觀點地產網 7月14日上午，上海虹口區涼城新村街道073-06號地塊正式開拍，高達38000元/平方米的起拍樓板價，創下上海單價起價新紀錄。
在正式出讓前，有業內人士分析稱，根據之前周浦、寶山等地塊成交樓板價與周邊二手房價格的比例來看，基本呈現1.5:1的比例。據此，推斷該地塊最終成交樓板價很有可能破10萬/平方米。
不過，最終出讓結果卻出乎眾人意料之外。
歷經一小時的激烈爭奪，新城以總價37億元將該地塊收入囊中，樓板價67409元/平方米，溢價率77.39%。扣除保障房、自持部分等，實際可售部分樓板價為87425元/平方米。
在多位上海業內人士看來，超10萬元的單價只是市場的想像空間而已，但地塊本身位置並不是特別好，67409元/平方米的樓面價放在涼城來說也還是偏高的，項目未來入市存在一定風險。
“超級地王”37億成交
觀點地產新媒體查閱出讓公告顯示，073-06號地塊位於虹口區涼城新村街道，東至廣粵路，南至警備區用地，西至居民小區，北至廣靈四路。出讓面積19959.5平方米，容積率2.75，起始總價20.86億元，起始樓面價38000元/平方米。
據稱，這是2016上海市區出讓的首幅純宅地，更是虹口區八年來出讓的兩塊純宅地之一。
地塊的稀缺性吸引了大批房企的垂涎。現場報道稱，競拍當日，包括保利地產、九龍倉、招商、中糧、金茂、金隅、泰禾、大名城、新城、葛洲壩、合景、永同昌、華髮、三湘、中洲在內的15家房企參與搶奪。
當中，要數新城拿地意願最為強烈，從頭作戰到底，先後擊敗永同昌、九龍倉、大名城、招商、金隅、金茂等勁敵，以總價37億元將該地塊收入囊中，樓板價67409元/平方米，溢價率77.39%。扣除保障房、自持部分等，實際可售部分樓板價為87425元/平方米。
對於該成交結果，市場難免意外，畢竟由於地處虹口區，而且是難得的純宅地，該地塊一度被認為有望突破10萬元/平方米的樓面價，併成為上海超級單價地王。
不過，這或許也只是市場人士單方面的想像而已。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，超10萬的單價更多是市場的炒作而已，但不可否認，地價肯定是偏高的。
而在德佑地產研究部總監陸騎麟看來，該地塊雖然位於虹口區，但並不是處於核心地段，而且地塊周邊的環境並不算好，不過，上海現在拍地基本都是成交樓板價與周邊新房價格差不多，所以最終成交價算正常表現。
據觀點地產新媒體瞭解，073-06號地塊周邊在售樓盤幾乎集中在新靜安大寧板塊，其中具代表性的大寧金茂府目前均價是95000元/平，新湖青藍國際78000元/平，與073-06號地塊實際可售部分樓板價87425元/平方米相若。
高端定位挑戰
不管市場對於成交價如何評斷，但地塊剔除不可售面積，高達8.7萬元/平方米樓板價已經決定其未來只能往高端豪宅的方向走。
拍賣結束後，就有看客們驚呼道：“這塊地未來保本售價預計高達12萬元/平方米，現在都可以買到中山南一路的融創濱江壹號院了，這太瘋狂！”
新城控股副總裁歐陽捷在接受觀點地產新媒體採訪時也直言，具體做什麼產品目前還沒有確定，但高地價的土地必然產生高端產品，這是沒有辦法的。
“肯定是做高端產品的，中低端產品賣不起這個價格，肯定是要虧本的。”
不過，這樣的產品定位對於地塊所在的涼城來說“有點險”。盧文曦表示，地塊雖然位於上海中環內，但上海北歷來不是一個有豪宅基因的區域，整個板塊沒有故事可講。“豪宅需要講故事。”
據觀點地產新媒體瞭解，新城此次拿下的地塊位於虹口區涼城，周邊有很多老式小區，居住氛圍濃厚，但樓宇陳舊，周邊都是低端生活配套，也沒有太高端的產業，以一些物流、汽配、工業園等為主。
“而且這塊地面積不到兩萬平，大概是四棟樓的規模，扣掉保障房和自持15%的部分，只剩三棟樓左右，這對做豪宅產品也是一個挑戰。”上海業內人士嚴躍進也認為，這個區域從二手房居住角度看，很多人可能不會去選擇，因為很難理解這個區域後續城市更新後會有一些什麼樣的新特點。
不過，嚴躍進也指出，這個區域很大程度上受到了大寧板塊的影響，涼城板塊和大寧板塊正好挨在一起，所以當大寧板塊房價飆升的時候，涼城板塊土地價格也隨之飆升。
在談及項目價格定位時，歐陽捷也用旁邊的大寧金茂府做對比：“金茂府目前售價是8-10萬/平，而且還在繼續往上漲，從這個邏輯上講，這塊地價格和定位還是合適的。”