是真正的資金槓桿，是真正的現金流。很多人把地產變成了消費類的東西，而它也恰恰是金融類的。
以下為觀點地產新媒體對宏圖地產總裁凌翔先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：宏圖上水雲錦目前到了怎樣的節點？
凌翔：還有3棟216套房源沒有銷售，今年年底第一批要交付，精裝修交付，分成兩年半時間全部交付完畢，這是整個建設節點。
關於上水雲錦的後期，我們比較關注建設、服務和物業運營，去年就提到了一定高度和日程。這個樓盤所面對的人羣也不一樣，他們是真正的宏圖粉絲，也是南京比較高端的客羣，我們把這個樓盤稱之為“粉絲現象”。
觀點地產新媒體：當下南京對樓市嚴控，對宏圖是否會造成一定影響？
凌翔：坦白說，要不是限價，我們這次開盤均價肯定是突破5萬。因為市場已經認可，老百姓也是認可的。比如愛馬仕、阿瑪尼這些品牌，本來就是一線的產品，非得控制在某一個範疇內，這也是不合邏輯的。
雖然我們現在的房價不低，但按照市場現狀，只是相當於老百姓拿錢買了地，房子和裝修都是送的。
觀點地產新媒體：南京河西有多個高端項目即將入市，如何看待這個板塊內的競爭？
凌翔：醞釀了十年，建設了十年，整個河西已經形成氣侯。南京的老城區雖然配套到位，但遠遠不能滿足購房者的追求，他們更看重小區的品質和今後可享受的服務。
河西板塊經過十年發展，所有配套都是按新時代標準建設，加上交通的改善趨勢，這裏必將是一個更年輕、向上、健康、全面的市場。
每個企業不可能說自己砸自己的牌子，我認為河西兩年內均價必定突破6萬。
觀點地產新媒體：有沒有上升到8萬的潛力？
凌翔：在地價都已經拍到4.5萬/平的當下，開發商不賣6萬就會虧本。因為沒法控制二手房，所以整個市場放開一定是繼續上漲的。
觀點地產新媒體：宏圖在河西還有土地儲備嗎？
凌翔：河西沒有了，但在離河西十分鐘以內區域還有儲備地，比奧南還要好。
集團今年整體發展戰略是“大健康、大金融、大消費”，地產也是其中的一個佈局平臺。我們這個項目將融合大健康、大金融概念。
現在有健康類的地產，稱之為養老旅遊地產。董事長一再強調居家養老模式，結合整個集團的戰略部署會放大一點，佔的比重要大一點。
觀點地產新媒體：如何理解公司提出的“大營銷、大財務、大運營”理念？
凌翔：這是根據集團整體框架形成的地產平臺佈局策略。
大營銷，是指從不同產業鏈、不同開發面將地產分成兩種，一種是面對市場的，還有一種是面對集團的，把這兩方面的營銷思路進行融合。
大運營就是大品牌建設，依託上水雲錦，一步步提升宏圖地產的品質、品味，告訴我們的粉絲，告訴我們的業主，我們有信心、有能力把產品做得更好。
觀點地產新媒體：圍繞這個大的戰略，公司有做哪些調整？
凌翔：首先是戰略部署上的調整，第二是整體綜合框架的調整，第三是制度調整，第四是對人員的調整。
什麼事情都要靠人去做，好的管理人才才能管出好的項目。
一個團隊可分為四種人：第一種看到問題只會抱怨，但什麼事情都解決不了，稱之為抱怨者；第二種是遇到問題想辦法解決，稱之為管理者；第三種是問題還沒有出現就已經預見，並把問題消化於萌芽或者是讓它不會發生，稱之為智慧者；第四種人是沒有問題他創造問題。
我要求員工每一件事情都認認真真、踏踏實實做，整個集團提倡的是事業經理人，而不是職業經理人。評判一個人無非兩點，就是能不能、行不行。
觀點地產新媒體：集團2020年五千億目標中，地產扮演怎樣的角色？
凌翔：在所有大企業集團中，地產是真正的資金槓桿，是真正的現金流。很多人把地產變成了消費類的東西，而它也恰恰是金融類的。
觀點地產新媒體：土地儲備都來自集團嗎？會不會考慮公開市場拿地？
凌翔：現在土地都是集團的，一直都想拿地，但不會盲目去舉牌，那是有點瘋狂的。
別人瘋狂我們不能瘋狂，就像炒股，泡沫就是不斷放大的。解決泡沫無非是兩種方法，一個是捅破，還有一個是吹更大的泡沫覆蓋。股市最後誰接盤？往往高位的時候接盤就是被套牢。
觀點地產新媒體：關於之前提到的地產三年目標，進展情況如何？
凌翔：目標就是一個真正的導向，戰略為手段。我們的三年規劃，首先是通過實戰把團隊的管理能力、主人翁心態培養起來。地產平臺一年一年在增長，前年是30億，去年是50億，今年是80億。
觀點地產新媒體：年初工作總結會上，您對海南文昌項目成績不是特別滿意，過去半年做了怎樣整改？
凌翔：從團隊調整，產品品質提升，整改幅度都很大，也取得了一定成效，剛剛簽了一個大單，客戶把整棟樓包場，說明我們的產品真正吸引人。
觀點地產新媒體：海南的競爭比較激烈，很多企業都有一些項目佈局。
凌翔：這就是唯一性的優勢，我們要做唯一。我們敢於拼，但仍舊是要把我們自己本質的產品做好，我們的唯一性拿出來，給老百姓自己去選擇。
觀點地產新媒體：文昌項目開發進度如何？
凌翔：還有好幾年，目前才開發了不足一半。從一開始的別墅打造到酒店式公寓，所有的產品類型都有，就是滿足不同需求的人羣。
觀點地產新媒體：這個項目調整後價格有提升嗎？
凌翔：當然，目前價格已上調，所有的成功離不開兩個字——認真。
觀點地產新媒體：這也是您的人生信條？
凌翔：是的，現在年輕人越來越缺少責任心。我的觀點是責任大於能力，有的人天南海北整天漂着，落不了地，能力再大怎麼辦？最終還是要靠落地，落地靠的是什麼？靠責任。
現在的年輕人是聰明，但是缺乏了真正的善良。責任心其實和善良是一樣的，聰明是一種天賦，而善良卻是一種選擇。
我能夠走到今天，就是一步步踏踏實實、認認真真做事，有責任心，還有自己要不斷領悟，人的成功無非是兩點：勤勞加好學。
觀點地產新媒體：您現在壓力大嗎？
凌翔：壓力是很大，但更要有面對壓力的勇氣。人生最大的勇氣是什麼？在受到一次次打擊、欺騙之後，還能夠勇敢面對，並保持一顆有愛的心、保持一種信念，這就是人生最大的勇敢。
觀點地產新媒體：您是怎麼排解壓力的？
凌翔：我自己崗位的本職需要是多謀事、少做事，要學會壓力分解，給員工展示自己的機會。
另外，我每天保持着看書的習慣。堅持，最簡單的兩個字，但也是最難的。
觀點地產新媒體：您希望給宏圖地產帶來哪些改變？
凌翔：我的產品是不求第一、但求唯一。對宏圖地產也是這樣，這就是我的要求，沒有可比性。